今日凌晨有博主發(fā)帖，住建局回應(yīng)出售人防車位問題，稱人防車位面積并沒有納入業(yè)主的公攤，誰投資誰受益，開發(fā)商有權(quán)開發(fā)利用（沒有產(chǎn)權(quán)）。

有些業(yè)主沒有購買車位，在停車資源緊張的情況下要求開發(fā)商把人防車位拿出來給業(yè)主免費使用是不現(xiàn)實，不被住建部門認可，人防工程單獨核算且測繪備案了。

• 這究竟是咋回事？

我們來看看該博主提供的信息，這是當?shù)毓俜狡脚_的回復。

官方回復(點擊回復)

龍南市住建局回復:

關(guān)于“【一次轉(zhuǎn)辦]:是誰批準開發(fā)商變相出售人防車位“的回復

網(wǎng)友發(fā)來的《贛州龍南:是誰批準開發(fā)商變相出售人防車位》已收悉，現(xiàn)將調(diào)查核實情況回復如下:
一、調(diào)查核實情況
1.關(guān)于業(yè)主是否納入公攤的問題
根據(jù)國家《房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986-2000》和贛市房字[2014]69號關(guān)于印發(fā)《贛州市房產(chǎn)面積計算規(guī)則》規(guī)定;龍南市房屋測繪所有限責任公司受江西遠宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍南分公司委托，對龍翔國際小區(qū)79棟房屋和7個非人防地下室進行了測繪并出具了測繪報告。根據(jù)測繪報告顯示，地下室未參與地上房屋面積分攤，且該測繪成果通過了測繪行業(yè)部門的備案。
2.關(guān)于業(yè)主是否分攤建設(shè)成本的問題
按照《贛州市房產(chǎn)面積計算規(guī)則》第九條共用建筑面積分攤方法第5點規(guī)定，地下部分內(nèi)為地上部分服務(wù)的共有建筑面積不予分攤。經(jīng)調(diào)查，人防車位建設(shè)成本未分攤至業(yè)主購房款中，開發(fā)商在項目開發(fā)時，人防工程建設(shè)成本通常獨立核算。
3.關(guān)于某部門支持開發(fā)商變相出售人防車位抵債的問題經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)某部門存在支持開發(fā)商變相出售人防車位用于抵債的行為。依據(jù)《中國人民共和國人民防空法》規(guī)定，人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬國家所有，其使用和管理受法律法規(guī)約束，投資者平時可開發(fā)利用，但不得擅自處置用于抵債等違規(guī)行為。市民提及的“某單位蓋章證據(jù)”，該單位蓋章是基于當時特是業(yè)務(wù)辦理流程，并非對人防車位違規(guī)出售行為的支持。
4.關(guān)于“誰開發(fā)誰收益"的說明，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國人民防空法》等相關(guān)法律法規(guī)，在項目開發(fā)過程中，開發(fā)商通過合法程序取得土地使用權(quán)，按照規(guī)劃要求完成建設(shè)并滿足相關(guān)法定條件后，可以獲取相應(yīng)的收益。
5.關(guān)于業(yè)主向物業(yè)公司提出的需求問題，我局已督促物業(yè)公司積極收集業(yè)主意見，綜合協(xié)調(diào)。要求開發(fā)商提供人防車位權(quán)屬證明、建設(shè)成本分攤明細等資料。
6.關(guān)于公平公正處理問題，我局始終秉持公平公正原則處理此事。對于任何試圖干擾公正處理的行為，我局將堅決糾正，并依據(jù)規(guī)定追究相關(guān)責任。
二、處理情況
綜合市民反映的問題進行了調(diào)查核實，該小區(qū)人防車位面積未納入業(yè)主公攤范圍，人防車位建設(shè)成本未分攤至業(yè)主購房款中，未發(fā)現(xiàn)某部門支持開發(fā)商變相出售人防車位用于抵債的情況。我局已督促物業(yè)企提供相關(guān)證據(jù)，將繼續(xù)秉持公平公正原則，根據(jù)國家和江西省相關(guān)規(guī)定處理此事，但……

從這個回復來看，由于人防車位建設(shè)成本未分攤至業(yè)主購房款中，開發(fā)商在項目開發(fā)時，人防工程建設(shè)成本通常獨立核算。因此，本著誰開發(fā)誰受益的基本原則，開發(fā)商出租車位合法合規(guī)，但是不得擅自處置用于抵債等違規(guī)行為。

針對此事，有網(wǎng)友提出疑問，工程總造價里包含了地下室，人防工程，以及土方開挖和樁基工程等等。面積不是住戶的，但是建設(shè)成本都是住戶的。難道開發(fā)商為了住戶上面的房子而墊資做地下室。

有網(wǎng)友表示，人防工程在戰(zhàn)時服務(wù)當?shù)兀⒉皇侵环?wù)于本小區(qū)，人防工程不是必須建設(shè)，可以交錢政府異地建設(shè)，人防地下室也沒有被分攤到住戶，一般作為車位出租。

也有網(wǎng)友評論，認同，但必究在業(yè)主的地盤下，但不可高價出售出租，政府要定價要有控制權(quán)，不能開發(fā)商一人說了算。

• 無獨有偶，同樣是在贛州，此前有律師博主發(fā)布類似案例。

文章指出，投資者經(jīng)人防主管部門批準取得的人防車位使用權(quán)，符合民法典中用益物權(quán)的法律特征。人防車位使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或租賃，轉(zhuǎn)讓情形下不受二十年租賃期限的限制。

文中舉例，2012年8月17日，曾某某購買江西某實業(yè)公司出售的一套房屋，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，均已履行各自的合同義務(wù)。
2017年9月12日，曾某某與實業(yè)公司簽訂《地下集中式車位租賃協(xié)議》，協(xié)議約定：
曾某某已購買住宅一套，經(jīng)曾某某要求，實業(yè)公司同意將該小區(qū)的一個人防地下集中式汽車停車位出租給曾某某，租賃價格為95000元；租賃期為5年，租賃期滿后，曾某某可免租金繼續(xù)使用車位，雙方不再另行簽訂租賃協(xié)議，曾某某所購住宅土地使用年限到期后自行解除；實業(yè)公司應(yīng)在2017年12月30日前交付車位。
同日，曾某某向?qū)崢I(yè)公司支付了租賃款，實業(yè)公司向曾某某出具了金額為95000元的收據(jù)，加蓋某實業(yè)公司財務(wù)專用章。此后，實業(yè)公司按約定交付了車位。
另查明，案涉人防地下集中式汽車停車位屬于地下人防設(shè)施，由實業(yè)公司投資建設(shè)，且未計入樓盤開發(fā)總成本，該工程完工后已于2014年11月18日進行了工程竣工驗收備案。
2019年2月25日，江西省人民防空辦公室向?qū)崢I(yè)公司核發(fā)了《人民防空工程平時使用證》。
2019年8月21日，曾某某向江西省于都縣人民法院提起訴訟，請求：
1.確認雙方簽訂的名為“租賃”實為“買賣”的《地下集中式車位租賃協(xié)議》無效；
2.判決實業(yè)公司返還車位購買費95000元；
3.本案受理費由實業(yè)公司承擔。

2019年11月14日江西省于都縣人民法院認為實業(yè)公司有權(quán)轉(zhuǎn)讓人防車位的使用權(quán)，案涉《地下集中式車位租賃協(xié)議》合法有效，判決駁回曾某某的訴訟請求。宣判后，曾某某不服，提出上訴。

2020年5月20日江西省贛州市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

本案中，《地下集中式車位租賃協(xié)議》系對人防車位的使用權(quán)作出約定。

人防車位系使用單位對人防工程的具體使用形式。人防工程的權(quán)屬歸國家所有，但為鼓勵社會資本投資人防工程建設(shè)，減輕國家財政負擔，人防工程經(jīng)驗收合格后，投資者可以取得用益物權(quán)性質(zhì)的人防車位使用權(quán)

值得一提的是，把人防工程劃分為一個個人防車位后，轉(zhuǎn)讓人防車位的使用權(quán)，并不等于轉(zhuǎn)讓人防工程的使用權(quán)。

我們再回到開篇龍南當?shù)氐幕貜停@是有法理依據(jù)的。開發(fā)商只要不是直接出售人防車位，就沒有問題。

對此，你怎么看呢？