本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：郭鵬

6月18日，榮萬家（02146.HK）發(fā)布公告，其與榮盛發(fā)展簽訂2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，榮盛發(fā)展向榮萬家出售12689個(gè)停車位，5479套儲(chǔ)藏間，總建筑面積合計(jì)36169.17平方米，以及112套住宅、公寓及商業(yè)單位，總建筑面積合計(jì)25945.44平方米。

公告顯示，上述物業(yè)總價(jià)為10.7億元。榮萬家以應(yīng)收賬款抵消收購款，將不再向榮盛發(fā)展集團(tuán)（包括榮盛發(fā)展及其附屬公司）另行支付現(xiàn)金。轉(zhuǎn)讓完成后，上述物業(yè)將變?yōu)闃s萬家的存貨，榮萬家將向第三方出售清償物業(yè)以獲取現(xiàn)金。

這是兩家公司第二次簽訂債務(wù)抵償協(xié)議。公告顯示，2023年11月，雙方簽訂出售物業(yè)協(xié)議，總價(jià)為5.68億元。涉及物業(yè)為10870個(gè)停車位，332套住宅、寫字樓及商鋪。

但由于協(xié)議簽訂不久后，部分清償物業(yè)被政府或法院沒收或凍結(jié)，且榮萬家已自行拒絕清償榮萬家基于市場(chǎng)調(diào)查認(rèn)為不再具備理想銷售條件的部分清償物業(yè)，因此，榮萬家根據(jù)協(xié)議僅成功結(jié)清應(yīng)收款2.88億元。截至目前，榮萬家已成功出售922.05萬元物業(yè)。

針對(duì)簽訂協(xié)議后，榮萬家與榮盛發(fā)展之間應(yīng)收賬款問題能否獲得解決；榮萬家出售清償物業(yè)進(jìn)度，以及出售周期較長(zhǎng)是否會(huì)造成存貨減值，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)下滑等問題，時(shí)代周報(bào)記者向榮萬家投資者聯(lián)絡(luò)部門致電并發(fā)送郵件，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

應(yīng)收賬款增長(zhǎng)

榮萬家成立于2000年，是榮盛發(fā)展旗下物業(yè)管理企業(yè)，2021年1月在港交所上市。據(jù)其6月18日公告，自2000年以來，榮萬家一直向榮盛發(fā)展集團(tuán)提供（其中包括）物業(yè)管理服務(wù)以及小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)。近幾年，榮盛發(fā)展集團(tuán)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、信貸及流動(dòng)資金緊縮的影響，無法按時(shí)結(jié)清應(yīng)收款項(xiàng)。

2021年，榮萬家應(yīng)收賬款大增。據(jù)其財(cái)報(bào)，截至到2021年年末，榮萬家應(yīng)收賬款規(guī)模達(dá)13.94億元，而在2020年年末，其應(yīng)收賬款規(guī)模為6.80億元，同比增長(zhǎng)105.03%。

榮萬家2021年年報(bào)表示，應(yīng)收賬款主要產(chǎn)生自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)下所提供各類服務(wù)。應(yīng)收賬款規(guī)模大增的原因?yàn)闃I(yè)務(wù)擴(kuò)張后收入增加，而客戶結(jié)款速率并未同步加快。

2021年，榮萬家物業(yè)管理服務(wù)收入主要來自于榮盛發(fā)展所開發(fā)物業(yè)。據(jù)其2021年財(cái)報(bào)，來自于榮盛集團(tuán)（榮盛發(fā)展及其附屬公司）的在管建筑面積達(dá)6639.6萬平方米，占比達(dá)97.7%；在物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，榮盛發(fā)展集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)所貢獻(xiàn)的收入達(dá)10.60億元，占比達(dá)98.1%。

并且，對(duì)于應(yīng)收賬款壞賬，榮萬家提升壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例。據(jù)其2021年財(cái)報(bào)，截至到年末，榮萬家壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例為6.44%，而在2020年年末，其壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例為2.45%。

此后，榮萬家應(yīng)收賬款持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)其財(cái)報(bào)，截至到2022年年末，榮萬家應(yīng)收賬款達(dá)19.49億元，相比2021年年末增長(zhǎng)37.1%。榮萬家財(cái)報(bào)顯示，應(yīng)收賬款增長(zhǎng)原因?yàn)闃s盛發(fā)展及其關(guān)聯(lián)方受環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響回款較慢。并且，榮萬家應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例增至9.68%。

此后，榮萬家應(yīng)收賬款一直保持較高規(guī)模。據(jù)其財(cái)報(bào)，截至到2023年年末、2024年年末，其應(yīng)收賬款規(guī)模分別為20.92億元、21.16億元。

據(jù)榮萬家6月18日公告，截至到2024年12月31日，有關(guān)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議及總小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)協(xié)議提供服務(wù)的應(yīng)收款項(xiàng)余額為12.62億元。根據(jù)截至2024年12月31日的賬齡分析，余額中4.26億元于2022年12月31日或之前到期，余額中4.11億元于2023年12月31日或之前到期，余額中4.25億元于2024年12月31日或之前到期。

公告還表示，截至2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議日期，未清償余額為1.92億元。榮萬家一直與榮盛發(fā)展集團(tuán)積極溝通并保持建設(shè)性對(duì)話，繼續(xù)監(jiān)察榮盛發(fā)展集團(tuán)的流動(dòng)資金，并將采取一切必要法律措施以現(xiàn)金收回未清償余額。

去年?duì)I收同比增長(zhǎng)

榮盛發(fā)展是河北知名房地產(chǎn)企業(yè)，被稱為“河北地產(chǎn)王”。背靠大樹，榮萬家業(yè)績(jī)也借此飛速發(fā)展。

2018年-2020年，榮盛發(fā)展高速發(fā)展，這三年榮盛發(fā)展商品房銷售合同金額分別為1,015.63億元、1,153.56億元、1,270.97億元。

同期，榮萬家業(yè)績(jī)也保持高速增長(zhǎng)。據(jù)其財(cái)報(bào)，2020年，榮萬家營(yíng)收達(dá)18.07億元，同比增長(zhǎng)40.96%。截至2020年年末，榮萬家共管理305個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，總在管建筑面積為5970萬平方米。

此后，榮盛發(fā)展業(yè)績(jī)下滑，榮萬家業(yè)績(jī)也隨之下滑。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022年，榮萬家營(yíng)收為19.11億元，同比下降25.4%。同年，榮萬家非業(yè)主增值營(yíng)收為3.89億元，同比下降63.9%。榮萬家財(cái)報(bào)顯示，該業(yè)務(wù)營(yíng)收下降原因?yàn)槭艿禺a(chǎn)行業(yè)下行周期影響，2022年新交付項(xiàng)目與2021年相比大幅減少，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)收入大幅降低。

此后，榮萬家業(yè)績(jī)持續(xù)下滑。據(jù)其財(cái)報(bào)，2023年，榮萬家營(yíng)收18.32億元，同比下降9.1%，其中非業(yè)主增值業(yè)務(wù)營(yíng)收1.64億元，同比下降57.8%。榮萬家財(cái)報(bào)解釋下滑原因?yàn)?023年受物業(yè)開發(fā)商整體竣備、施工建筑面積減少導(dǎo)致對(duì)物業(yè)工程服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)及其他服務(wù)的需求大幅減少；同時(shí)，榮萬家亦主動(dòng)減少向地產(chǎn)開發(fā)商提供此類服務(wù)，減少資金墊支，聚焦回款有保證項(xiàng)目。

2023年，榮萬家開始拓展業(yè)務(wù)范圍。當(dāng)年，榮萬家以5015.5萬元收購了萬家智慧環(huán)境70%股權(quán)，正式入局城市服務(wù)環(huán)衛(wèi)一體化賽道。據(jù)其財(cái)報(bào)，2023年，榮萬家城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入為1.38億元。

此外，榮萬家還拓展第三方業(yè)務(wù)合作。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，榮萬家來自于獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)在管建筑面積達(dá)586.5萬平方米，占比為6.6%。2024年，榮萬家與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商簽署了60份正式合作協(xié)議，涵蓋政府大樓、產(chǎn)業(yè)園、公建、商業(yè)、住宅、園林綠化、醫(yī)院、城市環(huán)衛(wèi)、工業(yè)、景區(qū)等多種業(yè)務(wù)類型。

據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，榮萬家商企服務(wù)營(yíng)收0.47億元，同比增長(zhǎng)27.8%；城市服務(wù)營(yíng)收1.87億元，同比增長(zhǎng)36%。據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年榮萬家營(yíng)收19.57億元，同比增長(zhǎng)6.83%，凈利潤(rùn)1.14億元，同比下降9.91%。