“新規”，又來了！

近期，網傳廣州將出臺新規，嚴查“偷面積”，有可能將進一步降低戶型使用率。

上周有業內人士向媒體爆料，相關部門已基本完成政策制定，執行方案很快就要來了，核心內容有5點：

1、飄窗必須外挑，禁止內凹變相增加室內面積；

2、建筑外立面結構柱需計入容積率面積，不允許作為“贈送面積”；

3、40米以上樓層，不允許改動花池；

4、建筑內部天井寬度、高度必須符合消防規范，禁止壓縮尺寸；

5、尚未取得《建設工程規劃許可證》的住宅項目，必須按照新標準進行報建。

業內人士表示，廣州新房按照上述標準執行后，住房使用率或維持在100%內。

據最新消息，相關文件已經下發廣州天河、荔灣、海珠等區，但不會有正式文件發布，重點在收緊審批尺度。

基本上可以確定，廣州戶型“高贈送”時代，要告一段落了！

廣州為何叫停住宅“新規”，對于市場影響如何？深圳戶型執行“新規”的項目進展如何，接下來是否會受到影響？一起來看看。

01.

廣州“高贈送”戶型大變局

新規之下，市場或迎新一輪洗牌

每一次規定的調整，都將給市場帶來一場風暴。

按照目前網傳的“住宅”新規，廣州接下來的產品以及市場將被重新洗牌。

首先，產品方面，使用率肯定會下降，但短期內依舊會有使用率超100%的戶型出現。

廣州自2023年11月起，陸續放寬容積率規定：先是陽臺，占比從15%提升至50%，飄窗深度從60cm增加到80cm。

在這種前提下，部分開發商開啟各種花式“偷面積”，如直接把“飄窗”做成“內凹”；將花池和陽臺合并報建，交付時封窗改為房間，直接把有的戶型使用率干到了140%，要知道此前這個數據普遍在80%左右。

此次新規，劍指花式“偷面積”，未來新戶型使用率會下降是必然。

但短期內，不會下降太多，因為去年廣州出讓一些地塊，出讓文件中涉及到的建筑指標，簡直“超新規”，按照傳統80%戶型使用率疊加來看，依舊會有高使用率戶型。

如：陽臺允許占比25%+空中花園允許占比40%的招商蛇口林嶼境，目前已知戶型的使用率去到了140%，即便在嚴格執行最新規定之下，也能輕松過120%。

而市場方面，短期內加速“高贈送”戶型項目的去化，長期來看，有利于存量新房去化以及二手房價格回升。

一是，近年來，廣州得房率更高的新房明顯去化速度更高。

二是，自2020年開始，廣州新房使用率悄然“攀升”，在新房“高贈送”的沖擊下，二手房價格略顯不堅挺，尤其在2023年11月廣州官宣放開容積率規定之后價格持續下跌：截止4月廣州二手房價銷售價格環比0.0%，雖結束了長達23個月的下跌趨勢，但依舊非上漲，同比則下降了2.8%。（數據參考：國家統計局）

這波“新規”之后，廣州戶型使用率必然會縮水一波，新房、二手房之間戶型使用率差距縮小，大概率利好那些已經拿到《建設工程規劃許可證》的戶型“高贈送”項目，以及二手房價格平穩或回升。

02.

使用率最高108%

深圳新規項目20個

其實不只廣州，深圳也有不少戶型執行“新規”的項目。

壹地產根據目前官方公布以及網上爆料的信息梳理，深圳戶型執行“建筑新規”的項目有20個，其中已入市的13個，待入市的7個。（*實際深圳新規項目可能會更多，歡迎大家留言區補充。）

▲ 項目分布圖，圖源：釘圖，僅供參考

可以看出，同樣是“新規”，深圳的戶型使用率依舊沒有捅破110%的頂，和廣州動輒120%，高則130%、140%使用率相比，簡直小巫見大巫。

但即便如此，深圳執行“新規”的項目依舊備受買房人關注。

可以看到，部分已開盤項目，賣得都不錯。

中建觀玥名邸，作為光明首個建筑新規新盤，去年10月首入市，開盤當天就售罄；隨后11月底加推147套房，現如今去化100%；

卓越前海未來城，去年11月首次開盤入市，推出600套房源，開盤當天線上+線下去化約86.3%；

金光華溪山禾璽，去年開盤狂賣300+套，今年5月25日加推開盤賣了291套；

潤宏城·潤臻園，5月24日開盤推出144套房源，最終銷售超百套，去化超8成；

壹品文旅鵬宸云筑，6月7日，開盤推出244套房源，開盤當天賣了約220套，去化約90%；

中海云啟源境，同為6月7日開盤，備案207套，開盤當天賣了165套，去化約80%。

▲圖源網絡，僅供參考

已拿證，尚未開盤的項目，近期市場熱度很高。

翰熙典居，上周6月6日拿證，推334套，拿證首天，累計接待超1000批。

該項目預計6月22日開盤，作為南山粵海街道時隔十年再上新的綜合體項目，翰熙典居這一次上新可謂“來勢洶洶”，折后只要8字頭。要知道同為科技園板塊的華潤城一期，近幾個月成交單價普遍在11萬以上。（成交價參考自：行舟深房）

▲圖源網絡，僅供參考

尚未入市的“新規”項目，市場關注度也很高。

有3個項目，或于近期入市。

保利瑧譽府，位于前海寶中，臨近企鵝島+前海三灣，向西可看海景，產品為純4房大戶型，網傳最高使用率達108%。目前已經開放展廳，官方戶型也已出爐，最新消息：預計7月入市。

戶型圖，僅供參考，左右滑動查看更多

灣啟紫荊府（2棟），位于真正的前海板塊，最新消息本周將取證入市。

盛合天瑞家園，位于寶安航城街道，目前已經開放展廳以及樣板間；據傳該項目已經在蓄客且啟動了轉接對外推廣渠道，此前預計二季度將入市，但截至發稿尚未拿證。

有1個項目，雖尚未入市，但市場關注度非常高：新世界香蜜四季家園。

位于福田香蜜湖，4月下旬按照新版《深圳市建筑設計規則》申請工規變更：總建筑面積由466896㎡改為481888㎡。目前該項目已出地面多層，有消息指出，項目6月份中下旬會開放營銷中心，預計三季度入市。而據壹地產掌握的消息，已有不少人準備出手。

此外，龍崗大運板塊的閏悅藍灣公館，有消息稱其為新規項目，而中糧祥云悅章里和中海大運玖章花園，均為新規執行后的項目，如無意外戶型也將按“新規”執行。

總的來說，深圳戶型執行“新規”的項目，分布于南山、福田、寶安、龍華、光明以及坪山等區，折后單價從2萬+/平到8萬+/平不等，剛需、改善片區全線覆蓋。

03.

買房人聚焦新規項目

二手房成交價持續縮水

當購房者，把眼光聚焦在“新規”的新盤項目上時，近兩年來深圳二手房出現了哪些變化？

數據顯示，深圳二手房成交價正在縮水。

把時間拉長來看，過去20余年來，深圳二手房成交均價從0.6萬/平一路飆至6.3萬/平，漲幅高達950%。

但聚焦最近幾年，可以看到深圳二手房成交均價最高時在2021年，去到了8萬/平，而2024年僅6.3萬/平，環比-3.08%，與高峰期2021年相比更是縮水約18.8%。

而5月，深圳二手房成交價，最新報6.12萬/平，環比縮水約2.86%，同比縮水約2.39%。

▲圖源：每日樓市早讀（樂有家研究中心），僅供參考

可怕的是，接下來的成交預期還在降低。

6月86個二手房片區中，業主報價下跌的片區有62個，占比72.1%，較5月提升10.3%，這意味著二手房業主的內心成交價預期降低了。（數據參考自：大咖深房團，僅供參考）

▲圖源：大咖深房團，僅供參考

越來越多的人想賣房，掛牌量同比上漲17.7%。

截至今年6月2日，深圳公開平臺在售二手房源約7.18萬套，和去年同期（6.10萬套）相比，同比上漲17.7%。（數據來源：深房中協）舉個例子，如果去年是100個人想賣房，那今天想賣房的人數上升到了177人。

▲圖源：深房中協，僅供參考

二手房成交價下降，業主掛牌價預期不斷走低，想賣房的人越來越多，這些種種，和深圳建筑“新規”關聯性多大？

回到“新規”本身來看，如果說廣州叫停“高贈送”是信號的話，那將利好已獲批的新規項目，對于買房人而言，新規戶型窗口期將再度縮短。

如今廣州已然叫停“高贈送”戶型，你覺得深圳會跟進嗎？

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