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簽了合同、收了房，卻二十多年沒付完房款？開發商要求解約收回房屋，購房者反訴強制過戶…… 這起橫跨 26 年的外銷商品房糾紛，究竟藏著哪些法律玄機？今天，我們結合真實案例，為你揭開房產交易背后的復雜法律博弈。

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

1998 年 6 月 12 日，購房者王浩與乙房地產開發有限公司（簡稱乙公司）簽訂《北京市外銷商品房預售契約》及《補充協議》，約定購買位于北京市朝陽區的一號房屋，總價 214071 美元 。合同明確付款方式：先付定金 4280 美元，簽約時付 38% 房款（81340 美元），剩余60% 分 6 次、每半年支付 10% 及對應利息；交房時間為 1998 年 6 月 20 日前，交付后 30 日內辦理過戶手續 。

簽約后，王浩陸續支付部分房款，乙公司也于 1998 年 6 月 26 日交付房屋，王浩入住至今 。但此后二十余年，雙方因房款支付與過戶問題矛盾不斷。

（二）糾紛爆發與訴訟

2024 年，乙公司以王浩未支付剩余房款為由，向法院提起訴訟，請求：

解除 1998 年簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》；

王浩返還一號房屋 。乙公司稱，王浩長期拖欠房款，違反合同約定，依據契約條款及《民法典》相關規定，其有權解除合同。

王浩則提出反訴，要求乙公司協助辦理一號房屋產權過戶手續 。他辯稱：

合同效力與除斥期間：合同簽訂于 1998 年，不應適用《民法典》，且乙公司主張解除權已超法定除斥期間；

自身無違約：已支付大部分房款，并提供購房發票及長期居住繳費憑證；

對方違約在先：乙公司未按約定辦理過戶，且房屋因乙公司債務問題被查封，導致無法過戶 。

（三）案件關鍵事實

付款爭議：王浩提交 3 張購房發票及長期居住繳費憑證，證明已支付部分房款；乙公司以無財務記錄為由，否認王浩付款事實。

房屋查封：2023 年，一號房屋因乙公司債務被法院查封，王浩提起執行異議之訴。2024 年，北京市高級人民法院終審判決停止對房屋的執行，并認定王浩已支付大部分房款，未過戶非其自身原因 。

合同履行順序：按合同約定，王浩應先付款，乙公司后交房并辦理過戶；但實際履行中，乙公司先交房，雙方對后續義務履行產生分歧。

二、案件分析

（一）合同效力與法律適用

1998 年簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》及《補充協議》系雙方真實意思表示，不違反當時法律規定，合法有效。根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規定》，本案法律事實發生在民法典施行前，應適用當時法律，即《中華人民共和國合同法》 。

（二）合同解除權爭議

除斥期間問題：乙公司依據合同約定及《民法典》主張解除權，但本案應適用合同法。因雙方未約定解除權行使期限，且乙公司在交房后二十余年未行使權利，其解除權已消滅。

違約認定：王浩雖未付清房款，但提交證據證明已支付大部分款項，且房屋未過戶主要因乙公司債務導致查封，王浩無主觀違約故意。乙公司以未付全款為由解除合同，缺乏事實依據。

（三）同時履行抗辯權與過戶責任

王浩的抗辯權：乙公司未按約定辦理過戶，構成先違約。王浩基于同時履行抗辯權，有權暫緩支付剩余房款 。

過戶義務判定：執行異議之訴判決已排除房屋過戶的法律障礙，乙公司應履行協助過戶義務 。至于剩余房款數額，雙方可另行解決。

三、裁判結果

法院經審理判決：

乙公司于判決生效后七日內協助王浩辦理一號房屋產權過戶手續；

駁回乙公司要求解除合同并返還房屋的全部訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范要點

保留關鍵證據：交易過程中，務必留存付款憑證、入住繳費記錄、溝通文件等證據 。如王浩正是憑借多年繳費憑證，證明其已履行部分合同義務。

關注產權動態：定期查詢房屋產權狀態，發現查封、抵押等異常情況，及時通過法律途徑主張權利 。

明確合同條款：簽約時細化付款、交房、過戶等關鍵環節的違約責任，避免因約定不明產生糾紛 。

（二）開發商合規經營提示

重視履約順序：嚴格按合同約定順序履行義務，避免因自身違約引發購房者抗辯 。

規范財務管理：妥善保存財務賬冊等交易記錄，防止因舉證不能陷入被動 。

防范債務風險：合理規劃資金，避免因債務問題導致房屋被查封，影響合同履行 。

（三）法律救濟策略

及時行使權利：無論是解除權還是其他請求權，務必在法定期限內主張，避免權利過期 。

靈活運用抗辯權：當對方違約時，善用同時履行抗辯權、不安抗辯權等合法手段維護自身權益 。

關注關聯訴訟：涉及房屋查封等復雜情況時，可通過執行異議之訴等途徑，排除權利實現障礙 。

房產交易糾紛往往涉及大額資金與復雜法律關系。若你正面臨類似問題，歡迎留言或私信咨詢，專業律師將為你提供一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）