成都新樓市 文丨小明

本文為行業(yè)資訊，非廣告

成都新樓市注意到，地鐵17號線二期即將開通，地鐵出入口陸續(xù)建成。

位于龍?zhí)豆I(yè)園的威靈站B口，剛好設(shè)置在龍?zhí)端l(xiāng)大門口，代表著龍?zhí)端l(xiāng)將成為地鐵上蓋物業(yè)。

快要被成都人遺忘的龍?zhí)端l(xiāng)，能否借著地鐵開通的契機(jī)重獲新生？成都新樓市進(jìn)行了實地探訪和分析。

過去，很多人將龍?zhí)端l(xiāng)游客稀少的一大原因歸咎于交通不便，此前整個龍?zhí)端掳鍓K都無地鐵覆蓋。即使去年8號線二期已經(jīng)開通，龍?zhí)端l(xiāng)距離最近的地鐵站直線距離也在2公里開外，從龍?zhí)读⒔坏罔F站換乘K16線前往龍?zhí)端l(xiāng)，需要再坐9站公交，一定程度上影響了人氣聚集。

今年下半年，17號線二期就將開通，龍?zhí)端l(xiāng)成為威靈站上蓋物業(yè)。從威靈站出發(fā)，4站到二仙橋，6站到建設(shè)路，換乘3號線至春熙路需要9站，與文創(chuàng)區(qū)域和其他商圈實現(xiàn)有效聯(lián)動。

成都新樓市在現(xiàn)場看到，龍?zhí)端l(xiāng)大門口是威靈地鐵站B口（因為此處緊鄰西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院西區(qū)，因此加上副站名），這個出入口的造型也與17號線其他出入口明顯不同。從仿古的的坡屋頂來看，可以說，成都地鐵為龍?zhí)端l(xiāng)量身定制了一個出入口。

?龍?zhí)端l(xiāng)地鐵口與其他地鐵口對比

現(xiàn)場的工人向我們表示，17號線二期目前已在空載中，可能在國慶節(jié)前開通。

6月6日，成都新樓市進(jìn)行了實探。從現(xiàn)場來看，有可以預(yù)見的情況，也有一些讓人意外的因素。

意料之中的是，龍?zhí)端l(xiāng)現(xiàn)在維護(hù)已經(jīng)大不如前，寬廣的湖面雜草叢生。

恢弘的大門依然緊閉，需要從旁邊的小路進(jìn)入。

大門后方似乎正在搭建舞臺，現(xiàn)場并未公示施工具體內(nèi)容。

從北入口進(jìn)入，不能說是荒無人煙吧，只能說是路人有目共睹的……稀少。

曾經(jīng)作為一大亮點(diǎn)的游船服務(wù)早已關(guān)閉，看得出已很多年未曾使用。12年前的舊船票，明顯已經(jīng)登不上年久失修塵垢滿身的老客船。

商家至少已經(jīng)撤走5年甚至10年，清澈的小河也變成了一潭死水。耳邊似乎想起了鄭智化的歌聲：多年以后一場大雨淋濕了恍惚的我，水鄉(xiāng)的霓虹燈早已經(jīng)不再閃爍……

意料之外的是，南廣場周圍還是零星聚集了一些商家。還在營業(yè)的茶館生意尚可，即使是工作日下午也有不少人打麻將。

甚至還有咖啡館在營業(yè)中，問了下價格，35一杯的特調(diào)咖啡也不算便宜。以我的經(jīng)驗，這可能是全成都最安靜的一座咖啡館了。每次走過這間咖啡屋，孤獨(dú)總是超過了我的腳步。

即便是過了飯點(diǎn)，右側(cè)這家中餐館依然人聲鼎沸，大眾點(diǎn)評竟然收錄了12年，意味著自龍?zhí)端l(xiāng)開業(yè)之日起，這家店就已經(jīng)營業(yè)，不得不說老板還是非常會運(yùn)營的，居然成為了一個文旅景區(qū)的熱力與流量擔(dān)當(dāng)。

寂靜的水鄉(xiāng)，如果有BGM，猜想老板的內(nèi)心獨(dú)白一定是：說好一起到白頭，沒想到你們一個個都腳底抹了油；到最后竟是我一個人，默默扛下了所有！

這里也確實適合出片，你可以擺各種pose，還不用擔(dān)心路人入鏡。

一路看下來，龍?zhí)端l(xiāng)大概只有兩種游客：一種是拍漢服拍短劇的青年，另一種是退休了來拍照喝茶的叔叔嬢嬢。

除了交通不便外，從商業(yè)或者文旅項目的角度，成都新樓市總結(jié)了龍?zhí)端l(xiāng)三大不利因素：

1.最大的問題就是定位不清晰，項目開發(fā)時成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司（以下簡稱裕都實業(yè)）的定位就是工業(yè)園區(qū)相關(guān)配套，并不是一個真正意義上的旅游項目。但開業(yè)后，又針對龍?zhí)端l(xiāng)如何創(chuàng)建4A景區(qū)進(jìn)行相關(guān)工作。不少商家也表示，當(dāng)初就是沖著旅游區(qū)來投資的。最后就造成：周邊消費(fèi)力不足，游客也吸引不了。

?澎湃新聞此前的報道，裕都實業(yè)將項目定位為給整個區(qū)域服務(wù)

2.缺乏文化底蘊(yùn)和獨(dú)特性，龍?zhí)端l(xiāng)本身并非古鎮(zhèn)，更多的是以古鎮(zhèn)為靈感的仿古建筑，整個景區(qū)沒有明確想表達(dá)的文化理念。除了建筑別具一格，就是些中餐館和茶館，很難留得住人；

3.項目動線混亂，沒有主次，標(biāo)識又不夠醒目具體，置身其中，如同處在迷宮里找不到方向，對于消費(fèi)體驗而言比較糟糕；

龍?zhí)端l(xiāng)由成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司開發(fā)，項目歷時4年打造，于2013年開業(yè)。項目隸屬于龍?zhí)对６伎偛炕亍？偛炕卣嫉丶s569畝，共有5宗地塊，其中龍?zhí)端l(xiāng)為A區(qū)，占地約183畝。

B區(qū)為組合式商務(wù)辦公區(qū)（已投用），C區(qū)為聯(lián)排商務(wù)辦公區(qū)（于2014年停工至今），D、E區(qū)為集團(tuán)式商務(wù)辦公區(qū)（目前仍未開發(fā)）。

?未完工的龍?zhí)对６伎偛炕谻區(qū)

值得一提的是，整個項目地塊的用地性質(zhì)均為工業(yè)用地。這也是項目部分地塊難以開發(fā)的一大原因。

項目總投資約20億元。在規(guī)劃設(shè)計上參考了周莊、烏鎮(zhèn)等江南園林建筑，與北派園林建筑相結(jié)合，12條主體街巷分別以《紅樓夢》中的金陵十二釵命名。標(biāo)志性酒店、會所均以「陳府」、「唐府」等家府命名。

?以「X家院子」命名的酒店、會所，如今大門緊閉

起初，龍?zhí)端l(xiāng)還吸引了諸多游客打卡。據(jù)成都媒體當(dāng)時的報道，開業(yè)三天時間，龍?zhí)端l(xiāng)至少涌入了10萬觀光游覽市民。

但由于地理位置相對偏遠(yuǎn)，交通不便，且缺乏持續(xù)有效的宣傳推廣與創(chuàng)新管理，未能精準(zhǔn)定位目標(biāo)消費(fèi)群體，導(dǎo)致在2014年開始，項目游客數(shù)量便斷崖式下跌。

游客數(shù)量銳減，加之高昂的租金，以及開發(fā)商承諾的吸引客戶的文化活動也并未定時推動，導(dǎo)致很多商家無力支付房租且無法續(xù)約。最終，裕都實業(yè)將部分商家推上了被告席，要求商家履行相應(yīng)的租賃合同。在此之后，大量商家撤走，龍?zhí)端l(xiāng)徹底陷入沉寂。

2024年，成都市成華區(qū)人民法院決定對裕都實業(yè)進(jìn)行預(yù)重整。意向投資人預(yù)招募公告中也明確：意向投資人應(yīng)具備工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營能力。兩個或兩個以上的意向投資人可聯(lián)合參與投資，但須以一個整體的意向投資人的身份參與重整，聯(lián)合體中至少應(yīng)有一個投資人符合資格條件。

?裕都實業(yè)意向投資人招募條件

進(jìn)行預(yù)重整后，龍?zhí)对６伎偛炕囟鄠€地塊也進(jìn)行了司法拍賣，其中E地塊在去年10月由成都時代豐匯置業(yè)有限公司競得，成交價5116.8萬。

企查查資料顯示，該公司于2024年10月成立，在互聯(lián)網(wǎng)上查詢不到太多的信息。但就在上個月，該公司改名為時代豐匯（成都）機(jī)器人智能制造研究有限公司，意味著項目或許與機(jī)器人制造相關(guān)聯(lián)。

此外，裕都實業(yè)80%股權(quán)于去年5月曾進(jìn)行過拍賣，有1人報名，但最終還是流拍。

在成都新樓市看來，想要盤活龍?zhí)端l(xiāng)，核心是8個字。

1、誰來運(yùn)營？

目前，項目公司裕都實業(yè)仍處于預(yù)重整階段，正在尋找新的接盤方。誰來接手、誰來運(yùn)營也成了一大問題。

據(jù)悉，裕都實業(yè)曾接觸過萬達(dá)集團(tuán)、四川旅投、四川發(fā)展等多家資方接觸過，但最終均無實質(zhì)性進(jìn)展。

要論起三環(huán)周邊的文旅項目，成都人只能想起來兩個——成都華僑城、龍?zhí)端l(xiāng)。成都華僑城依靠華僑城在文旅領(lǐng)域深耕多年的經(jīng)驗，開辟出一條“樂園+”的破圈和創(chuàng)新之路。《劍網(wǎng)3》周年慶線下活動、暑期電音節(jié)、萬圣節(jié)相關(guān)活動……各種活動與體驗的推陳出新，使其成為成都人的旅游消費(fèi)目的地。

相較華僑城，缺少歡樂谷這樣的IP，龍?zhí)端l(xiāng)的運(yùn)營難度可想而知。

?成都?xì)g樂谷活動現(xiàn)場，圖據(jù)歡樂谷集團(tuán)

這些活動與IP的聯(lián)合，是一個文旅項目保持熱度的關(guān)鍵，也是龍?zhí)端l(xiāng)未來的運(yùn)營方需要考量的。

剛開業(yè)時，龍?zhí)端l(xiāng)的目標(biāo)是與東郊記憶、熊貓基地打造成一條經(jīng)濟(jì)旅游鏈的景區(qū)，但在開業(yè)之后并未產(chǎn)生緊密聯(lián)系。倘若有大型資方接手，又該如何破圈，或是與周邊景區(qū)聯(lián)動？更何況，龍?zhí)端l(xiāng)還要求資方需要具備運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)的能力……

2、怎樣運(yùn)營？

雖說龍?zhí)端l(xiāng)現(xiàn)在有少量諸如中餐館、茶館、咖啡館等配套設(shè)施，但要想成為一個打卡地，這樣的配置吸引力可謂乏善可陳。

其項目自身配套幾乎為0，水鄉(xiāng)內(nèi)部只有一家小超市，商品較少。如果目前游客渴了想去買瓶水或者買零食，必須走出園區(qū)步行至少800米，方圓1公里內(nèi)更是僅有2家奶茶店，想喝杯奶茶也非常不便。

作為一個文旅項目，龍?zhí)端l(xiāng)還需要面臨如何打破文旅項目同質(zhì)化的現(xiàn)狀。比如張家界的大庸古城，耗資24億元打造，被張家界寄予厚望，但如今陷入巨額虧損的泥潭。最近大庸古城因為一筆到期債務(wù)不能清償，而被申請破產(chǎn)重組。

而成都經(jīng)營較好的洛帶古鎮(zhèn)，本身有湖廣會館、江西會館等歷史建筑與客家文化作為支撐，這些都是龍?zhí)端l(xiāng)所不具備的。

?洛帶古鎮(zhèn)

此外，前文中提到的地塊性質(zhì)，也是龍?zhí)端l(xiāng)的癥結(jié)，看起來是文旅項目，但項目地塊性質(zhì)又是工業(yè)用地，周邊也均為工業(yè)區(qū)，除地鐵外缺乏相應(yīng)配套。在工業(yè)園區(qū)中心打造文旅項目，給人一種「四不像」的定位。

到底是服務(wù)周邊工業(yè)區(qū)，還是打造擁有獨(dú)立IP的文旅項目，需要各方做出選擇。面對當(dāng)下文旅項目的現(xiàn)狀，龍?zhí)端l(xiāng)可以說挑戰(zhàn)重重。

就龍?zhí)端l(xiāng)未來是否能夠「起死回生」，成都新樓市采訪了中國城市與產(chǎn)業(yè)策劃領(lǐng)域的權(quán)威專家、寬窄巷子的總策劃楊健鷹先生，以及智綱智庫成都中心總經(jīng)理張志宇先生。

二位均表示，龍?zhí)端l(xiāng)要想起死回生，可能性微乎其微，原因有三。

1、項目已衰敗多年。自2013年開街以來，龍?zhí)端l(xiāng)在短短幾年就從人氣火爆逐漸淪為一座空城。近年來，開發(fā)商裕都實業(yè)與多個資方進(jìn)行意向洽談，但最終均未成行，表明資方對這個項目的前景均不看好。

2、區(qū)位因素與定位不清晰。龍?zhí)端l(xiāng)占地約183畝，對文旅項目而言體量偏小。自身也并非古鎮(zhèn)，缺少歷史文化與項目IP。加上項目被工業(yè)區(qū)環(huán)繞，與周邊景區(qū)很難形成聯(lián)動，如同一個文旅項目的「孤盤」。更遑論項目始終在工業(yè)園區(qū)配套和旅游項目之間定位不清。

3、經(jīng)濟(jì)處于下行期。愿意開店的人群數(shù)量正在減少，而目前龍?zhí)端l(xiāng)商鋪開業(yè)率不足10%，誰來引進(jìn)商家，哪些商家愿意入駐，困難重重。

在成都新樓市看來，即使有資方愿意接手龍?zhí)端l(xiāng)，最大的可能性或許是從這些方面入手：漢服拍攝地、短劇拍攝與取景地。也有網(wǎng)友拋出了猛料：不如將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為成都最有特色、最具規(guī)模的一個MCN網(wǎng)紅孵化基地，借助流量經(jīng)濟(jì)的時代引擎，讓其重新轟響馬達(dá)，全速上路。

那么，你覺得龍?zhí)端l(xiāng)能否救活，歡迎在評論區(qū)發(fā)表您的看法。

免責(zé)聲明：本文照片拍攝于6月6日，旨在傳達(dá)資訊，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風(fēng)險擔(dān)保。