發(fā)現(xiàn)了嗎？珠江新城正在“退潮”。

近期聽(tīng)到企業(yè)們從珠江新城“出走”的消息越來(lái)越多了。

去年就有朋友跟我說(shuō)：“我們公司搬去金融城了，新辦公室的租金比珠江新城便宜很多。”

近期翻開(kāi)朋友圈，又有公司曬出了萬(wàn)博CBD的新辦公室，而這家企業(yè)之前也曾在珠江新城辦公。

是的，越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始逃離，珠江新城的光環(huán)正在褪色。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2024年珠江新城的寫(xiě)字樓凈吸納量已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

而到了今年一季度，珠江新城所在的體育中心商務(wù)區(qū)，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率攀升至18.7%，而全市平均空置率已達(dá)19.3%。

不僅如此，部分天河CBD的寫(xiě)字樓，近年也出現(xiàn)了空置率明顯上升的情況。

如位于天河區(qū)CBD的寫(xiě)字樓——廣州太古匯，在25年1季度末出租率91%，較19年末97%的出租率，下降6個(gè)百分點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告整理）

除了空置率上升外，租金亦在跌跌不休。25年1季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金進(jìn)一步下探，平均租金水平約4.17元/㎡/天，環(huán)比下降4.9%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行）

其中天河CBD（珠江新城、體育中心）租金水平約150-180元/㎡/月，相比前幾年有所下跌。

可以看見(jiàn)，曾經(jīng)高不可攀的CBD，也開(kāi)始放下身段。

珠江新城企業(yè)“退潮”的背后，其實(shí)是廣州城市CBD骨架的重構(gòu)。

十年前，珠江新城吞吐著全市70%的金融企業(yè)總部。

而今金融城的寫(xiě)字樓交付量已占2025年全市新增超90萬(wàn)平供應(yīng)的56%，琶洲則以44%的占比緊隨其后。（數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行）

寫(xiě)字樓存量早已不是珠江新城一家獨(dú)大的“格局”，而是珠金琶多箭齊發(fā)。

數(shù)據(jù)顯示，到2029年，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量將突破960萬(wàn)㎡，其中95%的新增供應(yīng)都來(lái)自金融城和琶洲。

廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)

△數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

而且金融城與琶洲除了新增供應(yīng)多外，租金的成本優(yōu)勢(shì)也十分明顯。

在珠江新城租用100平方米辦公室的月租金，在琶洲能租到150平方米，在金融城甚至能拿下200平方米。

對(duì)精打細(xì)算的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這差價(jià)足以多雇兩個(gè)程序員或買(mǎi)下一批服務(wù)器。

在這樣的成本剪刀差下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始流向琶洲與金融城。

那么，是誰(shuí)在出走，又是誰(shuí)在入駐？

戴德梁行的數(shù)據(jù)透露出關(guān)鍵線(xiàn)索，今年一季度，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)（TMT）以24%的租賃占比強(qiáng)勢(shì)登頂，零售貿(mào)易和金融業(yè)各占16%。

這三駕馬車(chē)共同拉動(dòng)全市56%的新租需求。

近三年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求行業(yè)占比分析（按面積）

△數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

游戲公司、跨境電商、新媒體機(jī)構(gòu)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的弄潮兒，正成群結(jié)隊(duì)遷往琶洲。

與此同時(shí)，金融城則成為傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的新寵。雖然銀行、保險(xiǎn)公司們依然謹(jǐn)慎，但證券、基金等機(jī)構(gòu)的小面積擴(kuò)張從未停止。

而珠江新城呢？它的擁躉正在分化。

世界500強(qiáng)們依然盤(pán)踞在超甲級(jí)寫(xiě)字樓頂層；

但那些充滿(mǎn)活力的中小企業(yè)、初創(chuàng)公司，已經(jīng)收拾行囊，奔赴新興商務(wù)區(qū)的懷抱。

只能說(shuō)，這場(chǎng)“大逃離”的本質(zhì)，是城市從單核膨脹轉(zhuǎn)向多核共生的必然陣痛。

如今，這三大CBD已形成“黃金三角”格局，而萬(wàn)博、白云新城、魚(yú)珠等區(qū)域中心也在快速崛起。

在這場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變局中，廣州各大CBD呈現(xiàn)出截然不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

珠江新城仍是廣州第一經(jīng)濟(jì)大區(qū)，入駐企業(yè)累計(jì)超55萬(wàn)戶(hù)，承擔(dān)著廣州高質(zhì)量發(fā)展的主陣地角色。

但開(kāi)發(fā)進(jìn)入尾聲，其發(fā)展?jié)摿εc增量空間已顯露出局限性。高質(zhì)量樓宇集聚的珠江新城CBD，企業(yè)總部密度居全市之首，但面臨新興商務(wù)區(qū)分流壓力。

琶洲作為最年輕的CBD新秀，正展現(xiàn)出驚人的爆發(fā)力。2024年，琶洲擊敗129座知名CBD，與北京CBD、上海陸家嘴等一同入選福布斯中國(guó)全國(guó)十強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)，使廣州成為國(guó)內(nèi)少有的擁有兩個(gè)上榜CBD的城市。

國(guó)際金融城正處于建設(shè)關(guān)鍵期。2025年將迎來(lái)基礎(chǔ)建設(shè)的集中完成階段，大量新增供應(yīng)入市使其成為企業(yè)選址的新焦點(diǎn)。與珠江新城和琶洲共同形成的“黃金三角”格局，正在重塑廣州商務(wù)版圖。

萬(wàn)博長(zhǎng)隆商圈被《廣州市重點(diǎn)商業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃》定位為五個(gè)世界級(jí)地標(biāo)商圈之一，正加速建設(shè)。憑借時(shí)尚商貿(mào)和文化旅游的融合優(yōu)勢(shì)，有望成為廣州南部的重要增長(zhǎng)極。

白云新城正加速崛起為廣州北部產(chǎn)城融合高地，已集聚超20棟總部大樓，形成航空、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等高端產(chǎn)業(yè)集群。

魚(yú)珠作為第二CBD的黃金地段，西接國(guó)際金融城，東連黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，一橋之隔便是琶洲。這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其在CBD競(jìng)賽中占據(jù)獨(dú)特位置，潛力巨大。

不得不說(shuō)，城市如同生命體，會(huì)呼吸，會(huì)成長(zhǎng)，會(huì)自我更新。

當(dāng)珠江新城、金融城、琶洲組成的“黃金三角”撐起廣州的新天際線(xiàn)，當(dāng)萬(wàn)博、白云新城、魚(yú)珠等CBD各自閃耀。

企業(yè)們用腳投票的選擇恰恰證明，不是珠江新城不行了，而是廣州長(zhǎng)“大”了。