核心內容

1、合約銷售：百強房企5月業績環比增長3.5%

2、企業拿地：典型房企投資環比下滑，部分民企謹慎“補倉”

3、企業融資：單月總量創年內新高，保利和萬科融資均超百億

4、組織動態：中國金茂任命3名副總裁和14名城市負責人

◎ 文 / 克而瑞研究中心

01 合約銷售

百強房企5月業績環比增長3.5%

核心觀點：

1、2025年1-5月，中國房地產市場整體延續止跌回穩態勢。TOP100房企5月單月實現銷售操盤金額2945.8億元，環比增長3.5%。1-5月累計實現銷售操盤金額13127.5億元。

2、從百強房企規模門檻來看，2025年5月TOP30房企銷售操盤金額門檻同比增長5.3%至95.3億元。TOP10、TOP20房企的銷售操盤金額門檻則略有降低。具體分梯隊來看，2025年1-5月百強房企各梯隊銷售規模變動分化。其中，TOP31-50梯隊房企的累計銷售規模同比提升。而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯隊房企銷售規模則同比降低。

3、從企業表現來看，2025年5月超半數百強房企單月業績環比提升，其中22家企業單月業績環比增幅大于30%。如綠城中國、中海地產、中國金茂、綠地控股、電建地產等房企表現較好，單月業績同環比均實現明顯提升。

02 企業拿地

典型房企投資環比下滑，部分民企謹慎“補倉”

核心觀點：

1、典型房企投資金額環比大幅下跌。5月，重點監測30家房企單月投資金額（全口徑）318億元，環比下滑63.7%，相較于其前4月月均投資金額776億元，大幅縮水近6成。5月成交樓板價環比下滑39.8%至15199元/平方米。本月國央企依舊主導土地市場，保利發展投資額超百億，保利置業因42億競得上海楊浦定海地塊、10億競得杭州三墩單元地塊，單月投資額超60億元。

2、銷售百強投資集中度維持高位，拿地銷售比0.27。房企投資分化加劇，前5月依舊有66%的百強房企未拿地，而共計11家房企拿地金額超百億，其中保利發展拿地金額超過400億元，綠城、金茂、華潤置地、中海超過300億元。從投資意愿來看，前5月整體銷售百強房企拿地銷售比0.27，較2024年提升0.1，較前4月略微有所下滑。聚焦到銷售TOP10企業來看，投資高度集中在頭部企業，1-5月銷售TOP10拿地金額占百強比重為68%，整體拿地銷售比0.38，其中金茂、象嶼拿地銷售比超0.7，綠城、濱江拿地銷售比超0.6。

3、土地市場控量供地，民營房企逐步“補倉”。從土地市場角度來看，2025年1-5月整體土地市場延續控量去庫存，各地方供地規模均控制在最低水平，僅保證少數優質土地和重大項目的供應，從根本上避免了供應過剩。

從房企角度來看，頭部房企繼續聚焦高能級城市優質土地資源進行戰略性增儲，而隨著各地推出利好政策，部分民營房企信心有所提振，開始重返土地市場，逐步在自身熟悉的板塊進行“補倉”。例如敏捷集團就在本月30日以33.17億一舉拍下廣州番禺區4宗住宅地塊。

03 企業融資

單月總量創年內新高

保利和萬科融資均超百億

核心觀點：

1、融資總量：2025年5月65家典型房企的融資總量為335.71億元，環比增加17%，同比減少44.7%，單月融資總量創2025年新高，其中保利和萬科兩家企業的融資規模就達到了近250億元。從全年的累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為1463.1億元，同比減少35.3%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資210.49億元，環比減少19.5%，同比減少57.5%；境外債權融資61.83億元，上個月和去年同期則沒有企業進行境外債權融資；資產證券化融資63.39億元，同比減少43.4%，環比增加149%。

2、融資成本：2025年1-5月65家典型房企新增債券類融資成本為3.23%，較2024年提升0.3個百分點，其中境外債券融資成本7.62%，較2024年全年提升3.44個百分點，境內債券融資成本2.8%，較2024年全年降低0.11個百分點。單月來看，本月沒有企業境外發債，由于境內發行債券的企業是保利、金融街、中海宏洋這些國央企，因此境內債券融資成本環比降低了0.36個百分點至2.33%，整體繼續保持較低水平。

3、企業表現：本月融資總量最大的企業是保利發展，企業在本月發行了一筆85億元的可轉債、一筆30億元的中期票據，以及兩筆共13.18億元的供應鏈ABN。從企業梯隊來看，2025年1-5月TOP10房企的平均融資額為81.08億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+房企的平均融資額為11.23億元，同比增長28.63%，該梯隊是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。

04 組織動態

中國金茂任命3名副總裁和14名城市負責人

核心觀點：

5月多家頭部房企正積極推動組織人事變革，其中中國金茂的相關動作備受關注。其進行了管理架構革新和核心人事調整：

在組織架構方面，中國金茂打破傳統的“總部-區域-城市”三級管理體系，轉變為“總部-地區”兩級架構。原本的5大區域、近20個城市公司經整合后，變為14個城市公司與6個事業部/片區。此次調整直接取消大區層級，讓總部能夠扁平化對接一線，有效縮短管理半徑與決策鏈條。這一改變不僅提高了組織運營效率，還為基層人才提供了更多晉升機會，使資源調配與市場響應更為敏捷高效。

在人事布局上，中國金茂秉持“能者上”的用人原則，通過高層晉升與城市負責人任命來更新核心團隊。在總部層面，一批業績優異的管理骨干得到提拔：原華南區域總經理李興升任高級副總裁，負責成本合約、資產管理及廣深業務；原華東區域總經理關翀晉升為副總裁，分管上海、南京等五個華東城市；原首席營銷官李劍、華北區域總經理吳進也分別升任副總裁與首席運營官，進一步增強了總部的決策與業務管理能力。

在城市一線，14位城市總的任命體現了中國金茂對區域深耕的重視。多數崗位由原管理人員繼續擔任，確保業務平穩過渡；部分關鍵城市則啟用新負責人，如總部運營管理部原總經理馬浩負責北京地區，原寧波公司總經理王昌祥調任合肥，這既體現了組織變革為人才提供的跨區域發展機會，也為區域戰略實施增添了新動力。

中國金茂此次組織變革是房企轉型期管理模式的升級。通過架構精簡、人事賦能，企業實現了組織架構輕量化、決策鏈條敏捷化以及人才梯隊多元化。這有助于企業在市場分化加劇的新周期中，精準把握城市發展機遇，持續鞏固競爭優勢。（來源：克而瑞地產研究）