文/樂居財經 徐酒眠

物業正在上演集體大撤退。

近期，多家物業公司在各地連續官宣撤退，引發外界關注與熱議。一時之間，關于物業“撤場潮”來了的說法甚囂塵上。

有行業觀察者直言，物業撤場其實是物業、業主、業委會多方博弈的結果，看似物業公司敗走，但一場又一場撕扯之后并沒有贏家。

物業撤場并非新鮮事，以前也時有發生。不過眼下此起彼伏的物業撤場背后，似乎的確包含了更多、更深的東西。

直面復雜現實，業主對物業服務質量要求越來越高，同時主權意識覺醒而自治能力有待提升；物業降價運動興起，而物業公司面臨人力等運營成本上漲困境……

或主動或被動，物業撤場正在從企業單純的商業行為演變為基層治理議題。

主動撤退

物業費被砍價，物業公司選擇不干了。

5月底，龍湖物業向重慶兩江·溪岸云蔚業主發出撤場公告信，表示公司將于2025年7月31日24:00正式退出項目結束服務。而直接導火索則是，在該小區上個月的業主大會上投票，90% 同意把物業費從3.2元 /㎡降到1.9元 /㎡。

據悉，兩江·溪岸云是重慶兩江新區新太置業發展有限公司開發的高端住宅項目，后者隸屬于重慶兩江新區開發投資集團，是一家國有獨資開發商。

兩江·溪岸云占地面積約8.99萬平方米，容積率約1.5，共446戶涵蓋疊拼別墅和普通住宅。2022年12月完成首批次交付時，因園林景觀縮水曾引發接房風波，而這也為后來的物業費收繳埋下隱患。

“收房時驗出17處瑕疵，整改拖了三個月，誰還愿意痛快交物業費？" 有疊拼業主表示，前兩年他一直按 70% 比例繳納3.2元 /㎡的物業費。

另外據龍湖物業該項目相關負責人透露，兩江·溪岸云2024全年物業費收繳率僅58%，疊加開發商遺留的電梯故障維修等額外支出，該項目累計虧損超300萬元。

近期，龍湖物業陸續在多地官宣項目撤場。

4月下旬，在蘇堤春曉項目張貼退出公示。據悉，龍湖物業自2020年1月1日進駐該項目，如今將在8月20日正式撤離。

相關資料結束，這是位于上海普陀區的一個超豪華國際型景觀社區，容積率約3.0，二期于2006年建成，共有23棟樓房，包括多層和高層住宅，物業費為2.9元/㎡.月。龍湖物業選擇撤出，主要是因為無法解決的歷史遺留問題而帶來了經營風險。

龍湖物業進場之初，蘇堤春曉即存在消防設施、門禁系統、水泵自動化系統癱瘓及地庫公區臨停包月等歷史遺留問題，到今年4月，累計已有80余戶業主報修外墻滲漏水未未得到維修。而新一屆業委會成立后，龍湖物業多次申請動用維修基金解決緊迫問題，但未得到業委會支持。

繼續北上，龍湖物業還將在2025年7月14日正式退出遼寧錦州時代西湖雅居小區。

據悉，該項目為滾動開發持續銷售，但開發單位錦州時代房地產有限公司持續不履約前期物業協議，不能及時支付龍湖物業空置房物業費，結合項目實際經營情況，龍湖物業表示已經無法正常運轉，因此選擇退出服務。

在安徽，因持續虧損實在難以為繼，龍湖物業今年1月退出了合肥天下錦城小區。據悉，該小區自期進場后，業主累計欠費已高達561.5萬，有311戶一直未交費。

8月底，龍湖物業還將從阜陽雙清院子項目撤離，而原因基本與天下錦城一樣。

火勢蔓延

開發商歷史遺留問題難以解、談不攏物業費、收繳率低下，以及物業、業主、業委會矛盾激化……前述龍湖物業撤場項目及背后的原因，也是當前整個物業行業的縮影。

據樂居財經《物業K線》不完全梳理和統計，包括龍湖物業在內，近期至少有超過10家物業發布主動撤場公告。

綜合來看，其中既有保利物業等國央企，龍湖物業等行業頭部，也有如重慶加州物業等地方微小型物業公司；退出的除了第三方項目，也出現了一脈相承而來的自家開發商項目；有近幾年交付的新小區，也有老舊小區。

其中，濱江服務也是近期主動官宣退出成為風暴焦點物業之一。

杭州萬固珺府，一個3年前才交付的的微型小區，總住戶僅689戶，在管總建筑面積12.53萬平方米。與兩江·溪岸云一樣，這里也有不少原開發商遺留問題，如電梯頻繁故障，電梯井長期滲水漏水等。

去年12月，萬固珺府成立了業主委員會，并與濱江服務就續聘合同展開談判，其中就要求將物業費從2.8元/㎡降至2.2元/㎡。

“不是我們不愿妥協，而是2.2元的物業費，注定無法維持現有的服務品質。”議價談崩，濱江服務直接宣布決定在2025年6月30日正式撤場。

物業費砍價“太狠”，重慶加州物業服務有限公司宣布從中渝·春華秋實二期撤場也是近期被討論的熱點案例。

根據公開信息，中渝·春華秋實二期共有25棟樓、1123戶，加州物業自2014年為其提供前期物業服務，整體口碑和評價都還不錯。

今年3月，該小區召開業主大會表決物業服務費調整方案：住宅由高層2.0元/平方米/月和別墅3.5元/平方米/月統一調整為1.30元/平方米/月；商業由5.0元/平方米/月調整為3.0元/平方米/月；車位由80元/個/月調整為40元/個/月。

物業費整體降幅接近40%，加州物業直言，“本次業主大會表決的結果已經完全背離了物業管理市場實際，由此將導致中渝·春華秋實二期今后的物業管理服務質量出現嚴重下降。同時，繼續低價、低質服務嚴重超越了公司基本的服務底線。”結合實際經營現狀，其無法滿足和接受如此大幅度降費標準。

業主追求高性價比服務，而物業企業面臨成本攀升與服務投入不足的惡性循環。物業降價運動倒逼物業卷價格、卷品質，并不是一劑百試百靈的大招。

不可忽視的是，物業企業需要盈利才能持續發展、留住人才、升級技術與設備，從而保障服務質量。

破局之道

從建筑的維護管理、到小區的公共服務與安全、再到社區的人文生活……物業服務以越來越強的存在感，參與到居民生活的方方面面。但通過社會輿論場觀察，物業市場發展到現在，似乎供需雙方都有很多不滿意。

業主端對物業充滿不信任甚至敵視，物業費高、服務質量低、投訴無門、公共收益不透明、維修基金難以對賬……

而物業也滿眼委屈，物業費催收困難、人力成本上漲、基礎設施維保費用上漲，盈利備受考驗。以上市物企披露年報為參考，2024年全國60多家上市物企有13家錄得虧損。而克而瑞數據顯示，2024年物業收繳率僅82%，較前一年走低約3個百分點。

近兩年，取締物業的聲音泛濫。誠然，放眼全國不難找出“趕走”原物業開啟業主自治或換物業后小區治理變得更好的案例。但不可否認的是，也有許多后來的結果不及預期。

住建部數據顯示，去年全國物業撤場項目爆增47%。而物業撤場后，有項目垃圾成山、消防系統癱瘓，有小區半年房價跌去25%，有小區5年4換物業無人接盤……

在此背景下，質價相符成為行業破局探索的重要方向。事實上，政府主導的物業費降價的最終目的也是走向質價相符。但問題的關鍵是，目前關于質價相符行業并未達成一個標準共識。

好在，有先頭部隊已提出可以實踐的方案，比如萬物云的“彈性定價”模式。

簡單來看，即萬科物業根據法律法規以及作為專業物業公司，梳理形成了一份物業服務清單，其中包括158項必須服務和350項自選服務。而業主可以根據自身小區的具體情況和需求，選擇服務、定價物業費。

據悉，目前萬科物業已在全國超10個小區落地“彈性定價”。

日前，位于重慶南岸的萬科金域學府翰林小區正在召開業主臨時大會，重新簽訂物業服務合同，而物業費引入了“彈性定價”模式。值得一提的是，這是首次由相關政府部門指導、參與。

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