頭圖來(lái)源|圖蟲創(chuàng)意
文章來(lái)源|真叫盧俊
作者|真叫盧俊團(tuán)隊(duì)
你知道嗎,現(xiàn)在的上海,正在被400多家購(gòu)物中心包圍。
從平均值來(lái)看,上海約每8萬(wàn)人就擁有一家大型購(gòu)物中心,而東京平均每20萬(wàn)人以上才有一家大型購(gòu)物中心。上海人均商業(yè)面積,僅次于迪拜,是東京的3倍。即便已繁華到了天花板的程度,上海的商業(yè)依舊持續(xù)爆發(fā)。
今年全年上海預(yù)計(jì)新開商業(yè)約60個(gè),總規(guī)模超過(guò)三百萬(wàn)平,其中閔行新開商業(yè)體量居全市首位,預(yù)計(jì)新開12家商業(yè),面積超過(guò)一百萬(wàn)平......這是上海商業(yè)建立起來(lái)的龐大版圖,而以下是另外一組關(guān)于消費(fèi)的數(shù)字。
今年第一季度,上海全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速為負(fù),也就意味著,越來(lái)越多的商場(chǎng)在上海建成開業(yè),但卻沒有帶來(lái)人們消費(fèi)欲望的快速膨脹。
數(shù)據(jù)上看,這座城市現(xiàn)在也正在進(jìn)入一個(gè)商業(yè)供給過(guò)剩時(shí)代。于是我們就看到了有些格格不入的另一面,有很多的商場(chǎng),正在被上海的繁華所拋棄。
這已經(jīng)不是我們第一次聊到這個(gè)話題。我們?cè)谏虾W詈诵牡牡囟危慷靡患壹野儇浬虉?chǎng)的消失,太平洋百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹、上海置地廣場(chǎng)、第六百貨、巴黎春天......即便在陸家嘴如此鼎盛商圈,正大廣場(chǎng)的冷清也歷歷在目,還有徐家匯百腦匯一樣的專業(yè)市場(chǎng)的落下帷幕。
如今這樣的變化仍在繼續(xù),伴隨著更多商場(chǎng)的開業(yè),也就意味著同樣更多商業(yè)的逐漸冷清。它們有的是被消費(fèi)者和商家拋棄,有的被開發(fā)商割肉賣掉,有的成為了時(shí)代轉(zhuǎn)型下的犧牲品。我看到上海這座城市,正在進(jìn)行著一場(chǎng)和商業(yè)息息相關(guān)的新陳代謝。
01
肉眼可見的,上海商場(chǎng)的淘汰率和淘汰速度正在變高,尤其是大型商場(chǎng)。
這是位于閔行吳中路的愛琴海購(gòu)物中心,于2017年開業(yè),運(yùn)營(yíng)時(shí)間還不到十年,是紅星集團(tuán)商業(yè)體系的一號(hào)作品,建筑體量超過(guò)50萬(wàn)方,是上海一個(gè)超級(jí)巨無(wú)霸商業(yè)體。
半年前,愛琴海購(gòu)物中心迎來(lái)了開業(yè)六周年盛典,場(chǎng)面還甚是熱鬧。如今我去到現(xiàn)場(chǎng),畫面卻是如此的荒涼。
愛琴海購(gòu)物中心設(shè)計(jì)之初,就做了室內(nèi)商場(chǎng)和室外風(fēng)情街兩部分。室外不僅有風(fēng)情街,還有音樂(lè)噴泉,還忘不了第一次看到這個(gè)據(jù)說(shuō)是全亞洲最大噴泉亮燈,伴隨著燈光和音樂(lè)變幻場(chǎng)景時(shí)內(nèi)心的震撼。
而如今我把整個(gè)商場(chǎng)逛了一圈下來(lái),發(fā)現(xiàn)其除了室內(nèi)部分商業(yè),室外的商鋪空置率幾乎達(dá)到90%以上。
進(jìn)入愛琴海室外商業(yè)街,仿佛誤入一個(gè)閑置多年的荒廢商場(chǎng)。地鐵通往室外風(fēng)情街的扶梯已經(jīng)停止工作,所謂的風(fēng)情街也不過(guò)是一個(gè)沙發(fā)亂擺供人亂躺的荒蕪之地。
據(jù)說(shuō),愛琴海室外商鋪是散賣給了小業(yè)主,僅有室內(nèi)部分是集團(tuán)自持運(yùn)營(yíng)。在小紅書上我看到的消息確實(shí)如此,部分業(yè)主已經(jīng)將閑置商鋪出租,30多平的產(chǎn)證面積,每月僅收取1600元的租金和500元的物業(yè)費(fèi)。
小業(yè)主自己也承認(rèn),這里生意不好做,拿來(lái)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)倒是可以,不過(guò)目測(cè)目前還是空置著,這也就是我在愛琴海購(gòu)物中心看到的常態(tài)。室外商業(yè)街一塌糊涂,室內(nèi)購(gòu)物中心稍顯冷清的運(yùn)營(yíng)著。
而為什么說(shuō)上海的商業(yè)供給過(guò)剩,不僅今年閔行擁有全上海開業(yè)最多的商場(chǎng),一街之隔的華潤(rùn)萬(wàn)象城體量也超過(guò)50萬(wàn)方,兩個(gè)巨無(wú)霸商場(chǎng)同搶一個(gè)片區(qū)的人流,目前來(lái)看,還是華潤(rùn)贏了。
龍柏的落寞頹勢(shì)早就有過(guò)預(yù)告,原本這里是日韓外資聚集地,高島屋和井亭天地就在不遠(yuǎn)處,這兩年日韓外資企業(yè)在上海早已不復(fù)當(dāng)年勝景。如果你最近去高島屋和韓國(guó)街看看,也和眼前畫面差不多一般冷清。
即便是最近兩年,在上海新崛起的網(wǎng)紅商業(yè),也面臨著商鋪空置的困境,說(shuō)的就是接下來(lái)這一家:恒基旭輝天地(The Roof)。
這是由2008年普利茲克建筑獎(jiǎng)得主法國(guó)建筑大師讓·努維爾Jean Nouvel設(shè)計(jì),在中國(guó)首個(gè)落地的商業(yè)作品。它曾以大師設(shè)計(jì)和超前理念吸引著人們的目光,絕對(duì)是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的出圈之作。
設(shè)計(jì)師的很多理念都表達(dá)了對(duì)上海里弄文化的致敬,中庭的小尺度商業(yè)街區(qū)是對(duì)里弄巷道肌理的還原。建筑大膽采用的2500個(gè)花盆靈感則來(lái)自當(dāng)年上海里弄人們喜歡在陽(yáng)臺(tái)種植鮮花,立面選用的色彩也自然而然與街景融為一體。
但當(dāng)人們?cè)谛蕾p和感慨過(guò)大師作品的先鋒性之后,這里似乎更多的成為了游客們到此一游的打卡點(diǎn)。這其實(shí)是一個(gè)辦公樓為主的項(xiàng)目,二層以上都為辦公,僅有一層和負(fù)一層作為少量的商業(yè)空間。
尤其是內(nèi)街部分相對(duì)冷清,接近一半的商鋪關(guān)門或者正在重新裝修,外街有幾家餐飲店咖啡廳營(yíng)業(yè),人氣相比周邊的中海環(huán)宇薈只能算是中等。人們喜歡在這里駐足停留拍照,但是如果說(shuō)用餐消費(fèi),更多的可能會(huì)選擇一街之隔的中海環(huán)宇薈。
建筑的外觀和骨架十足驚艷,但是缺乏持續(xù)運(yùn)營(yíng)的消費(fèi)內(nèi)容,逐漸成為了一個(gè)打卡圣地而非消費(fèi)圣地。類似這樣的成為了打卡點(diǎn)但欠缺持續(xù)運(yùn)營(yíng)的除了發(fā)生在市中心,郊區(qū)也不列外。
在青浦淀山湖,2024年才剛剛開業(yè)的東渡蛙城,本來(lái)愿景是要打造成為特色的公園劇場(chǎng)型主題樂(lè)園。當(dāng)初融入疊泉瀑布、繽紛花園、海盜船、草莓廣場(chǎng)、鹿悠橋等場(chǎng)景,主打沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)。
(來(lái)源:小紅書用戶@Colson.5)
不到一年時(shí)間,這個(gè)商場(chǎng)就真的只剩下了青蛙們的孤獨(dú)的身影。
最近出現(xiàn)在眾人面前,已經(jīng)變成了電影《好東西》里的取景地。
作為消費(fèi)者,不知道大家是否和我一樣,偶爾周末出門逛逛的時(shí)候,就會(huì)發(fā)現(xiàn)可能在半年前還非常火爆的商場(chǎng),突然間開始變得蕭條,或者宣布正在改造升級(jí)。“怎么這里突然就變得這么冷清了?”“這商場(chǎng)...是倒閉了么?”甚至“這還是個(gè)商場(chǎng)嗎?”
當(dāng)選擇性變多,新開的商場(chǎng)如雨后春筍般冒出,也就意味著有一批被消費(fèi)者拋棄的商場(chǎng),還在上演著最后的掙扎。
02
不過(guò)這還不是最夸張的,我竟然在上海最繁華的地段,找到了商鋪中的“鶴崗”,在七浦路批發(fā)市場(chǎng),這里有些商鋪,已經(jīng)無(wú)人問(wèn)津到房東選擇免租金,甚至有些只交物業(yè)費(fèi)都能租了。
你有多久沒有去逛一逛這個(gè)曾經(jīng)的批發(fā)市場(chǎng)了?七浦路位于靜安和虹口的兩區(qū)交界處,是華東地區(qū)最大的服裝集散中心。
這個(gè)市場(chǎng)占地僅有0.5平方公里,但卻聚集了10個(gè)大型商場(chǎng),最高峰時(shí)曾擁有3000多家商鋪,約4000多名從業(yè)者。但凡提起七浦路沒有一個(gè)上海人不會(huì)說(shuō)這里曾是頂流,而最近我們收到一則消息:上海七浦路的商鋪從月租金最高峰的7萬(wàn),跌到了現(xiàn)在500元。
現(xiàn)實(shí)如果真是這樣,這將宣告這類商業(yè)業(yè)態(tài)與時(shí)代的告別。其實(shí)這條街我曾在兩年前去過(guò),當(dāng)時(shí)七浦路的商鋪空置率已經(jīng)較高,租金已有大幅下調(diào)。這是兩年前的市調(diào)情況,普通一個(gè)檔口租金在20-30萬(wàn)/年,月租金算下來(lái)2萬(wàn)左右。
這個(gè)數(shù)字已然距離巔峰時(shí)期的七浦路,跌了一半,甚至更多。但我來(lái)到2025年的七浦路,現(xiàn)場(chǎng)的畫面又和兩年前,產(chǎn)生了極大反差。
首先看到的一些商場(chǎng)轉(zhuǎn)型走高端精品路線后,居然逆襲崛起了。來(lái)到新七浦、圣和圣等,直接成功轉(zhuǎn)型成為一個(gè)高端商場(chǎng),人流如織。觀察它們主要的變化,明顯看到整體環(huán)境品質(zhì)提升,尤其是新七浦和圣和圣。
如果忽略地板上老板們們堆放的貨,這兩個(gè)商場(chǎng)幾乎和當(dāng)下的購(gòu)物中心沒有兩樣,道路寬敞、燈光明亮、冷氣足、還到處都有休息的椅子逛累了可以坐。
其次,七浦路在賣的衣服,大部分已經(jīng)不再是我們想象中的那種“地?cái)傌洝薄N艺伊藥准疑獠诲e(cuò)的,觀察到如今最受歡迎的幾種風(fēng)格或材質(zhì):新中式、亞麻風(fēng)、絲綢,而這里在賣的高端女裝,價(jià)格也已經(jīng)到了高攀不起的程度。
一件亞麻上衣售價(jià)400-500元,一件號(hào)稱“歐貨”的女裝裙子價(jià)格900元,完全顛覆了我對(duì)七浦路批發(fā)市場(chǎng)的固有印象。
當(dāng)然,那些19元一件的傳統(tǒng)舊貨也依舊在賣,甚至還吸引了不少老外來(lái)到這里逛街。但是另一邊,這里十幾家商場(chǎng)也進(jìn)入了存量廝殺,部分商場(chǎng)明顯已經(jīng)被時(shí)代拋棄了。
這個(gè)被稱作“老興旺”的批發(fā)市場(chǎng),前面提到的“如今500元/月也租不出去”的地方,就是這里了。
昏暗無(wú)光、扶梯停運(yùn)、商家搬離、人氣冷清......進(jìn)入老興旺,仿佛進(jìn)入一個(gè)早就無(wú)人問(wèn)津的破敗商場(chǎng),目測(cè)算了下,空置率至少90%以上。
更為讓我震驚的是,這里空置的商鋪,有些不要租金都能租,老板說(shuō),“每年幫交物業(yè)費(fèi)就行了。”在關(guān)閉的門店上,真的寫著免房租三個(gè)字。
這件檔口位置極佳,在老興旺商場(chǎng)二樓電梯上樓就能看到,如果按照以往生意好的時(shí)候,大概率是最為搶手的鋪?zhàn)印N掖蛲朔繓|在墻上留下的電話,確認(rèn)在老興旺這個(gè)商場(chǎng)二樓存在著大量空置而無(wú)人問(wèn)津的商鋪。
房東是上海人,在老興旺有兩間商鋪,都在二樓較好位置,現(xiàn)在已經(jīng)空置一年多,目前是只需要繳納每年7800元的物業(yè)費(fèi)就可以拿到鑰匙。換算成每月就是六百多塊,而按照談話的情況,談攏了還可以講講價(jià)格。
隔壁老板說(shuō),在老興旺存在著很多這樣只要求交物業(yè)費(fèi),不需要交租金的商鋪。
所以,在現(xiàn)在的七浦路,你確實(shí)能夠花幾百塊每個(gè)月,在這里租下一間鋪?zhàn)印D切┮呀?jīng)轉(zhuǎn)型成功的商場(chǎng),開始走高端路線,找準(zhǔn)定位后,價(jià)格高不可攀,反而開始人氣興旺。
一街之隔,那些還在賣三年前十元五雙襪子的老商場(chǎng),不僅沒緩過(guò)來(lái),反而加速被拋棄。明顯,七浦路也進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng),兩極分化尤為嚴(yán)重。
03
不過(guò)換個(gè)角度看,商場(chǎng)就是一座現(xiàn)金奶牛。巔峰時(shí)期可以帶來(lái)源源不斷地租金,但是當(dāng)開發(fā)商陷入資金鏈緊張的時(shí)候,商業(yè)也是最先被拋棄的資產(chǎn)。
如今多少商場(chǎng),都成了房企們的套現(xiàn)中心,而在所有地產(chǎn)公司中,將賣商場(chǎng)做得最為徹底的是今年的萬(wàn)達(dá)。截至目前,萬(wàn)達(dá)已經(jīng)拋售了大量商業(yè)資產(chǎn),也就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
梳理萬(wàn)達(dá)賣掉商業(yè)的時(shí)間線要從2017年開始,那年王健林將萬(wàn)達(dá)旗下的77家酒店以約200億價(jià)格賣給了富力地產(chǎn),同時(shí)將13個(gè)文化旅游項(xiàng)目以約438億價(jià)格賣給融創(chuàng)中國(guó)。而2023年后明顯加速,2023-2024兩年內(nèi)出售了超過(guò)30座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),2025年初又出售了7座,然后在今年5月又一次性出售48座......
根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì),截至目前,王健林已經(jīng)將萬(wàn)達(dá)旗下近90座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)出售。而截至2025年,萬(wàn)達(dá)自持廣場(chǎng)數(shù)量,從巔峰時(shí)期的500多減少至300多座。
而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收購(gòu)方主要為險(xiǎn)資企業(yè),如新華保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)、橫琴人壽等。
曾經(jīng),王健林以2150億資產(chǎn)登頂胡潤(rùn)全球華人首富,曾經(jīng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)年客流量超30億元人次,創(chuàng)造過(guò)“中國(guó)每100個(gè)人里,就有2個(gè)人逛萬(wàn)達(dá)”的商業(yè)神話。
作為商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的絕對(duì)頭部,王健林賣掉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主要原因來(lái)自于其高負(fù)債,包含了1412億元的有息負(fù)債,以及年內(nèi)400億元到期債務(wù),疊加萬(wàn)達(dá)商管上市失敗將觸發(fā)的回購(gòu)義務(wù)。
萬(wàn)達(dá)的出售策略是保留運(yùn)營(yíng)權(quán),轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。接盤方須使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌并支付冠名費(fèi),以及基礎(chǔ)管理費(fèi)、超額利潤(rùn)分成等。
王健林從商業(yè)首富到賣樓還債,萬(wàn)達(dá)這些年的浮沉,大抵折射出了王健林個(gè)人商業(yè)帝國(guó)的命運(yùn),也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如今轉(zhuǎn)型的縮影。
另一個(gè)引起較大轟動(dòng)的,萬(wàn)科。
商業(yè)地產(chǎn)雖不是萬(wàn)科集團(tuán)的核心業(yè)務(wù),但其在去年連續(xù)拋售商業(yè)資產(chǎn)的動(dòng)作也引起了業(yè)內(nèi)的廣泛討論。
主要出售的資產(chǎn)為上海七寶的萬(wàn)科廣場(chǎng)和南翔印象城的股權(quán),而又在成都萬(wàn)科的公眾號(hào)上發(fā)布了一則出售成都公園大道商業(yè)地塊,并要求買家全款支付的公告。
這兩年,賣掉商業(yè)的房企不止以上提到的幾個(gè),似乎賣掉商場(chǎng)和寫字樓成為了資金流動(dòng)性緊張的房企,最常選擇走的路。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅去年一年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)在去年以40億元出售了北京頤堤港二期64.79%股權(quán),接手方為中國(guó)人壽和太古地產(chǎn),虧損17.63億元;世茂集團(tuán)在去年出售其香港中環(huán)中心寫字樓以及廈門集美區(qū)綜合體項(xiàng)目。加入這場(chǎng)商業(yè)拋售潮的房企還有世茂、上海證大、綠景中國(guó)地產(chǎn)、合景泰富、華僑城、新世界發(fā)展等。
可見,當(dāng)化債成為地產(chǎn)這兩年的主旋律。那些在增量時(shí)代大舉擴(kuò)張商業(yè)版圖的房企們,正在積極以出售總資產(chǎn)商業(yè)、寫字樓的方式,降低負(fù)債率。
對(duì)一個(gè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)進(jìn)入困境的企業(yè)來(lái)說(shuō),沒有什么是比賣掉商場(chǎng)更加容易回血的操作。即便沒有資金鏈問(wèn)題,不少房企也在整合其內(nèi)部商業(yè)產(chǎn)品線,放棄低效資產(chǎn),聚焦核心資產(chǎn)。
比如在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的佼佼者年租金收入超過(guò)百億的,華潤(rùn)萬(wàn)象生活,也在考慮出售旗下低效商業(yè)資產(chǎn),上海南翔華潤(rùn)五彩城就是傳聞中要被華潤(rùn)擺上貨架的那個(gè)。
華潤(rùn)置地在2009年以30多億元價(jià)格拿下南翔五宗地塊,其中就包括了五彩城。后來(lái),南翔商業(yè)格局被地鐵上蓋的體量約為34萬(wàn)平米的印象城MEGA改變。
這個(gè)社區(qū)商業(yè)如今空置率較高且消費(fèi)人流較少,呈現(xiàn)出冷清面貌,完全抵抗不了來(lái)自印象城的碾壓式競(jìng)爭(zhēng)。
華潤(rùn)置地大概率將會(huì)持續(xù)聚焦更高能級(jí)的核心資產(chǎn)萬(wàn)象城系列。五彩城和歡樂(lè)頌兩者是旗下知名度更低的產(chǎn)品線,未來(lái)或許會(huì)慢慢淡出大眾視野。
最后
那邊人擠人,這邊沒有人,可能也就是現(xiàn)在商業(yè)世界的常態(tài)。
我們正在見證商業(yè)世界,從規(guī)模擴(kuò)張到效率提升的轉(zhuǎn)型。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn),也注定是一個(gè)存量時(shí)代,那句供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)放在商業(yè)世界里面也是成立的。
但從另一個(gè)角度看,而我也認(rèn)為,無(wú)論在哪個(gè)世界,新陳代謝帶來(lái)的才是健康。因此能量轉(zhuǎn)換這件事,自然也在發(fā)生。
上海那些新崛起的商業(yè)里,也出現(xiàn)了不少佼佼者。普陀的中海環(huán)宇城MAX開業(yè)一年之后依然人氣火爆,徐匯濱江的西岸夢(mèng)中心更是躥升為魔都商業(yè)頂流。那些正在改造煥新的商業(yè),也在找到屬于自己“新陳代謝”的方式。
都說(shuō)商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),隨著人口和消費(fèi)的增量和紅利逐漸消失,增量時(shí)代不再,存量時(shí)代已來(lái)。商業(yè)的較量,現(xiàn)在已經(jīng)正式進(jìn)入了下半場(chǎng)。
01
● 烏鎮(zhèn)神話與千鎮(zhèn)困局,古鎮(zhèn)如何逃離“復(fù)制粘貼”?
02
● 加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,中西部和東北怎么“接”?
03
● 民營(yíng)企業(yè)進(jìn)邊疆,北緯40度的巴彥淖爾有什么商機(jī)?
04
● 第五代產(chǎn)業(yè)園的“智變”
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