上世紀九十年代，當香港瑞安集團主席羅康瑞提出保留石庫門建筑開發“新天地”時，上海舊城改造正經歷“推倒重建”的陣痛。在那之后的20多年，這位被稱為“上海姑爺”的香港駐滬開發商，以四個“天地”項目——新天地、創智天地、虹橋天地、蟠龍天地，探索歷史保護、街區創新、樞紐經濟、古鎮活化四大命題，打造具有不同特點、滿足不同需求的魔都新地標，成了對推動上海21世紀城市更新具有引領性意義的人物。

新天地

從新天地（1996-2001）看上海石庫門里弄的商業覺醒。1990年代初，上海啟動“365危棚簡屋”改造，占地52公頃的太平橋地塊被列入拆遷名單。當時面對兩個截然不同的主張即“拆舊建新”模式和完全保護模式，羅康瑞提出了“存表易里”的功能活化方案，即形態上對石庫門里弄修舊如舊，功能上從居住為主轉化成為商業和休閑。“當時所有人都說我是瘋子。”羅康瑞后來在多次演講中坦言。但是上海決策者支持了羅康瑞，覺得上海城市轉型發展需要有這樣的超前意識和創新探索。

羅康瑞請來曾經主持波士頓昆西市場城市更新的美國設計師本杰明·伍德規劃設計新天地項目。事實證明，上海石庫門里弄的功能活化不僅具有歷史意義而且具有現實意義。2001年新天地項目建成，當年恰逢APEC會議在上海召開，不少外國領導人到此參觀，使得新天地項目一開始就產生了國際影響，成為上海城市發展的新地標。21世紀最初那些年，有外國朋友來上海，我總會帶他們到新天地轉一轉，喝喝咖啡聊聊天，到那里的海派餐館吃吃飯。現在新天地已是研究上海城市更新繞不開的開創性項目，許多后來的石庫門里弄更新都借鑒和深化了新天地模式。

創智天地

創智天地（2003-2006）是大學校區、科技園區與公共社區聯動建設創新城市的活力空間。在新天地建成的第二年，上海大力推進科教興市戰略，楊浦區提出要從工業城區向創新城區轉型。當時講課寫文章，我引用美國城市經濟學家理查德·佛羅里達（Richard Florida）有關技術、人才、包容的3T理論，討論大學校區、科技園區與公共社區如何“三區”聯動推進城市創新。

2003年羅康瑞被邀請介入楊浦區轉型發展，他征求了曾經在舊金山州立大學當過校長的香港科技大學校長吳家瑋的建議，提出可以在江灣五角場建設一個融大學校區、科教園區、生活園區為一體的創新城區，營造適合年輕人創新創業的新的城市空間。其中的標志性項目，是建設東西向接通復旦大學校園與江灣體育場歷史保護建筑的大學路。大學路要搞慢行交通，適宜路人步行，沿街商店可以外擺，吸引大學生和年輕人到這里喝咖啡交朋友談創意。

2024年3月31日，上海，楊浦區大學路開滿了櫻花，與周邊的建筑和打卡人群融合在一起，美不勝收。視覺中國 圖

創智天地建成后，周圍復旦、同濟等高校的師生到這里創業，高科技企業到這里發展總部經濟。創智天地成為上海大都市首個開放式創新社區，證明了包容的城市空間可以吸引人才聚集、生產新的創意，目前已經成為楊浦建設世界級創新城區的標志物。

上海虹橋天地的品牌商店和集市，虹橋天地是虹橋商務區的重要組成部分 視覺中國 圖

虹橋天地（2005-2015）改寫了區域性交通樞紐的經濟學。2005年羅康瑞得知虹橋機場改造有大動作，京滬高鐵要在這里建設上海站。他馬上意識到新的虹橋樞紐在長三角發展中的門戶意義，向上海市領導提出應該在虹橋交通樞紐周圍同時發展高等級的商務區。2009年上海市政府采納意見決定發展虹橋商務區后，他積極參與投資。羅康瑞拿到了第一批中的一塊地，按照自己的設想規劃建設虹橋天地綜合體，發展商業商務的同時引入美術館、劇場等慢業態。

現在果然如羅康瑞所料，大虹橋已經從最初單一的“交通樞紐”發展成為包括大交通、大商務、大會展、大創新的長三角國際中央商務區。其中，大交通功能的主要支撐是虹橋綜合交通樞紐，大會展功能的主要支撐是國家會展中心以及每年一度的進博會，而羅康瑞開發建設的虹橋天地已經成為大商務功能的重要地標。目前，虹橋不僅是長三角總部經濟的集聚地，還是長三角的會客廳和旅游目的地。有一次，我到大虹橋給企業老總講可持續商業與ESG，來自長三角和全國的企業家覺得到這里聽課住酒店搞活動特別方便、非常適宜。

2025年5月7日，上海，蟠龍天地推出第二屆“江南風物季·玩紙篇”，以剪紙藝術煥新東方美學。視覺中國 圖

蟠龍天地（2014-2023）使江南古鎮活化成為都市邊的休閑中心。前面三個“天地”項目顯示了羅康瑞搞城市開發與眾不同的特征，即發現面積較大、具有特殊區位的土地，進行文旅、商務、居住等功能混合的開發，打造歷史與當下融合對話的特殊文化空間，滿足上海建設全球城市和人民城市的需求。

與以往項目都在中心城區不同，蟠龍天地項目位于上海城鄉接合部。原先的蟠龍名義上是有一些水系和歷史遺產的江南農村古鎮，但實際上充其量是一個城中村，鄉村建筑已經衰敗，周圍開發有商業建筑。傳統上用“博物館化”方法修建江南古鎮，保護起來的空間常常不好玩，羅康瑞提出“古鎮活化、古今共生”方案，要在修舊如舊的形態中弘揚現代生活。他保留水鄉肌理和文保建筑植入現代功能，投入資金發展當地的非遺傳承，千方百計吸引繁忙的都市人到這里來休閑。許多上海人本來不知道蟠龍的名字，2023年蟠龍天地項目建成后一舉成名，客流量超過周邊的朱家角，為上海大都市增添了一個現象級的網紅打卡地。有一個周末，我和夫人坐地鐵經虹橋到蟠龍天地，上午出去下午回來，吃吃飯發發呆，轉悠了半天覺得很盡興。

多年后《解放日報》采訪羅康瑞，羅康瑞說：“現在回想起來，我這輩子最重要的決定就是去上海發展，在香港我沒有這樣的機會，畢竟香港的市場空間有限，這個決定改變了我的一生。”從新天地的破冰者到蟠龍天地的守藝人，羅康瑞不像狹隘的房地產開發商，而是扮演了一個有思想有擔當的“城市合伙人”的角色。改革開放以來，上海的大多數城市地標是政府戰略和公共意志主導的產物。對照之下，羅康瑞的商業性的天地項目成為城市地標多多少少是超出意料的事情。羅康瑞的成功是“天時（城市發展階段）+地利（地塊位置）+人和（個人理念與能力）+政府合作”共同作用的結果。這里可以看到上海大都市的開放、大氣和包容，但是也從另一個角度證明了包容性是雙向的：任何人只要對上海有作為、有貢獻，上海就會用加倍的反饋去擁抱他。

（本文作者諸大建系同濟大學特聘教授。）

來源：諸大建