房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師（13426037149） 團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

一套承載的房屋，在繼承后竟無法收回使用？遺囑和協議賦予的居住權，究竟有多大法律效力？今天，通過這起真實案例，律師帶您揭開居住權糾紛中的法律玄機。

案情梳理

（一）人物關系與房產背景

趙天明與妻子育有兩子，趙宇和趙航 。1999 年 12 月，趙天明的妻子離世，未留下遺囑 。2010 年初，趙天明與周秀蘭登記結婚。2014 年 7 月 1 日，趙天明去世，生前在北京市國信公證處立下公證遺囑。位于北京市海淀區花園路的一號房屋，成為這場糾紛的核心焦點，它本是趙天明夫婦留給兒子們的財產，卻因后續的婚姻、遺囑和協議，引發了長達數年的爭議 。

（二）當事人訴辯主張

原告主張（趙宇）：趙宇向法院起訴，要求判令周秀蘭限期搬出一號房屋，并由周秀蘭承擔訴訟費 。他表示，一號房屋是父母遺留給他和哥哥趙航的財產。2016 年，經海淀區人民法院調解，房屋所有權歸兄弟倆共有并辦理了房產證 。當時考慮到周秀蘭的實際情況，自己同意她暫時居住。但如今自己兒子結婚生子急需用房，且周秀蘭將同樓同單元屬于她的二號房屋對外出租，多次協商讓其搬回二號房屋居住，均遭到拒絕，無奈之下只能起訴 。

被告抗辯（周秀蘭）：周秀蘭堅決不同意趙宇的訴求 。她稱趙天明患病期間，自己和家人悉心照顧、幫忙就醫護理，因此趙天明生前立遺囑讓她在一號房屋居住至終年。在 2016 年的繼承案件中，趙宇不僅與自己簽訂協議，同意她在一號房屋居住使用到終年，而且法院出具的調解書也明確了這一點。目前自己的二號房屋由二兒子使用，并非故意不搬離 。

（三）關鍵事實認定

遺囑設立居住權：2010 年 3 月 11 日，趙天明通過公證遺囑明確：一號房屋中屬于自己的房產份額及應繼承份額留給趙宇、趙航共同所有；同時，周秀蘭可繼續居住一號房屋至其終年。

協議與調解確認：2016 年，在繼承糾紛訴訟期間，趙宇作為趙航的委托代理人，與周秀蘭簽訂《協議》，約定周秀蘭可實際居住、使用一號房屋至終年，但不得出租、出借。同日，法院出具民事調解書，確認一號房屋歸趙宇、趙航共有，周秀蘭享有居住使用權且不得轉租、出借或繼承 。

現狀爭議：周秀蘭現居住在一號房屋，且其名下二號房屋由親生兒子出租使用 。趙宇認為當初同意周秀蘭居住是基于照顧其大兒子的需求，現該情形已消失，有權要求其搬離。

案件分析

（一）法律適用原則

本案依據《中華人民共和國民法典》居住權相關規定，重點審查周秀蘭對一號房屋居住權的合法性和存續性 。同時遵循“誰主張，誰舉證” 原則，判斷趙宇要求騰退房屋的訴求是否合理 。

（二）爭議焦點解析

居住權的設立與效力：趙天明通過遺囑為周秀蘭設立居住權，符合《民法典》中 “以遺囑方式設立居住權” 的規定。后續趙宇與周秀蘭簽訂的協議及法院調解書，進一步確認了該居住權，使其具有合法效力 。

居住權的解除條件：趙宇主張因情況變化有權收回房屋，但未能證明當初設立居住權附有解除條件 。根據法律，在無約定或法定解除情形下，居住權人有權按約定使用房屋至期限屆滿。

對方房產使用情況的關聯性：周秀蘭將自有房屋出租，雖可能引發道德爭議，但不影響其基于合法居住權繼續使用一號房屋。除非有證據證明其濫用居住權（如轉租牟利等違反約定行為），否則不能成為要求其搬離的理由 。

（三）舉證責任分配

趙宇若要求周秀蘭搬離，需證明居住權附有解除條件，或周秀蘭存在違反居住權約定的行為 。而周秀蘭只需證明居住權設立的合法性和有效性。實際審理中，趙宇未能完成舉證，需承擔不利后果 。

裁判結果

法院依據相關法律規定，判決駁回趙宇要求周秀蘭限期搬出一號房屋的訴訟請求 。

案件啟示

（一）設立居住權需明確約定

立遺囑或簽訂協議設立居住權時，務必明確居住權的期限、使用條件、解除情形等 。避免因約定模糊，導致后續產生糾紛。例如可約定 “居住權在特定事件發生時終止”，增強權利的可操作性 。

（二）尊重既有權利約定

一旦合法設立居住權，房屋所有權人不能隨意要求居住權人搬離 。即便自身有使用需求，也需在法律框架內協商解決，或通過補充協議變更權利內容。

（三）保留證據維護權益

涉及居住權糾紛時，保留遺囑、協議、溝通記錄等證據至關重要 。

居住權糾紛常涉及親情與利益的碰撞，處理不當易引發矛盾升級 。如果您正面臨居住權設立、變更或糾紛問題，歡迎咨詢專業律師團隊，我們將為您提供專業、有效的法律解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）