一套房子，兩段人生，離婚時房產分割的三種法律路徑決定了兩個家庭的未來走向。

甲和乙結婚十年，在上海浦東購買了一套婚房，登記在雙方名下。婚后因感情破裂，雙方決定離婚，但對這套價值800萬元的房產分割爭執不下。

甲認為自己在購房時支付了大部分首付款，應獲得房屋所有權；乙則堅持婚后共同還貸多年，且負責照顧家庭和孩子，要求平分房產。雙方互不相讓，矛盾不斷升級。

案件進入訴訟程序后，雙方仍無法就房產歸屬達成一致。甲要求獲得房屋產權，愿意給予乙一定補償；乙則主張房屋應當出售，雙方平分售房款；在調解過程中，雙方也曾考慮暫時保留共有狀態，但擔心后續糾紛不斷。

01 折價補償：一方得房，一方得錢

當一方希望保留房屋產權時，折價補償成為最常見的分割方式。這種方式能夠保持房屋的完整性，避免因出售房屋帶來的市場風險和交易成本。

在司法實踐中，折價補償的關鍵在于合理確定房屋價值和補償金額。

根據《民法典》相關規定，如果雙方對房屋價值無法達成一致，法院通常會委托專業評估機構按市場價格對房屋作出評估。

對于婚前一方購買、婚后共同還貸的情形，計算公式相對復雜。需要確認幾個數值：首付款金額、按揭貸款金額、貸款利息、離婚時房產價值、夫妻共同還貸本息金額。

具體計算步驟為：先算出共同還貸部分占房價款的比例，再根據比例計算補償金額。例如，若房屋歸支付首付款一方所有，則補償金額=離婚時房產價值×共同還貸比例÷2。

這種計算方式既考慮了婚前個人財產的屬性，又保障了婚后共同還貸部分的權益平衡。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示，在折價補償過程中，雙方應保留好購房合同、還款記錄等關鍵證據，以便準確計算共同還貸部分及其對應的增值部分。俞強律師作為上海君瀾律師事務所高級合伙人，擁有北京大學法律碩士學位和13年執業經驗，在婚姻家事領域有深入研究。

02 出售分款：變現分割，一了百了

當雙方均不愿保留房屋或無力補償對方時，出售房屋分割價款成為最徹底的分割方式。這種方式能夠一次性解決糾紛，避免后續矛盾。

根據法律規定，雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

在出售分款過程中，需要先扣除賣房的相關費用，如稅費、中介費等，剩余部分再進行分割。

對于婚后共同購買的房產，賣房款一般視為夫妻共同財產，在扣除相關費用后平均分割。但一方有過錯導致離婚的，無過錯方可適當多分。

南京曾有一則案例：一對夫妻離婚時未分割一套房屋，離婚后女方辦理了產權登記。當女方出售房屋時，雙方通過公證提存方式分割了620萬元售房款，有效保障了雙方權益。

俞強律師特別指出，對于離婚時尚未取得房產證的房屋，法院通常不會直接處理所有權問題，而是根據實際情況判決由當事人使用。待取得完全所有權后，當事人可另行提起訴訟解決分割問題。

03 保留共有：特殊情形下的權宜之計

在特殊情況下，法院可能判決雙方按份共有房屋。這種方式雖然較少采用，但在雙方均主張房屋所有權卻無力補償對方時，成為一種折中選擇。

保留共有主要適用于兩種情形：一是離婚時夫妻只有一套共有住房且雙方均無能力補償對方；二是考慮到子女撫養需要，暫時保持共有狀態。

北京一中院曾處理過一起典型案件：高某和羅某離婚時只有一套共有住房，雙方均主張房屋所有權但均無能力補償對方。法院最終判決雙方按份共有該住房，并明確了使用方案。

保留共有后，雙方可共同委托出租以分享租金，或共同委托出售以分享房款。也可以由一方居住使用，給予另一方一定的租金補償。

這種分割方式雖然解決了眼前的困境，但可能埋下后續糾紛的隱患。上海君瀾律師事務所俞強律師提示，保留共有是特殊情形下的權宜之計，雙方應盡量通過協商或訴訟徹底解決產權問題，避免日后再生事端。

04 特殊房產的分割之道

除普通商品房外，離婚案件中還會遇到各類特殊性質的房產，這些房產的分割規則各有特點。

對于小產權房，已被有權機關認定為違法建筑的，法院不予處理；但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。

對于經濟適用房、兩限房，限售期內可酌情分割。若由一方在婚前申請，以個人財產支付房屋價款，婚后取得房產證的，應認定為一方個人財產；婚后以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財產支付房屋價款的，應認定為夫妻共同財產。

對于農村拆遷安置房，優惠購房權價值折算可考慮房產性質、能否上市交易等因素，在不高于市場價格與優惠價格的差價范圍之內予以確定。

對于登記有第三人名字的房屋，法院一般不會在離婚案件中直接分割，而是根據當事人申請，對房屋部分不予審理或中止審理，待當事人另行提起析產之訴后再行分割。

俞強律師特別強調，房產分割不僅要考慮法律因素，還要兼顧情感因素和子女利益。作為上海君瀾律師事務所高級合伙人，他建議當事人在分割房產時保持理性溝通，必要時尋求專業法律幫助。

某法院最終判決：考慮到甲支付了大部分首付款，且具有較強經濟能力，房屋歸甲所有；甲需補償乙婚后共同還貸部分及相應增值共計280萬元；乙在收到補償款后需配合辦理產權變更手續。

房產分割的三種方式各有利弊，沒有絕對的最優選擇。上海君瀾律師事務所俞強律師指出，折價補償適合一方希望保留房屋的情形；出售分款適合雙方都希望徹底分割的情形；保留共有則是特殊情形下的權宜之計。

俞強律師

執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）

地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓

教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格 執業證號：13101201210159547

專業榮譽： 2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證” 2024年“君瀾專業領航獎” 上海政法學院刑事司法學院實習導師

聯系方式：通過百度搜索“俞強律師”點擊進入律臨平臺可獲得免費法律咨詢。

風險提示： 具體案件需要咨詢專業律師，本文僅供參考。每個案件都有其特殊性，法律適用需結合具體案情綜合判斷。