真實案例：物業(yè)不作為引發(fā)的費用糾紛

案情回顧

某小區(qū)業(yè)主因物業(yè)公司長期不作為，連續(xù)6年半未繳納物業(yè)費。在此期間，物業(yè)公司從未進(jìn)行任何形式的催收。后來小區(qū)成立業(yè)主委員會，更換了新物業(yè)公司。原物業(yè)公司在離場時才發(fā)出一條催收消息，要求業(yè)主補交6年半的物業(yè)費。

核心問題：物業(yè)公司此時起訴追討物業(yè)費，訴訟時效從何時計算？業(yè)主能否以超過訴訟時效為由拒絕繳納？

法律解析：物業(yè)費訴訟時效如何計算

根據(jù)《民法典》第188條規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。

物業(yè)費糾紛的特殊性：

物業(yè)費糾紛屬于繼續(xù)性合同糾紛，即債務(wù)內(nèi)容是分期履行。針對此類糾紛，最高人民法院有明確規(guī)定：

2016年《第八次全國法院民事審判工作會議紀(jì)要》

物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，物業(yè)費是分階段支付的繼續(xù)性債權(quán)，訴訟時效應(yīng)從每一期債務(wù)履行期限屆滿之日分別起算。

《民法典》第189條

當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間自最后一期履行期限屆滿之日起計算。

在司法實踐中，對于物業(yè)費這類分期支付的債務(wù)，普遍認(rèn)為每期物業(yè)費債權(quán)具有獨立性，訴訟時效應(yīng)當(dāng)從每期物業(yè)費履行期限屆滿之日起分別計算。

本案關(guān)鍵：時效起算點分析

本案具體情況

1. 業(yè)主欠繳物業(yè)費6年半（約78個月）

2. 物業(yè)公司在整個欠費期間從未催收

3. 物業(yè)公司在離場時才發(fā)出催收通知

訴訟時效計算：

根據(jù)分期履行債務(wù)的訴訟時效規(guī)則：

• 6年半前到3年半前的物業(yè)費：已超過3年訴訟時效

• 3年半以內(nèi)的物業(yè)費：仍在訴訟時效期內(nèi)

物業(yè)公司在離場時發(fā)出的催收通知，只能視為對最后一期物業(yè)費的催收，不能使之前已超過訴訟時效的債務(wù)"起死回生"。

律師結(jié)論

本案中，6年半的物業(yè)費中，3年半以前的部分已超過訴訟時效，業(yè)主可以主張時效抗辯；3年半以內(nèi)的部分仍在訴訟時效期內(nèi)，物業(yè)公司有權(quán)追討。

但需注意：如果物業(yè)公司能證明在三年內(nèi)曾催收過，訴訟時效會重新計算！

業(yè)主如何應(yīng)對物業(yè)費訴訟

1. 收集物業(yè)不作為證據(jù)：保留物業(yè)服務(wù)不到位的照片、視頻、業(yè)主投訴記錄等證據(jù)

2. 核查物業(yè)催收記錄：確認(rèn)物業(yè)是否在三年內(nèi)進(jìn)行過有效催收

3. 提出時效抗辯：對超過三年訴訟時效的部分明確主張時效抗辯

4. 尋求專業(yè)法律幫助：復(fù)雜案件建議咨詢專業(yè)律師

重要提示：即使物業(yè)公司存在服務(wù)不到位的情況，業(yè)主也不能單方面拒繳物業(yè)費。正確的做法是：

① 保留證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)不符合約定

② 通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司交涉

③ 必要時通過法律途徑解決

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私

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