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作者：余飛

01

銷(xiāo)量跌幅，繼續(xù)擴(kuò)大

規(guī)模越大，慣性越大。

房地產(chǎn)在一季度躁動(dòng)之后，4月份勢(shì)頭戛然而止，5月份跌幅擴(kuò)大。

6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了5月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)投資方面：

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36234億元，同比下降10.7%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

這是繼4月份房地產(chǎn)投資再次進(jìn)入兩位數(shù)下跌，繼續(xù)維持兩位數(shù)下跌。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速反映的是一級(jí)市場(chǎng)的拿地與開(kāi)工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，就一直沒(méi)有回過(guò)正。

從財(cái)政部反映的拿地情況來(lái)看，也在佐證著土地市場(chǎng)的冷行情。

全國(guó)賣(mài)地收入2021年見(jiàn)頂，之后快速跳水，去年賣(mài)地收入跌至48699億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入9340億元，同比下降11.4%。以此預(yù)估，今年全年賣(mài)地收入，可能會(huì)跌破4萬(wàn)億。

商品房銷(xiāo)量方面：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至5月份，新建商品房銷(xiāo)售面積35315萬(wàn)平方米，同比下降2.9%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降2.6%。新建商品房銷(xiāo)售額34091億元，下降3.8%；其中住宅銷(xiāo)售額下降2.8%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

銷(xiāo)售面積下降2.9%，比前四個(gè)月銷(xiāo)售面積跌幅2.8%，擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售額跌幅3.8%，比前四個(gè)月的跌幅擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

一言以蔽之，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額跌幅均在擴(kuò)大。

從大區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部、東北，房地產(chǎn)投資均在下降，其中東北跌幅最大，前五個(gè)月房地產(chǎn)投資下降了22.5%。

商品房銷(xiāo)售額，東部、中部、西部、東北也仍是全線下跌。

商品房銷(xiāo)售面積，只有中部出現(xiàn)了0.3%的微增，其余三個(gè)地區(qū)仍在下降。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

02

房?jī)r(jià)跌幅面，繼續(xù)擴(kuò)大

房?jī)r(jià)跌幅面，也在進(jìn)一步擴(kuò)大。

2025年4月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較上月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較上月增加4城。二手房?jī)r(jià)格方面，有5城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個(gè)，較上月增加8城 。

6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

2025年5月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市13個(gè)，較4月份減少了9個(gè)；下跌城市53個(gè)，比上月增加了8個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市3個(gè)，較上月減少了2個(gè)；下跌城市67個(gè)，較上月增加了3個(gè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

一言以蔽之，房?jī)r(jià)跌幅面，繼續(xù)擴(kuò)大了。

其中揚(yáng)州、南昌新房環(huán)比跌幅第一，杭州新房環(huán)比漲幅第一。無(wú)錫二手房環(huán)比漲幅第一，武漢、寧波環(huán)比跌幅最大。

四大一線城市，除了上海新房環(huán)比上漲外，北京、廣州、深圳新房與二手房都陷入了雙跌境地。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，是什么導(dǎo)致原本一季度有所起勢(shì)的勢(shì)頭，在4月份戛然而止？

直接導(dǎo)火索，當(dāng)然是關(guān)稅大戰(zhàn)。

關(guān)稅大戰(zhàn)，不僅影響預(yù)期和信心，更影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭，而這兩者都是樓市復(fù)蘇的底層邏輯。

以杭州為例來(lái)說(shuō)。

3月份的杭州樓市，可謂熱火朝天，在年初的deepseek和宇樹(shù)科技熱度加持下，杭州復(fù)蘇勢(shì)頭蓋過(guò)了一線城市，儼然成長(zhǎng)為了樓市新風(fēng)標(biāo)。

當(dāng)月，杭州 十區(qū)共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創(chuàng)下近8年來(lái)新高。

地價(jià)更是在一周內(nèi)，兩次捅破天花板，沖破了8萬(wàn)元，兩個(gè)地王讓其最高樓面價(jià)先后超越廣州、深圳，僅次于上海、北京。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：公開(kāi)報(bào)道

按照這種行情和熱度預(yù)演，4月份的杭州市場(chǎng)，本該熱火朝天才是。

關(guān)稅大戰(zhàn)，讓一切變了模樣。

4月份，杭州二手房成交量直接跌破萬(wàn)套，為9421套，5月份進(jìn)一步縮水至7416套。

再看深圳。

去年四季度一線城市全面救市之后，同時(shí)疊加當(dāng)時(shí)管理層對(duì)貨幣政策、財(cái)政政策的表態(tài)，樓市似乎有了重燃之勢(shì)。

深圳行情一觸即發(fā)，去年10月份深圳無(wú)論是新房還是二手房網(wǎng)簽量較前一個(gè)月均翻倍，之后的11月份、12月份如芝麻開(kāi)花一樣，節(jié)節(jié)高。

12月份深圳新房網(wǎng)簽量沖破了1萬(wàn)套，二手房也沖破了8000套的繁榮線。

這個(gè)勢(shì)頭在春節(jié)之后的3月份仍有延續(xù)，3月份二手房網(wǎng)簽量6078套，仍在5000套榮枯線之上。

來(lái)源：每日樓市早讀

但最終止步于4月份。并在5月份再次跌破5000套榮枯線。相比于去年四季度，很明顯，熱度已經(jīng)完全不再了。

其房?jī)r(jià)，按照貝殼找房追蹤的情況來(lái)看，已經(jīng)在5月份跌破了5萬(wàn)元，進(jìn)入了“4”字打頭時(shí)代。

來(lái)源：貝殼找房

北京、上海、廣州、成都的行情，也如出一轍。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：官方、媒體公開(kāi)披露與報(bào)道

這是熱點(diǎn)城市在4月份再次轉(zhuǎn)跌的直接誘因。當(dāng)然，關(guān)稅大戰(zhàn)只是誘因，根本邏輯則是：房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超各城市自身的購(gòu)買(mǎi)力。

經(jīng)歷了上一輪猛漲，即便產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)也支撐不了其泡沫巨大的房?jī)r(jià)。

雖然從2021年開(kāi)始，房地產(chǎn)進(jìn)入了全面盤(pán)整周期，很多城市的房?jī)r(jià)跌幅還不小。

但伴隨發(fā)生的還有民眾的收入與就業(yè)不如預(yù)期，讓相當(dāng)一部分買(mǎi)不起房的人，更加買(mǎi)不起房。

所以，本號(hào)說(shuō)過(guò)，這一輪全國(guó)房?jī)r(jià)普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都遠(yuǎn)超城市本身的購(gòu)買(mǎi)力和支撐力，也就是我常說(shuō)的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無(wú)錫、東莞、佛山這樣的制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，房?jī)r(jià)也難止跌。

03

房?jī)r(jià)還要跌多久

恰如上面所說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三年多的調(diào)整，很多城市跌幅其實(shí)不小。

溫州的房?jī)r(jià)相較于高點(diǎn)已經(jīng)腰斬，鄭州、青島、石家莊、東莞也接近腰斬。

但在房?jī)r(jià)調(diào)整的同時(shí)，大家的收入也隨之調(diào)整。

過(guò)去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

我提出過(guò)一個(gè)概念，叫“需求斷檔”。簡(jiǎn)單理解，就是高房?jī)r(jià)形成了一個(gè)天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒(méi)有實(shí)力。

總結(jié)下來(lái)就是：

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的不確定性，讓有錢(qián)人沒(méi)有信心和預(yù)期買(mǎi)房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場(chǎng)，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買(mǎi)不起房的人，更加買(mǎi)不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買(mǎi)，中產(chǎn)不敢買(mǎi)，普通人買(mǎi)不起。

房?jī)r(jià)還要調(diào)整多久，是個(gè)很難回答的問(wèn)題。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)高盛、惠譽(yù)等，也在不斷調(diào)整自己對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)估。

高盛最新的預(yù)測(cè)是：

未來(lái)幾年中國(guó)城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因?yàn)槿丝跍p少和價(jià)格下跌的預(yù)期心理持續(xù)沖擊投資興趣。高盛報(bào)告指出，人口減少和城鎮(zhèn)化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業(yè)主出售空置公寓，中國(guó)的投資需求可能會(huì)轉(zhuǎn)為負(fù)值。因此，未來(lái)幾年中國(guó)城鎮(zhèn)對(duì)新住房的年度需求可能仍將略低于500萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于2017年2000萬(wàn)套的峰值。

本號(hào)的觀點(diǎn)維持不變：

我之前說(shuō)過(guò)，經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，則是虛假繁榮。

換句話說(shuō)，只有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、出口復(fù)蘇了，樓市才會(huì)復(fù)蘇。

而這個(gè)問(wèn)題，在如今的全球大環(huán)境下，想要回答，很難。

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