2025.06.20

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作者 |第一財經 孫夢凡

以實物資產抵償十億債務！近期房企化債又出新“招數”。

6月18日晚間，上市物業公司榮萬家發布公告稱，為收回應收款項余額，與榮盛發展訂立了2025年債務抵償框架協議，交易總代價約10.7億元，應收賬款將轉換為實物資產。

在此之前，榮盛發展已通過“以物抵債”的方式，兩次化解對供應商等的債務，共涉及資金23.13億元；若加上本次對物業公司的動作，該房企“以物抵債”規模已達33.83億元。

今年以來，房企債務重組節奏有所加快，但除了幾家進展較快的房企，仍有不少企業還在摸索整體方案，且重組條款越發嚴苛，“以物抵債”則是企業短期應對的方式之一。

物企艱難回款

1.27萬個停車位、5479套儲藏間，以及112套住宅、公寓及商業單位，近日榮萬家披露了一項與大股東的“資產抵債”交易。

公告顯示，為進一步收回應收款項，榮萬家與榮盛發展訂立2025年債務抵償框架協議，榮萬家已有條件同意收購、榮盛發展有條件同意出售前述資產，總代價為10.7億元。

根據2025年債務抵償框架協議，榮萬家與榮盛發展協定，集團應支付的收購清償物業的代價，應按等額基準抵銷余額，因此將不會向榮盛發展集團另行支付現金。

具體而言，前述1.27萬個停車位，包括廣東省228個、河北省2376個、江蘇省3221個，遼寧省2196個、山東省1606個、重慶市1612個等多地車位；112套住宅、公寓及商業單位包括河北省39套、遼寧省26套、重慶市17套等。

榮盛發展是榮萬家的大股東，自從背靠這棵“大樹”上市后，榮萬家的應收賬款一直在較高的規模，2024年報顯示其應收賬款達21.16億元，比同期19.59億元的營業收入還高。過去三年，榮萬家還對應收賬款計提減值撥備合計4.3億元。

而本次收購事項交割后，預期清償物業將分類為榮萬家的存貨、相應增加約10.7億元；同時，公司的應收賬款將減少約10.7億元，且預期后續轉售將為公司帶來收入及現金流。

榮萬家表示，之所以達成上述協議，是由于榮盛發展面臨財務壓力，以及房地產業務低迷的影響，通過收購清償物業，能有效回收未收款項，并減少公司的應收賬款。

因榮盛發展擁有榮萬家62.64%權益，此次收購事項構成關聯交易。榮萬家將召開臨時股東大會，以批準2025年債務抵償框架協議及收購事項，榮盛發展方面放棄表決。

榮萬家是一家提供物業管理及服務的上市公司，在管的物業組合包括住宅物業和非住宅物業，非住宅物業包括商業物業，如購物中心、寫字樓及酒店式公寓、產業園等。

過去幾年，榮萬家經歷了業績滑坡期，2020年～2024年營業收入分別為18.07億元、25.63億元、20.15億元、18.32億元、19.57億元；歸母凈利潤分別為2.64億元、3.99億元、2.42億元、1.26億元、1.14億元，2022年后盈利情況持續下滑。

數次資產抵債

在本次十億量級的交易之前，榮盛發展已有過“以物抵債”的案例。

6月11日，榮盛發展發布公告，宣布以物抵債的方式共計化解8.1億元債務，涉及下屬子公司寫意園林的1.03億元借款，以及供應商南京寧淥、河北中凱等相關債務7.07億元。

據悉，早在2021年時，因經營所需、增強地產開發項目工程實施的穩定性，南京寧淥、河北中凱曾分別向金融機構申請融資，由榮盛發展及下屬子公司提供擔保。

截至公告日，榮盛發展的子公司在廊坊銀行還有未償還借款。同時，南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林作為公司重要供應商，與部分子公司存在未結債務，且在金融機構的債務也未結清。

為解決上述債務問題，榮盛發展旗下三家子公司與廊坊銀行及相關主體簽署《以物抵債協議》，用旗下的土地、商品房、酒店物業等資產抵債，總抵債金額約8.1億元。

榮盛發展表示，此舉是為了化解子公司及供應商的債務問題，降低整體債務風險。與上述供應商有未結債務的子公司，將與供應商簽署協議，等額調減彼此間的未結債務金額。

而在此之前，即今年5月19日時，榮盛發展也曾以旗下資產抵償對供應商的欠款，用位于海南、河南的兩個酒店資產，對供應商南京寧淥、河北中凱化債15.03億元。

在數次掏出資產、以物抵債的同時，榮盛發展還推出了“以股抵債”方案。

4月22日，榮盛發展發布公告稱，公司已梳理整合酒店、代建、商業管理、產業服務等相關輕資產板塊業務，用來搭建“摯享平臺”和“至啟平臺”，以其股權作為償債資源實施債務重組，合計擬化解160億元債務。

據悉，本次債務重組的交易方，是榮盛的經營債權人及金融債權人。經營債權人為業務合作方，包括工程施工方、供應商、規劃設計單位等，金融債權人為公司債券持有方等。

榮盛發展表示，以下屬子公司股權抵償債務，一方面將盤活存量資產、優化資產負債結構，增強持續經營能力，推動輕資產轉型。不過，該方案能否得到各方同意并落地，還有待觀察。

2024年，榮盛發展歸母凈虧損84億元，今年一季度歸母凈虧損近9億元。截至一季度末，榮盛發展現金及現金等價物16.48億元，較2024年末下滑；短期借款0.94億元，一年內到期非流動負債274億元，應付賬款275.1億元，應付利息56.7億元。

微信編輯| 七三