作者：周軍律師.

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法官錘和房屋模型，房產糾紛，房產拍賣

在債權債務糾紛中，當被執行人的主要財產為農村房產時，由于其特殊的土地性質和社會背景，成為執行難點。

那么，農村房產如果不能拍賣的，還能如何執行以實現債權呢？

最高人民法院案例庫入選案例《程某蘭等十七人與汪某泉執行實施案》中明確：

被執行人在宅基地上改建的民宿等房產，具有較高價值但又難以拍賣變現的，在不損害國家、社會公共利益和第三人合法權益的情況下，可以采取拍賣該房產一定年限租賃權的方式，在保障被執行人基本生存權的同時，以獲得的租金用于清償被執行人的債務。

本案主要涉及兩個問題：集體土地上的房屋租賃權能否拍賣和拍賣涉農房產的租賃權后如何保障被執行人基本生存權。

一、集體土地上的房屋租賃權能否拍賣

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第五款“農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，可推知宅基地上的住宅是可以出租的。

而且，從實踐來看，隨著城鄉差距不斷縮小，農村宅基地房屋經濟價值不斷凸顯且閑置數量增多，特別是臨近城區的農村房屋價值較大，雖然該類房屋所有權流轉存在政策限制等困難，但是對此房屋進行出租可以獲得較好收益，以此來清償被執行人的債務，是在法律允許的框架內實現“物盡其用”。

二、拍賣涉農房產的租賃權后，如何保障被執行人基本生存權

根據《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》第一條第一款的規定，強化善意文明執行理念，即在依法保障勝訴當事人合法權益同時，需最大限度減少對被執行人權益影響，實現法律效果與社會效果有機統一。

本案中，被執行涉農房產作為汪某泉及其家人長期賴以生存的物質基礎，拍賣涉案農房產20年租賃經營權，將直接導致汪某泉及其家人無房居住。

在執行過程中，法院堅持生存權高于財產權的價值選擇，堅持和貫徹善意文明執行理念，為汪某泉預留住房資金，以保證汪某泉及其家人的正常生活。

因此，拍賣該房產的租賃權不僅保障了勝訴當事人合法權益，又使被執行人減輕了償還壓力、保住了賴以生存的物質基礎，為汪某泉及其家人配合執行、騰空房產留下了空間。

周軍律師提醒，如果被執行人農村房產具有較高價值但又難以拍賣變現的，在不損害國家、社會公共利益和第三人合法權益的情況下，可以采取拍賣該房產一定年限租賃權的方式，在保障被執行人基本生存權的同時，以獲得的租金用于清償被執行人的債務。

遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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