文/上海進深 張林霞

上海五批次土拍，再一次拉高了楊浦、閔行、寶山的樓板價。

楊浦熱度居高不下，僅時隔一個月，楊浦濱江地王再刷新。保利發展以30.79%的溢價拿下C090101單元01C5-02地塊。

保利發展也是本次土拍的最大贏家，另外還拿下了閔行MHC10601單元01-22A-10地塊地塊。

首日土拍的5宗地塊總起始價達177.65億元，最終4宗以溢價成交、1宗按底價成交，總計攬金191.57億元。

1.楊浦區C090101單元01C5-02地塊

該地塊吸引上海城建、中海、保利發展、越秀、招商蛇口&財投、華潤置地&中能建共6家競買人參與競價，歷經95輪激烈角逐，最終保利發展以35億元總價競得，成交樓面價95530元/㎡，溢價率30.79%。

保利發展拍下楊浦新地王，成交樓板價超9.5萬/㎡，預期售價14.5萬/㎡ ，楊浦的地價節節攀升。

地塊性質為住宅用地，出讓面積14655.15㎡，規劃建面36637.87㎡，容積率2.5。

其起始價26.76億元，起始樓面價73039元/m2；配建5%保障房，中小套型住宅建筑面積占比40%；宗地內1600㎡區文物保護點（原英商電車修理工場，計容）用作社區公服配套設施；商品住宅裝修標準集采價不低于4000元/㎡。

項目周邊高端住宅云集，翡麗甲第二手房成交單價穩定在15萬/㎡以上；保利外灘序BUND45以727%的認購率售罄，創下2024年認購率新高；還有招商?桐安里、翠湖濱江等在售的風貌別墅，區域改善氛圍濃厚。

二手房如鳳城花園、控江七村、雙陽公寓等，戶型多樣，單價在42706-74516元/㎡之間，多為近地鐵、配套成熟的房源。

2.閔行區MHC10601單元01-22A-10地塊

該地塊吸引了保利發展、天安、聯發集團&象嶼地產3家競買人參與競價，經過40輪激烈競拍，最終保利發展以31.40億元總價競得，成交樓面價38775元/㎡，溢價率12.95%。

地塊為住宅用地，出讓面積40493.2㎡，規劃建面80986.4㎡，容積率2.0，建筑限高50米。

該地塊起始價27.80億元，起始樓面價34330元/m2；無需配建保障房，中小套型住宅建筑面積占比30%（計24295.92㎡），配建400㎡養老服務設施；商品住宅裝修標準不低于3000元/㎡。

周邊競品方面，地塊南側1公里左右的保利海玥外灘序BUND98，今年5月27日開盤當天223套房源即全部售罄，認購率達244%。

南側2公里左右的保利光合上城、保利光合躍城目前處于在售狀態，其中保利光合上城上一次開盤在去年6月14日，推出建面約92-134平方米公寓，均價約69900元/平方米。

二手房方面，地塊周邊多為2007年后房源，區域價格天花板或為上海星河灣。

3.青浦區QPS8-0101單元A18-12地塊

該地塊最終由大華集團以30.53億元底價競得，成交樓面價26843元/㎡，溢價率0%。

要知道，2年前綠城競得前一站雙聯路地塊時樓板價已達36850元/㎡，且該地塊并非地鐵房。

此外，同濟拿下的蟠龍里地塊樓板價也有30346元/㎡。而此次大華拿地樓板價僅26843元/㎡，價格明顯回落，未來新房定價具備充足空間。

地塊總出讓面積49446.43㎡，規劃建面113726.79㎡，容積率2.3，起始價30.53億元，需配建5%保障房，中小套型住宅建筑面積不低于住宅總建面的30%，并配建2100㎡公共服務設施、200㎡養老服務設施；商品住宅裝修標準集采價不低于2500元/㎡。

大虹橋徐涇曾是上海樓市的超級熱門板塊，創下過一年銷售近萬套新房的出色成績，91.22分的蟠龍天地、82.88分的萬科天空之城等項目仍讓人記憶猶新。

在經歷了一段供需兩旺的火熱時期后，徐涇已冷靜了一年多，且在此期間沒有新的住宅地塊供應。該地塊北側便是17號線徐涇北城站，直線距離萬科天空之城商業約1.2公里。不過，徐涇北城站的成熟度比不上徐盈路站。

而二手房如招商虹橋公館、萬科天空之城、蟠龍天地等價格在6-7萬/㎡區間波動。

4.金山區JSC1-0403單元3-10-12地塊

該地塊吸引金山城投、建發兩家競買人參與競價，最終建發以12.68億元總價競得，成交樓面價14820元/㎡，溢價率9.78%。

地塊出讓面積68470.88㎡，規劃總建面85588.6㎡，容積率1.25，建筑限高36米；起始價11.55億元，中小套型住宅建筑面積占比40%，需配建1210㎡公共服務設施、400㎡養老服務設施；商品住宅裝修標準集采價不低于2000元/㎡。

該地塊周邊新房流速較快，南側金海汀雲臺自2024年10月首開以來多次推盤均“日光”，周邊新房去化周期在12.6個月，低于全市水平，地塊北側500米左右佳運匯龍府在售，建面約102-166㎡3-4房，均價65696元/m2。

1.25的容積率表明，該項目大概率會以打造別墅類產品為主，比較契合本地改善人群的需求。

5.寶山區W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊

該地塊最終由中建八局以總價81.95億元競得，成交綜合樓面價25488元/㎡，溢價率1.17%。

共包含6個子地塊，其中90-01為辦公和商業地塊，其余為住宅地塊，總土地出讓面積為98659.8㎡，規劃總建面321541㎡；該地塊商品住宅裝修標準不低于3000元/㎡（集采價）。

該組合地塊為本輪土拍體量最大、規劃要求最嚴、開發難度最高的一宗地塊。

在這六幅地塊里，有一宗是250米高的地標商辦塔樓地塊，該地塊要求商業100%自持、辦公40%自持，這一顯性門檻清晰地表明需要具備長期持營能力；剩下的五幅屬于高密度住宅用地，不僅要配建保障房，還對中小戶型的比例有所限制，其開發邏輯要求進行一體統籌，并逐步推進落地。

中建八局總部坐落于上海浦東，因而以上海為大本營，深度布局長三角是中建東孚的核心戰略，且已收獲亮眼成果。其“御”“熙”“境”三大住宅產品線在市場中頗具認可度。歷經多年深耕，中建東孚開發的項目數量已超20個。

例如虹口的中建虹悅里、占據上海之魚核心位置的中建御璟園，以及寶山顧村板塊的中建山水雅境等。

此次中建東孚再次于寶山拿地，重返熟悉的深耕區域，勢必會為該區域打造更具競爭力的產品。

目前周邊新房項目如保利海上瑧悅、中環鉑樾等均價在6.5–6.8萬/㎡，不少項目認購率超九成。