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父輩買下的農村老房，卻因賣房人拒絕配合確認歸屬，差點無法翻新重建？在農村房屋交易中，如何確保自己的合法權益？本文通過一起真實案例，為你剖析農村房屋買賣背后的法律門道。

一、案情梳理

（一）房屋買賣交易

2003 年 5 月 28 日，村民張建國與李志強簽訂《立房契公約》，約定將位于平谷區的一號房屋（宅基地舊房）以 7000 元價格出售給李志強 。契約明確：款項當場交清，自簽約起房屋歸李志強永久居住，四至范圍清晰，并由中證人、代筆人簽字及村委會蓋章確認。簽約當日，李志強支付全款，張建國交付房屋，隨后李志強對房屋進行翻建。

（二）分家析產與糾紛產生

2012 年 12月 24 日，李志強與兩個兒子李天明、李天亮分家，《分家單》載明：一號房屋歸長子李天明所有，次子李天亮分得另一處老房。此后，李天明在一號房屋居住至今。2018 年 11 月 5 日，李志強離世。

2024 年，李天明計劃翻蓋房屋，需確認房屋權屬，遂向法院起訴，要求確認一號房屋歸其所有。而原房主張建國則表示：雖同意賣房，但不同意交出房屋門牌號，因自家四口戶口仍在此處，若交出將面臨無宅基地落戶、成為 “黑戶” 的困境，故不同意李天明的訴求 。

（三）雙方爭議焦點

李天明訴求：請求法院確認一號房屋歸其所有，為后續建房申請提供依據 。李天明認為，父親合法購得房屋并經分家析產將房屋分給自己，應享有房屋所有權。

張建國抗辯：以戶口安置問題為由，拒絕配合確認房屋歸屬，主張賣房時口頭約定 “不賣門牌號” 。

（四）案件關鍵證據與事實

房屋買賣合同：2003 年簽訂的《立房契公約》，證明房屋買賣的合法性與真實性。

付款憑證：李志強支付 7000 元購房款的相關證據。

分家單：2012 年的《分家單》，明確一號房屋分配給李天明。

村委會證明：2024 年村委會出具的證明，證實一號房屋為合法宅基地，無超占違規情況。

身份信息：張建國、李志強、李天明均為同一村集體經濟組織成員。

二、案件分析

（一）農村房屋買賣合同效力認定

根據《中華人民共和國土地管理法》及相關規定，農村宅基地屬于農民集體所有，宅基地使用權具有強烈的身份屬性，農村房屋買賣需在本集體經濟組織成員內部進行。本案中：

主體適格：李志強生前為一號房屋所屬村集體經濟組織成員，具備購買本村宅基地房屋的資格 ；

意思真實：《立房契公約》系雙方真實意思表示，無欺詐、脅迫等情形；

流轉合規：房屋轉讓發生在同一集體經濟組織成員之間，符合農村房屋流轉規定 。因此，該農村房屋買賣合同合法有效。

（二）戶口問題與房屋權屬關系

張建國以戶口安置為由拒絕確認房屋歸屬，從法律層面看，戶口屬于行政管理范疇，與房屋所有權歸屬并無直接關聯。房屋買賣合同生效且完成交付后，房屋權利已發生轉移，戶口未遷出不影響房屋所有權的認定 。

（三）分家析產的法律效力

李志強通過《分家單》將一號房屋分配給李天明，該行為屬于家庭內部財產分割 。因李天明同樣為本集體經濟組織成員，符合宅基地使用權主體要求，分家析產行為合法有效，進一步確認了李天明對房屋的合法權益。

三、裁判結果

法院經審理判決：確認位于平谷區東高村鎮的一號房屋歸李天明所有 。法院認為，房屋買賣合同有效且已履行完畢，分家析產行為合法，張建國以戶口為由的抗辯不影響房屋權屬認定。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣風險防范

核查交易主體資格：購買農村房屋前，務必確認賣方與買方均為本集體經濟組織成員，避免因主體不適格導致合同無效。例如，非本村村民購買宅基地房屋，合同大概率會被認定無效。

完善書面合同條款：簽訂規范的房屋買賣合同，明確房屋位置、價款、交付時間、權屬轉移等關鍵內容 ，并由村委會見證或蓋章，增強合同法律效力。

及時辦理相關手續：雖然農村房屋確權登記存在滯后性，但應盡量在條件允許時辦理產權變更登記，減少權屬爭議風險。

（二）宅基地與戶口關系厘清

法律屬性區分：宅基地使用權基于集體經濟組織成員身份取得，戶口登記屬于戶籍管理事項，二者分屬不同法律領域，戶口未遷出不影響房屋買賣效力和權屬歸屬。

合理規劃戶口遷移：若涉及戶口遷移問題，買賣雙方可在合同中約定戶口遷出時間及違約責任，避免后續糾紛 。若因客觀原因無法遷出，需明確雙方權利義務。

（三）家庭財產分割注意事項

簽訂書面協議：進行分家析產時，務必簽訂書面協議，明確財產分配方案，由家庭成員簽字確認，并可邀請村委會或無利害關系人見證。

確保合規性：財產分配需符合法律規定，如宅基地房屋分配給非本集體經濟組織成員可能導致無效 ，應提前咨詢法律意見。

農村房屋交易與權屬確認涉及復雜法律關系，稍有不慎就可能陷入糾紛。如果你正面臨類似問題，歡迎留言或私信咨詢，專業律師將為你提供一對一法律解決方案！（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）