在中央政策推動存量商品房轉保障性租賃住房的背景下，上海、合肥、杭州等城市的地方國企正積極探索“收儲模式”。該模式通過政府引導、國企運作，定向收購符合條件的新建或存量商品房，將其轉化為保障性租賃住房房源，旨在實現緩解房企庫存壓力與快速擴充保障供給、促進職住平衡的雙重目標。

URI城市租住觀察到，從目前地方實踐和政策推進力度來看，2025年存量房轉保租房規模正快速擴大。隨著 “十四五” 收官任務的倒逼和金融工具的進一步落地，預計全年轉化量將顯著超過2024年水平，成為構建 “商品房 + 保障房” 雙軌制的關鍵抓手。

本期，我們就聚焦三城動態，基于公開數據及訪談調研，展開詳細專題研究。

上海收儲

政府引導定向收儲 聚焦職住平衡效率

宏觀背景：2025年3月，住房和城鄉建設部明確將“推進收購存量商品房”列為年度核心任務；4月中共中央政治局會議進一步提出“優化存量商品房收購政策”，為地方實踐提供頂層設計支持。

URI城市租住數據顯示：上海郊區8區的待售新房要占60%左右。去庫存和完成十四五的保障籌措可能是原因。“十四五”期間，全市的目標是籌措保租房60萬套，實現供應40萬套。其中，閔行計劃籌措7萬套、實現供應6.3萬套，供應量約占全市指標數的六分之一。截至去年底，閔行已累計籌措6.7萬套，供應5.3萬套，分別完成計劃的95%和84%。上海閔房集團作為地方國企，此次收購旨在通過“政府引導、國企運作” 模式，緩解房企庫存壓力的同時，擴充保障性租賃住房供給。

1.發起單位

上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司，該公司為上海閔房（集團）有限公司旗下的全資子公司，控股股東為閔行區國資委，上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司成立于2011年8月，主營業務為公租房投資、建設、租賃經營和管理，為符合條件的住房困難家庭、新就業職工和外來務工人員提供住房保障，解決區內重點單位人才的安居問題。截至去年9月底，該公司在管保障性房源近6500套，總面積45.39萬平方米。公司運營的租賃住房項目已有30余個，這次收購后也將用作保障性租賃住房。

2.時間跨度

2025年6月9日官宣發文，如下：

3.官方文件征集范圍和條件披露：

(一)項目性質：收購標的須為合法合規的新建住宅商品房，并具備現房交付條件。

(二)地理位置：項目須位于閔行區南部地區

(三)房源要求：可收購房源需集中分布，單項目提供房源總建筑面積不少于7500平方米。房源需產權清晰、無權屬糾紛、未被法院查封、扣押、凍結

(四)收購價格：最終收購價格以房源評估價值為準

URI城市租住采訪了解到：

此次主要征集范圍限定閔行南部產業聚集區，在吳涇、顓橋、閔行老城和浦江等閔行南部區域（是相對上海遠郊的區域），要實現職住平衡。目標是在一個樓盤里進行收購，建筑面積不低于7500平方米，物業要求現房或者即將交付的，據悉，毛坯房和精裝房都可以。

4.目前推進情況

目前采訪了解到報名企業大致有數家，以開發商系為主，意向單位需要提交營業執照、房地產權證、測繪報告原件及復印件，另外房源相關資料包括項目概況、房源明細表（一房一價）。

5.時間跨度

目前未對外告知收購價格的區間，但是目前內部口徑以意向單位自行報告為初步篩選標準，最終收購價格以房源評估價值為準。據URI訪談，企業口頭表示當然以低價者為優先考慮對象。

合肥收儲

盤活存量標桿示范 “合肥速度”引領創新

宏觀背景：合肥市實施收購存量商品房轉作保障性租賃住房的決策，基于政策導向與市場供需的雙重考量，體現了“房住不炒”定位與存量盤活機制的創新結合。

1. 政策環境

1. 國家層面頂層設計：國務院2021年出臺的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）明確提出“通過多種方式增加保障性租賃住房供給”，合肥此舉是對中央“十四五”期間保障性住房建設目標的響應。

2. 地方政策配套創新：“合肥市2024年9月發布《關于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，首創“收存轉保”模式，明確將房企自持房源、未售商品住宅等納入收儲范圍，形成制度化操作路徑。

3. 金融工具支持：國家開發銀行設立專項貸款支持保障性住房建設，浦發銀行合肥分行完成系統內首單保障性住房再貸款項目，為收儲提供低成本資金。

2. 市場環境

1.存量房去化壓力：合肥房地產市場存在結構性庫存，部分房企自持租賃住房面臨運營壓力。以西宸原著項目為例，龍湖地產自持的138套房源需通過規模化運營實現資產盤活。

2.產業人口住房缺口：項目選址蜀山區高新技術產業園，周邊聚集科技研發、跨境電商等企業，青年科技人才租住需求旺盛，保障房供給與產業空間分布存在錯配。

3.成本優化考量：收購現房較新建項目節約12-18個月建設周期，避免重復投資。改造裝修成本約為新建項目的60%，且可立即形成有效供給。

3. 發起單位

合肥市安居集團，成立于2019年12月，是合肥市建設投資控股（集團）有限公司控股的國有企業，注冊資本50億元。作為合肥市住房保障體系的核心運作平臺，該集團主要通過“收存轉保”模式（即收購存量商品住房轉為保障性租賃住房）來優化住房供給結構，目前已累計收購房源超1萬套，投入資金約68億元。

URI城市租住研究發現，合肥安居其擔負的城市發展角色體現在三方面：

1、市場化住房保障創新者：通過收購未售商品房和存量租賃住房（優先現房、精裝房源），快速形成規模化租賃住房供應，有效緩解保障房建設周期長的問題；

2、人才安居工程實施主體：將收購項目改造為人才租賃住房，例如菁華里、東樾里等項目已專項對接人才住房需求；

3、城市資源整合運營商：2024年5月更名為合肥安居控股集團后，明確以“住房保障+資產運營”雙輪驅動，打造覆蓋投資建設、資產管理和配套服務的全產業鏈。

數據顯示，合肥安居集團在2023年完成首筆存量房收購后，創造了35天完成8000套房源改造入市的“合肥速度”，其創新模式已被住建部作為典型案例向全國推廣。未來還將拓展保障房社區商業配套、智慧物業管理等增值服務，構建住房保障生態系統。安居集團旗下的租賃用房主要是“承寓”系列，有商品房小區回購，也有自建租賃社區/長租公寓，改建租賃項目，如承寓·東宸里、承寓·云臻里、承寓·桐華里、承寓·城市華庭等等

4. 時間跨度

2023年就開啟收購之路，2025年6月4日官宣首例收購“存量商品房轉為保障性租賃住房”，合肥安居是較早一批收儲的國企，只是近期才官宣。

5. 物業情況

蜀山西宸原著項目位于蜀山區寶月路與渡仙橋路交口西北角，由龍湖地產開發，2021年交付。該項目總占地面積約6.1萬㎡，項目容積率約1.5，涵蓋小高層、低密度多層等多種業態。本次收購的1#、6#樓，是龍湖地產自持租賃住房，共138套，以中小戶型為主，交付以毛坯形式。

6. 推進情況

已完成收購并官宣，項目正在改造，計劃于2025年下半年投入運營。

7. 收購價格（數據來源為調研，僅做參考，以公開披露為準）

低于5000元/平（調研數據），周邊住宅價格約為1.9萬元/平

URI城市租住觀察發現：

合肥安居采取“定向收儲+專業化運營”機制，由國有平臺合肥安居集團統一實施產權轉移，2025年下半年投入運營后提供精裝交付與標準化租管服務。建立價格聯動機制，租金標準按同地段市場價80%核定，既保障房企合理收益，又降低新市民居住成本。該模式通過政策工具激活存量資產，實現了保障房供給擴容、房企庫存去化、產城融合發展的多贏格局，為同類城市提供了可復制樣本。標志著合肥安居集團在盤活存量商品房、增加保障性租賃住房供給方面邁出關鍵一步，全面打通“收存轉保”模式。

從開發商視角看，將自持物業售予國企，存在利弊兩面。積極方面，能夠快速回籠資金，有效緩解債務壓力，優化資產結構，同時擺脫運營難題，為企業發展增添靈活性；消極方面，這意味著失去未來物業增值及租金收益的長期回報，若后續運營不佳還可能影響品牌形象，并且打亂原有基于自持物業的業務戰略布局，面臨業務調整的新風險。

杭州收儲

從“住有所居”到“住有優居”的案例實踐

宏觀背景：收購存量商品房用作保障性住房工作是貫徹落實黨中央、國務院及省、市人民政府關于切實做好存量商品房去庫存工作決策部署，促進杭州市房地產平穩健康發展的重要舉措。自去年以來，在杭州市住保房管局的指導和市、區規劃和自然資源部門的支持下，杭州安居集團按照“自主決策、自愿參與、價格合理、戶型規范、穩慎推進、嚴防風險”的原則，公開發布征集信息，認真做好調查研究，合理確定收購價格，穩步推進收購工作，理順交易流程，為后續項目收購樹立樣板。

1.發起單位

杭州市安居集團是杭州市政府為推進住房保障體系建設而設立的重要國有企業，主體信用評級AA級，注冊資本達100億元。該集團的成立與發展緊密圍繞城市住房制度改革需求，通過多維度保障性住房開發與管理，成為杭州住房體系中的關鍵支柱。集團前身可追溯至1995年成立的杭州市居住區投資建設集團，2022年經市政府批準重組為杭州市安居集團有限公司，整合了5家國企股權及超4.4萬套公共租賃房資產。

作為市城投集團全資子公司，其核心使命包括：1、開發經濟適用房、安置房等保障性住房；2、管理市級公共租賃住房（含4.4萬套住宅及配套）3、承擔城市更新中的征遷做地任務（如三墩北3700畝土地開發）。累計建成500余萬平米保障性住房，惠及4萬余戶家庭約20萬人，項目多次獲“錢江杯”“西湖杯”行業獎項。通過下屬租賃公司管理超5萬套租賃住房（含3.3萬套公租房），并創新采用建筑工業化技術提升建設質量（如德澤家園項目），構建“開發-運營-服務”全鏈條保障體系。該集團通過持續優化住房供給結構，已成為杭州市民“住有所居”目標實現的核心載體，2023年重組后進一步強化了租賃住房管理職能，形成覆蓋保障房開發、資產運營、城市更新的綜合性服務平臺。

2. 時間跨度

2024年10月：杭州安居首次發布《關于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》；

2025年5月：完成萬科河語光年府2幢不動產權轉移登記；

2025年底計劃：房源將由國有長租品牌“寧巢”改造為保障性租賃住房，提供拎包入住服務，預計年底前投入運營。

3. 物業情況

此次收購的萬科河語光年府2幢房屋位于拱墅區運河新城板塊，已于2023年交付，交付后從未對外出租，現狀毛坯，共17層75套房，戶型為兩室，單套面積在50-60平方米區間，總建筑面積4152.3平方米。房屋收購后將納入保障性租賃住房，預計年底投入使用。杭州安居集團將結合運河新城板塊產業特點，將由寧巢公寓統一運營，發揮“安居寧巢”品牌優勢，堅持高標準裝修、高水平運營，定位面向中高端白領的服務式公寓，可拎包入住，打造“收存轉保”樣板項目。

4. 推進情況

已完成收購并官宣，項目正在改造，計劃于2025年底投入運營

5. 收購價格

根據去年10月31日發布的公告，收購價以同地段重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。調研顯示，收購價約為市場價的3-4折。

URI城市租住觀察發現：

杭州市安居集團收購開發商自持房源的行動，通過“存量轉保障”模式實現了多方利益平衡與民生改善的雙重目標。這一舉措不僅為房企提供了資產變現渠道，更通過國企主導的規模化運營大幅提升保障性租賃住房供給效率，成為房地產調控與住房保障體系創新的典型案例。

一、破解保障房供給結構性難題

快速擴大房源規模：通過收購萬科河語光年府等項目的整棟存量房，僅單次操作即新增4152.3平方米保障房，75套小戶型住房直接注入租賃市場。相較于傳統新建模式，可縮短2-3年建設周期，實現年度新增萬套保障房的規模化目標。

精準匹配需求缺口：收購房源以50-60平方米兩室戶型為主，契合年輕白領、新市民群體的租賃需求。運河新城板塊的產業定位與中高端服務式公寓的產品設計，有效實現職住平衡。

二、激活房企存量資產價值

化解自持房源困局：2017年杭州實行“競自持”政策后，全市累計產生300萬平方米自持房源，大量項目因運營成本高企長期空置。安居集團以“重置成本+5%利潤”的定價機制，為房企提供合規退出通道，萬科等項目方借此實現資產快速變現。

降低系統性金融風險：通過國有平臺收儲，避免房企為回籠資金違規銷售自持物業，維護房地產市場秩序。僅杭州頭部房企的自持資產規模即超200億元，該模式為行業紓困提供可行路徑。

三、創新住房保障實施機制

專業化運營提升效能：由安居集團旗下寧巢公寓實施標準化改造，以92%的出租率遠超行業平均水平。通過國企主導的“收購-改造-運營”全鏈條管理，確保保障房品質與服務標準。

政策工具創新示范：此模式率先實現“市場去庫存”與“民生補短板”的政策協同，被住建部作為“盤活存量資產擴大保障性租賃住房供給”的典型案例推廣。2025年全國計劃通過類似模式新增保障房160萬套，杭州經驗具有廣泛借鑒意義。

這一創新實踐標志著中國住房保障體系從“增量建設”向“存量盤活”的戰略轉型，通過市場化手段激活沉淀資產，在不大規模新增建設用地的情況下，快速構建起多層次住房供應體系。

數據來源：公開數據URI復核整理、URI城市租住調研

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶