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在房產交易領域，涉及親屬關系的交易往往因情感因素與法律關系交織而產生復雜糾紛。本案例中，殘疾老人以遠低于市場價值的價格與兒子簽訂房屋買賣合同，后續因贍養問題引發爭議，深刻展現出家庭財產糾紛中的法律與倫理困境。通過對本案的深入剖析，可為類似案件的處理提供專業法律指引。

一、案情梳理

（一）房屋交易事實

2021 年 6 月 3 日，老人周建國與兒子周明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將位于大興區的一號房屋以 50 萬元價格售予周明 。經核查，該房屋當時市場估值約 400 萬元，存在顯著價格差。合同簽訂當日，周明岳父通過銀行轉賬完成 50 萬元款項支付，房屋產權亦同步登記至周明名下。

（二）矛盾沖突緣起

周建國于 1993 年因意外事故導致高位截癱，生活無法自理，被認定為一級殘疾。據其陳述，簽訂上述合同的初衷是為兒子結婚提供住房，且基于周明承諾承擔贍養義務，才同意以 “買賣” 形式完成過戶，實質意圖為贈與 。然而，合同簽訂三年后，周明不僅未盡贍養責任，還在 2024 年計劃出售房屋，并要求周建國遷出戶口。周建國多次主張返回房屋居住，均遭周明拒絕。

（三）雙方爭議焦點

周建國主張：

申請撤銷 2021 年簽訂的房屋買賣合同，將房屋產權恢復登記至本人名下；

同意退還已收取的 50 萬元購房款，要求周明在房屋產權變更后 7 日內完成房屋騰退；

主張由周明承擔本案訴訟費用 。周建國認為，自身系受周明欺詐簽訂合同，真實意愿為贈與，現周明未履行贍養承諾，符合合同撤銷法定條件。

周明抗辯：

合同效力抗辯：強調合同系雙方真實意思表示，雖價格較低，但綜合考慮房屋房齡、地理位置及父子親屬關系，該價格具有合理性，且合同已履行完畢，應認定合法有效；

撤銷權抗辯：主張合同不存在法定撤銷事由，即便存在撤銷權，周建國行使權利亦已超過法定除斥期間；

其他事由抗辯：解釋賣房原因為房屋老舊，計劃購置新房改善居住條件；要求遷戶口是為避免因購房人無法落戶產生違約責任；否認逃避贍養義務，稱阻止周建國進入房屋是為避免家庭矛盾激化。

（四）關鍵證據與事實認定

合同條款分析：該合同僅對房屋基本信息、權屬狀況、成交方式及價格等部分內容進行約定，而房屋交付、違約責任、戶籍遷出等重要條款均處于空白狀態。

款項支付憑證：50 萬元購房款由周明岳父通過銀行轉賬支付，存在非合同相對方付款的特殊情形。

證人證言情況：雙方分別申請證人出庭作證，但彼此均不認可對方證人陳述內容，未能形成有效證據鏈。

錄音證據效力：周建國提交的錄音資料顯示，周明承認在房屋過戶后三年內未對周建國履行生活照料義務，并拒絕其進入房屋居住，該證據對認定案件事實具有關鍵作用。

關聯訴訟信息：周建國已就贍養費問題另行起訴周明，該案件尚在審理過程中。

二、案件分析

（一）合同性質的法律認定

依據《中華人民共和國民法典》關于合同性質認定的相關規定，結合本案房屋交易價格顯著低于市場價值、合同條款不完整以及雙方存在父子親屬關系等因素，法院綜合判斷認定該合同雖名為房屋買賣，實則符合贈與合同法律特征。贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受的合同，本案實際交易情況與贈與合同構成要件相符。

（二）附條件贈與的司法判定

基于周建國一級殘疾、無其他住房，且周明作為唯一子女的特殊家庭狀況，法院依據公序良俗原則及法律關于贍養義務的規定，進一步認定該贈與合同為附條件贈與。盡管合同未以書面形式明確約定，但子女對父母的贍養義務系法定義務，此義務構成贈與合同的隱含條件，即周明履行贍養周建國的義務為贈與合同生效及持續有效的前提。

（三）贈與合同撤銷權的行使要件

根據《民法典》第六百六十三條規定，受贈人存在嚴重侵害贈與人合法權益、對贈與人有扶養義務而不履行等情形的，贈與人有權撤銷贈與。本案中，周明未履行贍養義務的行為，既違反附條件贈與合同約定，又違背法定贍養責任，構成贈與合同法定撤銷事由。周建國提交的錄音證據足以證明周明未盡贍養義務，其依法享有贈與合同撤銷權。

（四）除斥期間的司法認定

針對周明提出的除斥期間抗辯，法院經審查認為，周建國于 2024 年方發現周明不履行贍養義務，該時間點應作為撤銷權行使期限的起算點。根據法律規定，周建國行使撤銷權未超過法定除斥期間，故周明的該項抗辯主張缺乏事實與法律依據，法院不予支持。

三、裁判結果

經審理，法院作出如下判決：

依法撤銷周建國與周明于 2021 年 6 月 3 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》 ；

責令周明于判決生效后 30 日內，協助周建國辦理一號房屋產權變更登記手續，同時周建國向周明返還 50 萬元購房款 ；

要求周明在房屋產權變更登記完成后 7 日內，完成房屋騰退并交還周建國。

四、案件啟示

（一）贈與合同簽訂的風險防控

明確合同條款：在進行贈與或附條件贈與行為時，應通過書面合同詳細約定雙方權利義務，避免口頭約定的不確定性。尤其對于附條件贈與，需明確條件內容、履行方式及違約責任，確保合同條款具有可執行性。

強化證據留存：涉及財產贈與交易，應妥善保存溝通記錄、轉賬憑證、合同文本等相關證據 。完備的證據體系有助于在糾紛發生時，準確認定事實，維護自身合法權益。

（二）贍養義務的法律與倫理責任

法律強制性約束：贍養父母是子女應盡的法定義務，受法律強制保護 。子女不得以任何理由逃避贍養責任，否則將承擔相應民事責任，情節嚴重的可能涉及刑事責任。

倫理道德考量：贍養義務不僅是法律要求，更是中華民族傳統美德的體現。在處理家庭財產糾紛時，應兼顧法律規定與倫理道德，通過合法合理方式解決矛盾，維護家庭和諧穩定。

家庭財產糾紛往往涉及復雜的法律關系與情感因素。若您或身邊親友正面臨類似法律問題，歡迎隨時咨詢專業律師團隊，我們將為您提供全面、精準的法律解決方案，維護您的合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）