北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

網友說他因為收入下降，快租不起北京的房子了，然后跟我探討北京為什么不實行歐美的“租金管制”政策？也就是不準房東隨便漲房租，交不上房租也不準自行驅逐，更不準提燈定損什么的。政府甚至還得給租客發放租金補貼呢。這種對底層北漂兒有利的政策為什么不執行？

我回答說北京不是沒有啊，“公租房”就是典型的保障性住房的重要組成部分，不僅租金相對低，而且還規定不隨便漲錢，提燈定損也不會發生，更談不上什么驅逐，這不就等于是“租金管制”嗎？

網友想了想說可以算，但是公租房數量少啊，根本滿足不了這么多北漂兒的需求，為什么不把房東的房子也都納入？

章哥：

1、西方經濟學在城市管理方面有一個主流觀點：毀掉一座城市的繁榮有三種辦法，第一是戰爭，第二是瘟疫，第三就是租金管制。

2、首先說為什么要制定管制政策？很簡單，因為租金高，房東的態度也不好。那為什么會出現這種情況？因為商品價格是由供需關系決定的，服務態度也是商品的一部分，之所以租金貴就是因為房源少而租客多導致的。

那問題來了，管制政策就算壓低了價格，也規范了房東的行為，但增加房源的供給了嗎？如果沒有增加，那這減少的需求去哪兒了？需求或成本都是不可能憑空消失的，只會轉移和用另一種方式呈現，也就是客觀造成了商品價格的扭曲。

3、換做你是房東，本來這套房應該租5000，但政策說了，前年你才租3000，那今年就只能租4000，而且還得端正服務態度，租客交不起房租了也不許轟，只要他想住就必須讓他一直住下去。那請問如果政策執行的很嚴格，你會如何應對？

那如果是我的話就會首先篩選租客。因為既然是房租上漲，那就肯定是想租的人多，何必不選擇其中最靠譜兒的呢？最主要的考察租客的收入，掙的少的直接Pass。其他的要求倒不必過分，按照“競選十大杰出青年”的標準來考察就行。

然后既然是不讓隨便漲房租，那就第一次爭取要高價。實在不行就用別的替代，比如想租房就得捆綁三餐服務，一包方便面300，吃不起就別租。還有就是必須有擔保人，萬一你不交錢我得找那人要錢去啊。

反正人類都是趨利避害的，也會用各種損招兒來解決問題。因此經濟學上還有定律，就是任何政策都只是在初期有效，隨著時間必定效力減弱。這就是“法律無效定律”，翻譯成人話就是：上有政策下有對策，方法總比問題多，損招兒總比福利多。

4、那這“租金管制”在歐美造成的后果是什么？首先是房源減少，因為有的房東認為賺租金太累，索性不租了，甚至干脆賣掉套現不玩兒了。那在供給減少的情況下，租客想租房是不是就更難了？

然后房東還會要求租客開具收入證明，還得有正規公司擔保。收入少了還不行，一般必須是租金的2.5倍以上，甚至是3/4倍。那請問，像你這種收入不穩定的怎么辦？收入少的怎么辦？

第三是提高要求，比如要求租客學歷985以上，不是體制內或央國企的不租，養寵物和抽煙喝酒熬夜什么的也都不行，即便是回來晚和帶朋友回來都得打報告。反正只有你想不到的，沒有人家不敢要求的，一切都是為了規避風險。

這還真不是我危言聳聽，可以去歐美了解一下，看看是不是這些情況？尤其是那些華裔房東，就怕遇到“租霸”，所以招租條件才苛刻到真堪比杰出青年了。但即便是這樣都有時候防不勝防，因為租客有法律撐腰就敢于肆無忌憚，強占房屋把房東給逼瘋甚至逼死的都有。前兩年加拿大就有個華裔女房東，被租霸逼的跳樓了，30多層啊，摔碎了。那既然有前車之鑒，房東們能不要求嚴格嗎？

5、而且從法規上說，一定不是對房東單方要求，既然是政策就必須是相互的，也會對租客有要求，同樣是法律的強制。

比如這收入證明就是法律要求，窮人別租房。然后如果是帶孩子的必須租兩居室，人均居住面積不得低于10平米，而且孩子不準和父母同屋。如果是兒女雙全那就至少三居了，因為異性子女也必須分開住。那請問，在這種租金管制政策之下，真的是對底層窮人利好嗎？

可以說是對底層窮人中的無賴流氓很利好，但對于普通老實人來說則是刁難，讓他們的租房變的更難了。否則無法解釋美國為什么有那么多的流浪漢吧？并不一定沒有工作和收入，他們為什么不隨便租間房呢，只要住進去就能不被轟走，他們為什么不去？因為沒人租給他們唄，達不到標準。

更典型的還有法國和德國，號稱房租管制最有效+福利最高的國家。那為什么會動不動發生抗議房租上漲和房租太高的游行？都管的這么嚴了，房東是怎么漲的錢啊？歪門邪道唄，讓普通租房人防不勝防，也沒有任何應對的辦法。

6、另外我告訴你，中國在歷史上曾經實行過很多次的租金管制，是針對所有房東的，從民國到新中國都有。但效果嘛，給你個眼神兒自己體會。

最后說一句，租金管制其實跟房價的限購限售差不多，目的都是為了降低價格，但效果卻有可能適得其反。畢竟而且任何制度都是要有成本的，只要增加限制就有配套的各個管理部門，你說他們的工資從哪兒來啊？而只要是成本增加，你覺得會體現在哪里？

僅供參考。

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