頭圖來源｜圖蟲創(chuàng)意

文章來源｜真叫盧俊

作者｜真叫盧俊團(tuán)隊(duì)

你知道嗎，現(xiàn)在的上海，正在被400多家購物中心包圍。

從平均值來看，上海約每8萬人就擁有一家大型購物中心，而東京平均每20萬人以上才有一家大型購物中心。上海人均商業(yè)面積，僅次于迪拜，是東京的3倍。即便已繁華到了天花板的程度，上海的商業(yè)依舊持續(xù)爆發(fā)。

今年全年上海預(yù)計新開商業(yè)約60個，總規(guī)模超過三百萬平，其中閔行新開商業(yè)體量居全市首位，預(yù)計新開12家商業(yè)，面積超過一百萬平......這是上海商業(yè)建立起來的龐大版圖，而以下是另外一組關(guān)于消費(fèi)的數(shù)字。

今年第一季度，上海全市社會消費(fèi)品零售總額增速為負(fù)，也就意味著，越來越多的商場在上海建成開業(yè)，但卻沒有帶來人們消費(fèi)欲望的快速膨脹。

數(shù)據(jù)上看，這座城市現(xiàn)在也正在進(jìn)入一個商業(yè)供給過剩時代。于是我們就看到了有些格格不入的另一面，有很多的商場，正在被上海的繁華所拋棄。

這已經(jīng)不是我們第一次聊到這個話題。我們在上海最核心的地段，目睹一家家百貨商場的消失，太平洋百貨、梅隴鎮(zhèn)廣場、伊勢丹、上海置地廣場、第六百貨、巴黎春天......即便在陸家嘴如此鼎盛商圈，正大廣場的冷清也歷歷在目，還有徐家匯百腦匯一樣的專業(yè)市場的落下帷幕。

如今這樣的變化仍在繼續(xù)，伴隨著更多商場的開業(yè)，也就意味著同樣更多商業(yè)的逐漸冷清。它們有的是被消費(fèi)者和商家拋棄，有的被開發(fā)商割肉賣掉，有的成為了時代轉(zhuǎn)型下的犧牲品。我看到上海這座城市，正在進(jìn)行著一場和商業(yè)息息相關(guān)的新陳代謝。

01

肉眼可見的，上海商場的淘汰率和淘汰速度正在變高，尤其是大型商場。

這是位于閔行吳中路的愛琴海購物中心，于2017年開業(yè)，運(yùn)營時間還不到十年，是紅星集團(tuán)商業(yè)體系的一號作品，建筑體量超過50萬方，是上海一個超級巨無霸商業(yè)體。

半年前，愛琴海購物中心迎來了開業(yè)六周年盛典，場面還甚是熱鬧。如今我去到現(xiàn)場，畫面卻是如此的荒涼。

愛琴海購物中心設(shè)計之初，就做了室內(nèi)商場和室外風(fēng)情街兩部分。室外不僅有風(fēng)情街，還有音樂噴泉，還忘不了第一次看到這個據(jù)說是全亞洲最大噴泉亮燈，伴隨著燈光和音樂變幻場景時內(nèi)心的震撼。

而如今我把整個商場逛了一圈下來，發(fā)現(xiàn)其除了室內(nèi)部分商業(yè)，室外的商鋪空置率幾乎達(dá)到90%以上。

進(jìn)入愛琴海室外商業(yè)街，仿佛誤入一個閑置多年的荒廢商場。地鐵通往室外風(fēng)情街的扶梯已經(jīng)停止工作，所謂的風(fēng)情街也不過是一個沙發(fā)亂擺供人亂躺的荒蕪之地。

據(jù)說，愛琴海室外商鋪是散賣給了小業(yè)主，僅有室內(nèi)部分是集團(tuán)自持運(yùn)營。在小紅書上我看到的消息確實(shí)如此，部分業(yè)主已經(jīng)將閑置商鋪出租，30多平的產(chǎn)證面積，每月僅收取1600元的租金和500元的物業(yè)費(fèi)。

小業(yè)主自己也承認(rèn)，這里生意不好做，拿來當(dāng)倉庫倒是可以，不過目測目前還是空置著，這也就是我在愛琴海購物中心看到的常態(tài)。室外商業(yè)街一塌糊涂，室內(nèi)購物中心稍顯冷清的運(yùn)營著。

而為什么說上海的商業(yè)供給過剩，不僅今年閔行擁有全上海開業(yè)最多的商場，一街之隔的華潤萬象城體量也超過50萬方，兩個巨無霸商場同搶一個片區(qū)的人流，目前來看，還是華潤贏了。

龍柏的落寞頹勢早就有過預(yù)告，原本這里是日韓外資聚集地，高島屋和井亭天地就在不遠(yuǎn)處，這兩年日韓外資企業(yè)在上海早已不復(fù)當(dāng)年勝景。如果你最近去高島屋和韓國街看看，也和眼前畫面差不多一般冷清。

即便是最近兩年，在上海新崛起的網(wǎng)紅商業(yè)，也面臨著商鋪空置的困境，說的就是接下來這一家：恒基旭輝天地（The Roof）。

這是由2008年普利茲克建筑獎得主法國建筑大師讓·努維爾Jean Nouvel設(shè)計，在中國首個落地的商業(yè)作品。它曾以大師設(shè)計和超前理念吸引著人們的目光，絕對是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的出圈之作。

設(shè)計師的很多理念都表達(dá)了對上海里弄文化的致敬，中庭的小尺度商業(yè)街區(qū)是對里弄巷道肌理的還原。建筑大膽采用的2500個花盆靈感則來自當(dāng)年上海里弄人們喜歡在陽臺種植鮮花，立面選用的色彩也自然而然與街景融為一體。

但當(dāng)人們在欣賞和感慨過大師作品的先鋒性之后，這里似乎更多的成為了游客們到此一游的打卡點(diǎn)。這其實(shí)是一個辦公樓為主的項(xiàng)目，二層以上都為辦公，僅有一層和負(fù)一層作為少量的商業(yè)空間。

尤其是內(nèi)街部分相對冷清，接近一半的商鋪關(guān)門或者正在重新裝修，外街有幾家餐飲店咖啡廳營業(yè)，人氣相比周邊的中海環(huán)宇薈只能算是中等。人們喜歡在這里駐足停留拍照，但是如果說用餐消費(fèi)，更多的可能會選擇一街之隔的中海環(huán)宇薈。

建筑的外觀和骨架十足驚艷，但是缺乏持續(xù)運(yùn)營的消費(fèi)內(nèi)容，逐漸成為了一個打卡圣地而非消費(fèi)圣地。類似這樣的成為了打卡點(diǎn)但欠缺持續(xù)運(yùn)營的除了發(fā)生在市中心，郊區(qū)也不列外。

在青浦淀山湖，2024年才剛剛開業(yè)的東渡蛙城，本來愿景是要打造成為特色的公園劇場型主題樂園。當(dāng)初融入疊泉瀑布、繽紛花園、海盜船、草莓廣場、鹿悠橋等場景，主打沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)。

(來源：小紅書用戶@Colson.5)

不到一年時間，這個商場就真的只剩下了青蛙們的孤獨(dú)的身影。

最近出現(xiàn)在眾人面前，已經(jīng)變成了電影《好東西》里的取景地。

作為消費(fèi)者，不知道大家是否和我一樣，偶爾周末出門逛逛的時候，就會發(fā)現(xiàn)可能在半年前還非常火爆的商場，突然間開始變得蕭條，或者宣布正在改造升級。“怎么這里突然就變得這么冷清了？”“這商場...是倒閉了么？”甚至“這還是個商場嗎？”

當(dāng)選擇性變多，新開的商場如雨后春筍般冒出，也就意味著有一批被消費(fèi)者拋棄的商場，還在上演著最后的掙扎。

02

不過這還不是最夸張的，我竟然在上海最繁華的地段，找到了商鋪中的“鶴崗”，在七浦路批發(fā)市場，這里有些商鋪，已經(jīng)無人問津到房東選擇免租金，甚至有些只交物業(yè)費(fèi)都能租了。

你有多久沒有去逛一逛這個曾經(jīng)的批發(fā)市場了？七浦路位于靜安和虹口的兩區(qū)交界處，是華東地區(qū)最大的服裝集散中心。

這個市場占地僅有0.5平方公里，但卻聚集了10個大型商場，最高峰時曾擁有3000多家商鋪，約4000多名從業(yè)者。但凡提起七浦路沒有一個上海人不會說這里曾是頂流，而最近我們收到一則消息：上海七浦路的商鋪從月租金最高峰的7萬，跌到了現(xiàn)在500元。

現(xiàn)實(shí)如果真是這樣，這將宣告這類商業(yè)業(yè)態(tài)與時代的告別。其實(shí)這條街我曾在兩年前去過，當(dāng)時七浦路的商鋪空置率已經(jīng)較高，租金已有大幅下調(diào)。這是兩年前的市調(diào)情況，普通一個檔口租金在20-30萬/年，月租金算下來2萬左右。

這個數(shù)字已然距離巔峰時期的七浦路，跌了一半，甚至更多。但我來到2025年的七浦路，現(xiàn)場的畫面又和兩年前，產(chǎn)生了極大反差。

首先看到的一些商場轉(zhuǎn)型走高端精品路線后，居然逆襲崛起了。來到新七浦、圣和圣等，直接成功轉(zhuǎn)型成為一個高端商場，人流如織。觀察它們主要的變化，明顯看到整體環(huán)境品質(zhì)提升，尤其是新七浦和圣和圣。

如果忽略地板上老板們們堆放的貨，這兩個商場幾乎和當(dāng)下的購物中心沒有兩樣，道路寬敞、燈光明亮、冷氣足、還到處都有休息的椅子逛累了可以坐。

其次，七浦路在賣的衣服，大部分已經(jīng)不再是我們想象中的那種“地攤貨”。我找了幾家生意不錯的，觀察到如今最受歡迎的幾種風(fēng)格或材質(zhì)：新中式、亞麻風(fēng)、絲綢，而這里在賣的高端女裝，價格也已經(jīng)到了高攀不起的程度。

一件亞麻上衣售價400-500元，一件號稱“歐貨”的女裝裙子價格900元，完全顛覆了我對七浦路批發(fā)市場的固有印象。

當(dāng)然，那些19元一件的傳統(tǒng)舊貨也依舊在賣，甚至還吸引了不少老外來到這里逛街。但是另一邊，這里十幾家商場也進(jìn)入了存量廝殺，部分商場明顯已經(jīng)被時代拋棄了。

這個被稱作“老興旺”的批發(fā)市場，前面提到的“如今500元/月也租不出去”的地方，就是這里了。

昏暗無光、扶梯停運(yùn)、商家搬離、人氣冷清......進(jìn)入老興旺，仿佛進(jìn)入一個早就無人問津的破敗商場，目測算了下，空置率至少90%以上。

更為讓我震驚的是，這里空置的商鋪，有些不要租金都能租，老板說，“每年幫交物業(yè)費(fèi)就行了。”在關(guān)閉的門店上，真的寫著免房租三個字。

這件檔口位置極佳，在老興旺商場二樓電梯上樓就能看到，如果按照以往生意好的時候，大概率是最為搶手的鋪?zhàn)印Ｎ掖蛲朔繓|在墻上留下的電話，確認(rèn)在老興旺這個商場二樓存在著大量空置而無人問津的商鋪。

房東是上海人，在老興旺有兩間商鋪，都在二樓較好位置，現(xiàn)在已經(jīng)空置一年多，目前是只需要繳納每年7800元的物業(yè)費(fèi)就可以拿到鑰匙。換算成每月就是六百多塊，而按照談話的情況，談攏了還可以講講價格。

隔壁老板說，在老興旺存在著很多這樣只要求交物業(yè)費(fèi)，不需要交租金的商鋪。

所以，在現(xiàn)在的七浦路，你確實(shí)能夠花幾百塊每個月，在這里租下一間鋪?zhàn)印Ｄ切┮呀?jīng)轉(zhuǎn)型成功的商場，開始走高端路線，找準(zhǔn)定位后，價格高不可攀，反而開始人氣興旺。

一街之隔，那些還在賣三年前十元五雙襪子的老商場，不僅沒緩過來，反而加速被拋棄。明顯，七浦路也進(jìn)入存量競爭，兩極分化尤為嚴(yán)重。

03

不過換個角度看，商場就是一座現(xiàn)金奶牛。巔峰時期可以帶來源源不斷地租金，但是當(dāng)開發(fā)商陷入資金鏈緊張的時候，商業(yè)也是最先被拋棄的資產(chǎn)。

如今多少商場，都成了房企們的套現(xiàn)中心，而在所有地產(chǎn)公司中，將賣商場做得最為徹底的是今年的萬達(dá)。截至目前，萬達(dá)已經(jīng)拋售了大量商業(yè)資產(chǎn)，也就是萬達(dá)廣場。

梳理萬達(dá)賣掉商業(yè)的時間線要從2017年開始，那年王健林將萬達(dá)旗下的77家酒店以約200億價格賣給了富力地產(chǎn)，同時將13個文化旅游項(xiàng)目以約438億價格賣給融創(chuàng)中國。而2023年后明顯加速，2023-2024兩年內(nèi)出售了超過30座萬達(dá)廣場，2025年初又出售了7座，然后在今年5月又一次性出售48座......

根據(jù)公開資料統(tǒng)計，截至目前，王健林已經(jīng)將萬達(dá)旗下近90座萬達(dá)廣場出售。而截至2025年，萬達(dá)自持廣場數(shù)量，從巔峰時期的500多減少至300多座。

而萬達(dá)廣場的收購方主要為險資企業(yè)，如新華保險、陽光保險、大家保險、橫琴人壽等。

曾經(jīng)，王健林以2150億資產(chǎn)登頂胡潤全球華人首富，曾經(jīng)萬達(dá)廣場年客流量超30億元人次，創(chuàng)造過“中國每100個人里，就有2個人逛萬達(dá)”的商業(yè)神話。

作為商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的絕對頭部，王健林賣掉萬達(dá)廣場的主要原因來自于其高負(fù)債，包含了1412億元的有息負(fù)債，以及年內(nèi)400億元到期債務(wù)，疊加萬達(dá)商管上市失敗將觸發(fā)的回購義務(wù)。

萬達(dá)的出售策略是保留運(yùn)營權(quán)，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。接盤方須使用萬達(dá)廣場品牌并支付冠名費(fèi)，以及基礎(chǔ)管理費(fèi)、超額利潤分成等。

王健林從商業(yè)首富到賣樓還債，萬達(dá)這些年的浮沉，大抵折射出了王健林個人商業(yè)帝國的命運(yùn)，也是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如今轉(zhuǎn)型的縮影。

另一個引起較大轟動的，萬科。

商業(yè)地產(chǎn)雖不是萬科集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，但其在去年連續(xù)拋售商業(yè)資產(chǎn)的動作也引起了業(yè)內(nèi)的廣泛討論。

主要出售的資產(chǎn)為上海七寶的萬科廣場和南翔印象城的股權(quán)，而又在成都萬科的公眾號上發(fā)布了一則出售成都公園大道商業(yè)地塊，并要求買家全款支付的公告。

這兩年，賣掉商業(yè)的房企不止以上提到的幾個，似乎賣掉商場和寫字樓成為了資金流動性緊張的房企，最常選擇走的路。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，僅去年一年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在去年以40億元出售了北京頤堤港二期64.79%股權(quán)，接手方為中國人壽和太古地產(chǎn)，虧損17.63億元；世茂集團(tuán)在去年出售其香港中環(huán)中心寫字樓以及廈門集美區(qū)綜合體項(xiàng)目。加入這場商業(yè)拋售潮的房企還有世茂、上海證大、綠景中國地產(chǎn)、合景泰富、華僑城、新世界發(fā)展等。

可見，當(dāng)化債成為地產(chǎn)這兩年的主旋律。那些在增量時代大舉擴(kuò)張商業(yè)版圖的房企們，正在積極以出售總資產(chǎn)商業(yè)、寫字樓的方式，降低負(fù)債率。

對一個現(xiàn)金周轉(zhuǎn)進(jìn)入困境的企業(yè)來說，沒有什么是比賣掉商場更加容易回血的操作。即便沒有資金鏈問題，不少房企也在整合其內(nèi)部商業(yè)產(chǎn)品線，放棄低效資產(chǎn)，聚焦核心資產(chǎn)。

比如在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的佼佼者年租金收入超過百億的，華潤萬象生活，也在考慮出售旗下低效商業(yè)資產(chǎn)，上海南翔華潤五彩城就是傳聞中要被華潤擺上貨架的那個。

華潤置地在2009年以30多億元價格拿下南翔五宗地塊，其中就包括了五彩城。后來，南翔商業(yè)格局被地鐵上蓋的體量約為34萬平米的印象城MEGA改變。

這個社區(qū)商業(yè)如今空置率較高且消費(fèi)人流較少，呈現(xiàn)出冷清面貌，完全抵抗不了來自印象城的碾壓式競爭。

華潤置地大概率將會持續(xù)聚焦更高能級的核心資產(chǎn)萬象城系列。五彩城和歡樂頌兩者是旗下知名度更低的產(chǎn)品線，未來或許會慢慢淡出大眾視野。

最后

那邊人擠人，這邊沒有人，可能也就是現(xiàn)在商業(yè)世界的常態(tài)。

我們正在見證商業(yè)世界，從規(guī)模擴(kuò)張到效率提升的轉(zhuǎn)型。未來的商業(yè)地產(chǎn)，也注定是一個存量時代，那句供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)放在商業(yè)世界里面也是成立的。

但從另一個角度看，而我也認(rèn)為，無論在哪個世界，新陳代謝帶來的才是健康。因此能量轉(zhuǎn)換這件事，自然也在發(fā)生。

上海那些新崛起的商業(yè)里，也出現(xiàn)了不少佼佼者。普陀的中海環(huán)宇城MAX開業(yè)一年之后依然人氣火爆，徐匯濱江的西岸夢中心更是躥升為魔都商業(yè)頂流。那些正在改造煥新的商業(yè)，也在找到屬于自己“新陳代謝”的方式。

都說商場如戰(zhàn)場，隨著人口和消費(fèi)的增量和紅利逐漸消失，增量時代不再，存量時代已來。商業(yè)的較量，現(xiàn)在已經(jīng)正式進(jìn)入了下半場。

01

● 烏鎮(zhèn)神話與千鎮(zhèn)困局，古鎮(zhèn)如何逃離“復(fù)制粘貼”？

02

● 加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中西部和東北怎么“接”？

03

● 民營企業(yè)進(jìn)邊疆，北緯40度的巴彥淖爾有什么商機(jī)？

04

● 第五代產(chǎn)業(yè)園的“智變”

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