前段時間在網上沖浪的時候，有位網友分享了自己在海珠西買房的經歷。

　　他說，因為當初這套房是前業主急著出手，所以是以較筍的價格拿下的，當時還很高興，結果現在筍價變成小區的常價了，真的很擔心接下來還要往下掉。

　　評論區更是大型emo現場，大家紛紛大吐苦水。

　　再翻翻評論區，好家伙，海珠西，好像越來越多的二手盤，跌破四萬了！

　　越來越多樓盤，

　　跌破四萬

　　追溯到去年11月，翠城花園就陸陸續續開始出現失守4萬/㎡的成交，成交單價打回“3字頭”，主要集中在兩房。

　　而從今年4月28號之后成交的房源，不管什么戶型，通通跌破四萬，價格集中在3.8/㎡或者是3.9萬/㎡。

　　不過貝殼上顯示翠城花園5月份的均價為4.06萬/㎡，也就是說還是有成交重返4萬/㎡以上的。

　　但是，就在6月上旬，翠城花園的二手成交均價又再次下降，滑到3.87萬/㎡。

　　再看看現在翠城花園掛牌放售的房源，已經有好幾套掛牌單價3萬+/㎡的。

　　種種跡象表明，3字頭，真的已經開始成為翠城花園的常態了。

　　富力金禧曾經也是房價堅挺的代表，不過現在也沒能扛住。

　　今年5月，富力金禧成交了一套85.03㎡的兩房，成交價323萬，折合單價3.8萬/㎡。這不僅是首次跌破4萬/㎡大關，還創下近5年二手成交單價的最低紀錄。

　　類似的西北向的戶型在3月也成交了一套，為395萬，均價4.6萬/㎡。兩個月，價格直接跌了快兩成，下跌了17.4%。

　　目前富力金禧掛牌的房源不多，最低的為4萬/㎡。

　　同樣是海珠西學區房扛把子的光大花園，今年1月中旬，成交了一套低樓層的電梯兩房，建面為77.62㎡，成交總價為306萬，均價為3.9萬/㎡，這個價也差不多是這幾年來光大最低的成交價了。

　　而且這套房的成交也很久，23年年末掛牌，調價了10次之后終于賣出去了。

　　不過，光大目前狀況算好了，除了這套房，其他的成交依舊穩定在4字頭，還算穩得住。

　　此外，像金碧花園、保利花園、柏濤雅苑等曾經熱門的二手樓盤，也都出現了類似的價格下滑情況，曾經成交單價為5-6萬/㎡的房子，如今，二手成交全面進入3字時代。

　　海珠西的分化，

　　越來越明顯了

　　其實，海珠西的二手房價格下跌，原因是多方面的。

　　一是目前廣州的二手市場環境還處在以價換量，像昨天，70城房價數據出爐，廣州二手跌幅達到0.8%，那海珠西如何能獨善其身？詳情可戳：看了這數據，我懂了廣州最近的操作...

　　二是，二手房市場本身房源充足，供大于求，業主們為了在競爭中脫穎而出，只能通過降價來吸引買家。

　　目前貝殼上掛牌的廣州二手為144959套，海珠為16425套，占據了11.3%。

　　再則是，一手房貼身肉搏是首要推手，不僅是卷使用率，卷配套，還卷價格。現在新房市場競爭激烈，各種優惠活動層出不窮，像是中交天翠，79平的房子現在降到380萬+可以上車，三房門檻還在不斷被壓低。

　　而像上述的海珠西二手盤，大部分樓齡都長達至少10年。產品迭代更讓老社區相形見絀。就拿翠城花園來說，至今面臨南北通透戶型少、樓距窄、車位比不足的硬傷。

　　加上廣州的名校集團化辦學不斷擴容，對于現在的新盤來說，配有一個不錯的學校幾乎儼然成為標準。

　　面對新盤“降維打擊”，二手業主不得不低頭。

　　在這種情況之下，海珠西的分化，也越來越明顯了。二手價格還在下跌，新房的價格大部分穩定在5-6萬/㎡。

　　這場樓市分化，說白了就是新舊交替的陣痛。

　　二手房靠著成熟配套打“感情牌”，新房憑借產品創新和規劃前景拼“硬實力”。

　　預算有限的剛需族，可以趁著二手房降價淘到不錯的筍盤；追求品質生活的改善型買家，也能在新房里找到心儀的房源。