今年兩會，“好房子”首次被寫入政府工作報告，房地產行業開啟“好房子”建設元年。

可是，究竟何為“好房子”呢？

不同房企有不同的理解，但至少有一條繞不開的底層邏輯，那就是應該緊扣客戶最本真的需求，而不是去堆砌噱頭。

從這一原則出發，明源君留意到近期有一個非常有代表性的項目，那就是前陣子剛舉辦過產品發布會的北京海淀臻澐。

這個項目由華潤置地、招商蛇口與中鐵置業三大央企聯手打造，主打134-290平方米戶型，總價1500萬起。

今天之所以想聊聊它，是因為目前在業內的千萬級豪宅中，落地了“好房子”概念的案例還不多。

但看過臻澐的產品后，明源君認為它絕對會是一個重要樣本，因為它充分結合了好房子的理念內核，無論是在觀念還是技法上，都突破了做豪宅的傳統方法論。

好房子時代的高端產品應該怎么做，臻澐給出了新穎且可靠的答案。

以客戶需求為尺

打破傳統豪宅的空間觀

自從好房子這個詞提出以來，“客研先行”逐漸成為行業的一個操盤共識，房企現在做項目都會給客研環節足夠的重視。

不過臻澐在此基礎上，竟然還能做出研究深度的突破，這是明源君在這個項目里首先感受到的沖擊。

為了真正把產品做扎實，臻澐在客研上至少作出了三項突破。

一是接觸了海量調研樣本。

在廣度上，調研范圍覆蓋到了項目競品、周邊一手房與二手房市場，甚至輻射到了區域外。而在深度上，需要花大量時間精力的“入戶深訪”，臻澐竟然完成了360余組……

▲臻澐客研業主原聲

二是注重微觀視角。

在入戶過程中，臻澐幾乎是拿著放大鏡，去觀察客戶最具體、最真實的居住場景，包括家庭分工、互動特點、生活作息等，連家具擺放習慣這種細節都沒放過。

三是采取動態客研模式。

臻澐把客研作為一項長周期、動態更新的持續性工作在推進，在產品打造的過程中也同步開展了客戶測試工作，以便對方案進行動態修正。

這些客研模式的突破為臻澐帶來了數千條業主原聲反饋，最難能可貴的是，這些反饋都非常直觀得落在了產品里。

臻澐的定位很新穎，叫具備“極致功能的理性豪宅”。但在看過他的產品之后才發現，這個形容其實很準確。

因為臻澐秉承著絕對理性的態度，把客戶需求當成尺子一寸一厘去量身定制產品。客研的成果在每一處細節里都有回應，每一項功能都經得起推敲，我們具體來看。

一、為成長定制空間，家中處處是書房

在臻澐發布會上的客研資料中，流出了很多有趣的細節。

海淀作為全國最“卷”區域之一，似乎有著一套自己的價值觀。其中最重要的一個特點，當屬對“成長”的重視，無論是孩子還是大人。

“家家有鋼琴、戶戶有書房”是這類家庭的重要特征，臻澐花了許多筆墨去回應這個訴求。

我記得有一組受訪客戶原話是這么說的：“有時候我會在家處理工作，但同時我也想能同時看著孩子，方便隨時輔導。”

既要兼顧事業、抓個人成長，又要兼顧“雞娃”、抓孩子的學習，這是很典型的海淀家庭日常。為此，臻澐打破了傳統大平層的空間邏輯，做出了許多突破。

比如下面這個229平戶型，在LDK區域中為家長和孩子預留了大量靈活的共讀空間，包括多功能聚廳、島臺等，都可以兼顧陪讀功能，隨處是書房。

這樣就可以在家長的視野范圍內，輕松兼容大人的輕辦公和孩子的學習需求。

▲臻澐229平戶型圖

▲臻澐229平戶型樣板房實景圖

又比如這個134平的小戶型，為了預留足夠寬裕的家庭成長空間，特地將兒童房的進深加到了5.45米，這樣就可以輕松放下雙人書桌位和書柜。無論是父母并肩還是孩子“獨戰”，都可以滿足。

▲臻澐134平戶型圖

此外，明源君認為最妙的突破，是一個小小的細節——客廳的背景墻。

目前市面上絕大多數戶型，都會把客廳的背景墻拉平，但下面這兩個戶型卻偏偏把墻面做凹進去一大塊。

▲臻澐186、229平戶型圖

▲臻澐229平樣板房實景圖

▲臻澐186平樣板房實景圖

這個操作乍一看令人困惑，但實際上其中的功能含金量，養娃家庭一看就懂。

按照傳統的拉平式做法，客廳但凡多放一架鋼琴、一張書桌，都會打破空間動線，造成擁擠感。

但這個內凹的專屬區域可以完美解決以上問題，孩子無論是練琴還是上網課都可以容納，家人還可以隨時輔導監督。

種種細節看下來，臻澐真是把海淀家庭對自我提升的執念給吃透了，這一整套的成長與陪讀空間完全是緊扣著客戶的真實痛點來雕琢的。

在同行眼里可能很不常規，但在客戶眼里就是好用，這或許就是功能豪宅這個新品類的主張吧。

二、“海淀高知嚴選”健康宅

綠色建筑與智能化技術在業內已經相當普及，但更多的是一套通用式的解決方案。

然而對于海淀高知家庭來說，他們對居家健康的訴求要精確、個性化得多。通用式的住宅科技和精裝，很難匹配他們特定的生活場景。

所以這次臻澐完全沒有走傳統精裝的堆砌路線，而是極其理性的圍繞客戶訴求，做有目的性的功能設計，我給大家選幾個典型訴求來看看。

一是靜音。

由于高頻進行的學習場景，海淀家庭對這件事的要求非常高。

不少受訪業主都表示，練習樂器的時候樓上樓下的聲音干擾很大。也有業主表示，家里大人、孩子和長輩都有自己的學習或愛好時間，這種時候最好能各自專注。

為了解決這個問題，臻澐特地引入了全球五星級酒店靜音工程顧問——EAA夏德勤，來逐棟樓設計靜音方案，最終落地了九大靜音系統。

一般的住宅通常采用雙層或三層中空玻璃，但臻澐的部分戶型甚至用上了5玻雙夾膠的配置。

同時，臻澐的戶墻是加厚的，上下樓板還加裝了隔音墊，戶間采用靜音管道、戶內采用靜音五金并加裝戶門靜音條等等……

這一系列的魔鬼細節，使得臻澐的靜音級別達到了五星級酒店標準，比國標還要高！

二是視力健康。

和上面的原因一樣，注重學習與成長的家庭，視力健康注定是個大問題。尤其是從小就沐浴在高強度學習的海淀娃，更要盡早保護視力。

為此，臻澐從光環境入手，聘請了啟迪時光燈光顧問為產品做了大量優化工作。這在豪宅產品乃至于整個行業中，都是少有的切入角度。

臻澐的全屋燈光都采用了低藍光，能有效緩解視覺疲勞。同時還具備全光譜、低頻閃特質，通過模擬自然光的效果讓用眼更舒適。

他們甚至還特地在鋼琴位的頭頂，預留了一盞琴譜燈。在海淀客戶的眼里，這種細致入微的關懷或許比高級石材更加打動人心。

既然激烈的升學競爭注定無法避免，那么就索性把“學習配套”做到極致，在海淀家庭全力沖刺的同時，臻澐想的是最大限度的保護他們的健康，這份關懷難能可貴。

三是既要健康也要效率。

過去明源君曾多次分析業內的智能化應用情況，許多樓盤的系統其實不智能，生態封閉、單品割裂、集成化程度低，不僅不省心，反而給業主帶來繁瑣的使用困擾。

臻澐這次把這個問題切實解決了，它與華為達成了合作，實現了全屋智能設備的聯動控制，使用起來更方便，而且還增加了各類與人體健康相關的智能化細節。

比如能夠實現無穿戴設備下的睡眠質量監測，每天早上自動生成睡眠報告，智能手表完全可以不用戴了。

又比如系統配備了一鍵助眠模式，可以根據家人的入睡與起床時間，自動開關窗簾、調整燈光和空調溫度等等，讓房子跟著人體節律走，始終保持舒適的生活環境。

此外還有AI老人照看、自動關窗等功能細節，全都配備到位，這不僅能更密切的關注家人的健康情況，最重要的是能顯著提升居家事務的處理效率，解放海淀精英家長們的寶貴時間。

四是全面發展。

海淀家庭對孩子發展的重視程度，可能突破很多人想象。不僅卷學習，而且還要求孩子從小就要全面發展，包括體育、審美與社交等等。

一位業主表示：“孩子上學要考體育，樓下最好有專門練習短跑和跳繩的場地。”于是臻澐直接把少兒體測場地做到了社區里，下樓就可以直接開始鍛煉。

也有業主希望社區里有一個空間，用來給孩子組團上補習課，臻澐就設置了四點半學堂和周末學習空間。

這樣一來，多數學習與鍛煉場景都能在社區里面完成，孩子們省下了大量交通時間，家長們也能更放心。

三、注重家庭平權，豪宅也有人情味

前面明源君說過，海淀人似乎有著一套自己的價值觀，這一點即使是在豪宅市場也一樣。

海淀家庭比起多數豪宅客，有著更加平權與務實的生活觀念。他們并不太以自我為中心，認為老人和孩子的生活需求也同等重要。

所以在臻澐的戶型中，我們可以看到大量平權邏輯下的突破性設計。

比如老人房小家化。長輩結束了一天后也需要有自己的獨處小空間，只有一張床、一個柜子的房間實在稱不上寬裕。

所以臻澐將老人房的空間擴大了，配置了興趣空間和獨立衛浴，衛浴的入口還特地做了無門檻處理，將擋水渠隱藏，防止老人跌倒。

又比如主臥配備了男女主人各自的獨立衣柜，讓兩位屋主擁有平等的著裝空間。

臻澐甚至沒有特地設置主仆通道和保姆房，因為一些受訪業主明確表示：“請你們不要做保姆間，我們請保姆住家里，就不把她當仆人，而是把她當家人”…

這些做法顛覆了許多傳統豪宅設計邏輯中的底層觀念，將主次尊卑打破，轉而追求空間均好與功能至上。明源君認為，這才是能真正推動家庭關系走向融洽的好設計。

以在地文化為魂

拓展社區的景觀邊界

在規劃上，臻澐同樣具備獨特的氣質。一方面，它把山水景觀資源巧妙融入到了規劃當中；另一方面，也把平權觀念落在了樓棟布局之間，規劃理念很是特別。

一、人在家中坐，山河入園來

臻澐的景觀資源令人羨慕。

西面，是北京的標志性山景之一的西山。南面則是碧波蕩漾的清河。近兩年，清河沿河一帶正在形成一條新的北京濱水豪宅帶，而臻澐就緊鄰著它。

▲臻澐建筑立面效果圖

不過，盡管稟賦已經如此優越，臻澐還是更進了一步，它沒有把山河作為只可遠觀的靜物，而是通過引景入園的設計手法，將這一山一水做成了自己的規劃主基調。

臻澐在社區里打造了兩條景觀軸。

一條是山軸，沿地塊東西方向延伸展開。人哪怕不出社區，只是走在園林里，也很容易就能望見西山。

更值得稱贊的是在這條軸上打造的“四季花廳”。它借鑒了頤和園金光穿洞的意向，可以坐在這里享受西山日落之美。

同時它還是一座雙層花房會所，為社區提供了一處四季都能享受綠植環繞的生態空間。

▲臻澐園林效果圖

另一條水軸，引水入園，設計成一條南北向的蜿蜒水景。其脈絡采用了龍形意向，如水墨般穿行在園林之間，呈現出東意西境的簡潔優美。

▲臻澐園林效果圖

臻澐的山水軸景觀可以說把借景玩到了極致，呈現出獨樹一幟的在地風貌和松弛隨性的人文雅趣。

二、告別樓王時代，開創景觀平權理念

臻澐在規劃上的另一妙處，是平權理念在樓棟布局上的體現。

過去，在地產項目里“樓王”觀念根深蒂固。凡是樓盤，必有一樓王。但臻澐偏要打破傳統，走出了一條景觀平權的新路。

在樓棟布局上，臻澐摒棄了單一的樓王評價維度，通過錯落的排布把不同景觀要素放大利用，把好的資源平等賦予每一棟樓。

▲臻澐整體鳥瞰效果圖

比如地塊西側的面向戶型，哪怕是最小的戶型也能享受一線山景，未來的窗景就是西山的那一抹晚霞；

又比如南側戶型正對清河，每天推窗就是潺潺流水門前過；而位于社區中心的樓棟，則可以把山水軸組成的雅致園景一覽無余……

這樣一來，哪還有什么樓王之說？每一棟樓都是最好的安排。

這種布局手法很有顛覆性，既能實打實提升居住體驗，又能拉升整盤產品的總體價值，手法的含金量有多高，相信操盤的同行都明白。

結語

一路看下來，臻澐這個項目看似區別于慣例，但實際上，它背后的產品邏輯非常清晰，開辟了豪宅領域里的新賽道。

臻澐做的每一個決定、設計的每一處功能，都是嚴格以客戶需求為尺，經過理性推敲而輸出的結果。就像一串優美的代碼，簡潔又好用。

這大概就是“功能美學”的意義吧。

所以明源君認為，臻澐所詮釋的好房子理念很真誠也很直觀。它做到了那件最樸素、最本原的事，就是用百分的誠意去觀察和回應客戶需求。

這個道理這么多年了大家都懂，但只有在臻澐項目里明源君感受到了知行合一。

造房子本該如此，這是房企應有的初心，而臻澐就是行業初心回歸的一個標志。明源君期待這樣的理念，能夠引領行業返璞歸真，走出一條不一樣的好房子之路。

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