文/狗蛋本蛋

上海最顯貴的板塊之一西郊，那里有個世界級的頂豪項目「檀宮」。

檀宮由18棟別墅組成，2004年開盤時，每棟售價在8000萬-1億。

買家非富即貴，包括不限于丹麥王儲弗雷德里、麥肯錫董事華強森、美特斯邦威老板周成建。

光是物業維護費，每套房子每月要10萬元以上。

目前，建面1685㎡帶1000㎡花園的戶型，毛坯出租價格每月50萬元。

去年，檀宮有套二手房出售，建面1613㎡（含地下室458㎡），最終3.5億成交——

每平售價近22萬元。

如果按地上面積算，則每平超過30萬元。

在這個頂豪項目不遠處，有12棟形似“碉堡”的灰色建筑，已經靜靜矗立N年。

2021年，一個上海網友說：

我讀小學它就建起來了，沒想到讀博了還沒開盤。

現在，這位網友可能讀完博了，12棟“碉堡”樓仍然沒開盤。

這些“碉堡”樓有個霸氣的案名叫：

寧國府邸

很多人和狗蛋一樣，第一時間聯想到《紅樓夢》的寧國府。開發商定下這個案名，可能是想取其名門望族的寓意。

有人說，寧國府邸的野心是超越檀宮，要讓世人將其與邊上的西郊賓館相提并論。期望客戶不僅擁有財富，還擁有權勢和血統。

西郊賓館是國賓館，接待過無數國際政要，比如伊麗莎白二世、日本明仁天皇夫婦、小布什、普京。國內不同時期的主要領導，也悉數下榻過西郊賓館。

從2020年開始，寧國府邸每年都要傳一波入市消息，每一次都是“狼來了”。

該項目所在地塊是2008年拿的，住宅產權70年，這都過去17年了。狗蛋說，還好富人買房不太介意產權年限。

最近，寧國府入市傳聞又起。

寧國府邸的官方公眾號，從愚人節那天起佛系營業，至今發布三篇推文，第一篇推文標題叫《讓傳奇回歸西郊》。

最近一篇是活動宣傳，寧國府辦了一場高爾夫球賽，開始做客戶營銷。

看來，這一回狼是真的要來了。

寧國府邸可售別墅11棟，最小一套地上建面也接近1000㎡，總建面超過1400㎡，最大的一套地上建面1700㎡，都是三合院、四合院設計。業內推測：

套均價將超兩億元

不過，很多網友無法理解，一個特想展現逼格的頂豪項目，怎么會取名“寧國府”。

讀過《紅樓夢》的都知道，作為賈府之一的寧國府，是全書最荒淫、最不講綱常禮教的地方，用寧國府老仆焦大的一句話來說，叫作：

爬灰的爬灰，養小叔子的養小叔子

更令人唏噓的是，最后因“交通外官，依勢凌弱”等罪名被抄了家。

不管寧國府還是榮國府，終局都是衰敗，落了片白茫茫大地真干凈。

不知道買得起兩億豪宅的權貴們怎么想，反正20萬都拿不出來的鐵柱說，看到名字就勸退。

有網友建議開發商在鋪開宣傳前抓緊改名，不然寓意“分崩離析”，太不吉利了。

不過就目前來看，開發商不準備更名，最新的宣傳圖冊上，他們還把“邸”字略去了，直接稱寧國府。

除了樓盤名，寧國府邸的建筑風格，同樣暴擊了廣大網友的樸素審美。

建筑界最高獎項之一、有著“建筑界諾貝爾獎”之稱的普利茲克獎獲得者——英國設計大師大衛·奇普菲爾德，操刀了寧國府邸的設計，這位大師的風格是極簡主義。

寧國府邸內部實景

從落成的寧國府邸可以看出來，確實極簡，藝術品位沒能和大師對齊顆粒度的網友，嘴是真損，說這是純獄風，以為是提籃橋。

這種極簡風格建筑，作為美術館、圖書館不錯，作為住宅，注定是等待少數買家。

在這個項目上，大衛·奇普菲爾德花了不少心血，劃時代采用了中國傳統的合院形式。

只能說，最終呈現的是西方人理解的東方府邸。

寧國府邸的開發商叫百仕達，創始人為歐亞平，很多人沒聽過，不過放在90年代及新世紀之初的地產行業，算得上大名鼎鼎了。

歐亞平曾在湖南對外經濟貿易發展公司任職（現隸屬湖南商務廳），派駐香港，此后其在港創業，成立了一家公司掛靠老東家，從事燃油進出口生意。

1993年，全國樓市調控，再加上海南樓市崩盤，地產行業風聲鶴唳。年僅31歲、沒有地產開發經驗的歐亞平，拿下深圳羅湖32萬平方米土地。后來的說法是，那是一片“三不管”土地，政府無力改造。

去香港攢到了第一桶金，也攢到了人脈，湖南人歐亞平在香港、深圳兩地混得風生水起。

2001年，百仕達以 7.8 億元拿下深圳地王——深圳灣紅樹西岸地塊。這宗地最終變現超過80億，創下又一個傳奇。

當時的歐亞平并沒有把雞蛋都放在地產這個籃子里，同時還進入了燃氣賽道，把百江燃氣捧上港股后，引來李嘉誠當二股東，之后又把剩余股權賣給另一個香港富豪李兆基。

據說，歐亞平是“大D會”成員。如果歐總研究過李超人，自然深諳“和黃系”喜歡捂盤和搞大盤的風格。

很難簡單定義歐亞平是一個什么樣的人。

曾任百仕達地產總經理的郭兆斌，說歐亞平是一個精力過剩的人，被郭拿來和歐亞平一起比較的人是王石。

因為精力過剩，歐亞平精通很多球類運動，包括不限于棒球、高爾夫、籃球、網球、乒乓球。

在百仕達內部，歐亞平經常強調絕不復制，每一個作品都要較之前有所超越，要領先于同時代的所有東西。

或許正是老板的品味太超前，才締造出了寧國府邸。

沒法和老板共鳴，是廣大網友的問題。

歐老板的傳奇色彩不止于此，他可是國內為數不多曾讓“三馬”同時站臺的男人，即馬明哲、馬化騰、馬云。

其旗下眾安保險，中國平安、騰訊、螞蟻是三大股東，2013年眾安在復旦大學舉行啟動儀式，郭廣昌擔任主持嘉賓，三馬現身力挺。

從眾安保險成立開始，地產業內就傳言歐老板對地產不感興趣，要撤退了。

最近十年，百仕達確實沒再獲取新項目，也沒有參加土拍。

在上海，除了寧國府邸，還有另一個未入市的頂豪項目，位于黃浦江與蘇州河交匯處的洛克外灘源，等著百仕達撤退前消化。

洛克外灘源的地塊，比寧國府邸拿得更早，2005年。

二十年，林黛玉都走完她的一生了。