房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師（13426037149） 團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

買房本是好事，可若買到查封狀態的房屋，后續糾紛不斷，該如何維權？今天，我們通過一起真實案例，為您拆解查封房屋交易中的法律風險與應對策略。

案情梳理

（一）交易背景與合同簽訂

2024 年 5 月 30 日，購房者林曉與賣家陳峰在乙房地產中介公司（簡稱乙公司）的居間下，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以 573 萬元總價購買一號房屋 。合同明確房屋存在抵押，抵押權人為中國銀行，且賣方承諾房屋無司法查封或限制轉讓情形 。當日，林曉支付 20 萬元定金，并與乙公司簽訂服務合同，支付 1 萬元中介費；后于 7 月 3 日再次支付 47,300 元中介費。

（二）交易糾紛與爭議焦點

合同解除爭議：7 月 13 日，陳峰以房屋處于司法查封狀態為由，短信通知林曉解除合同，同意退還定金 。林曉則主張陳峰根本違約，要求雙倍返還定金 40 萬元、賠償律師費，并退還中介費 57,300 元及利息 。

雙方抗辯理由：

陳峰抗辯：房屋自始處于查封狀態，違反法律強制性規定，合同無效；且已提前告知查封情況，過錯在中介公司，不應承擔責任。

林曉主張：陳峰承諾能解封房屋，卻未履行，構成違約；中介服務費由自己支付，陳峰應承擔返還責任 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋狀態：一號房屋于 2016 年辦理抵押登記，2023 年 11 月被查封，查封期限至2026 年 11 月 。

合同約定：補充協議中雙方明確房屋處于查封及抵押狀態，陳峰負責解押、解封，林曉知曉并同意交易 ；后因陳峰未按時解封，雙方簽訂補充協議（二），將解封期限延至 7 月 30 日，并約定逾期利息 。

行政處罰：乙公司因促成查封房屋交易，被北京市通州區住房和城鄉建設委員會罰款 3 萬元 。

案件分析

（一）合同效力的認定

根據《民法典》第 153 條，違反強制性規定的合同一般無效，但不影響公共秩序且結果公平的除外。本案中：

查封影響范圍：房屋查封主要影響買賣雙方權益，對社會公共秩序影響輕微 。

公平原則考量：林曉因房屋查封獲得價格優惠，若直接認定合同無效，對其顯失公平 。因此，法院認定合同有效。

（二）違約責任的劃分

陳峰的過錯：作為賣方，承諾解除查封卻未履行，對合同無法履行負主要責任 。

林曉的認知：明知房屋查封仍交易，且獲取價格優勢，對交易風險亦有預期 。法院綜合判定，陳峰承擔違約賠償責任，但林曉主張的雙倍定金及全部損失訴求不合理。

（三）中介費的責任歸屬

中介費由乙公司收取，買賣雙方均明知房屋查封仍完成交易，且陳峰已支付部分中介費。因此，林曉要求陳峰返還中介費缺乏法律依據。

裁判結果

法院判決：

陳峰于判決生效后 7 日內向林曉返還定金 20 萬元；

陳峰向林曉支付違約損失 5 萬元；

該判決既維護了合同守約方的權益，又根據雙方過錯合理分配責任，體現了公平原則。

案件啟示

（一）購房者避坑指南

核查房屋產權：簽約前務必通過不動產登記中心查詢房屋狀態，確認無抵押、查封等限制 。

謹慎對待查封房：若購買查封房屋，需明確解封責任、期限及違約責任，避免口頭承諾 。

選擇合規中介：優先選擇資質齊全、信譽良好的中介，拒絕為查封房屋提供服務的機構 。

（二）賣家合規要點

如實披露信息：主動告知房屋真實狀態，隱瞞查封信息可能面臨高額賠償 。

謹慎承諾解封：若無確切解封能力，切勿隨意承諾，避免因違約承擔法律責任 。

（三）中介機構警示

嚴格遵守《城市房地產轉讓管理辦法》，禁止為查封房屋提供居間服務，否則將面臨行政處罰與民事賠償 。

房屋交易涉及大額資金，法律風險不容忽視。若您在房產交易中遇到類似問題，歡迎咨詢專業律師，我們將為您提供精準的法律解決方案，守護您的合法權益！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）