深度剖析深圳兩宗法拍土地：藏在財富撿漏地圖里的“潛力股”

最近整理深圳法拍資產(chǎn)時，發(fā)現(xiàn)兩宗土地特別有意思——一宗在西鄉(xiāng)，是帶商業(yè)配套的新型產(chǎn)業(yè)用地；另一宗在橫崗，工業(yè)用地剛轉(zhuǎn)成住宅指標(biāo)。價格比市場價低不少，關(guān)鍵是它們各自藏著巨大“潛力”，整理出來，給有“投機”需求或“撿漏”愛好的達人朋友聊聊。

第一宗：寶安西鄉(xiāng)新型產(chǎn)業(yè)用地（在建工程）

宗地位置：

寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深高速東側(cè)，離地鐵1號線西鄉(xiāng)站走路15分鐘，開車10分鐘到南山科技園。周邊有曦谷花園這樣的住宅區(qū)，雖然現(xiàn)在看起來有點城鄉(xiāng)結(jié)合部，但能感覺到地在“往上走”——便利店、小餐館慢慢多了，未來應(yīng)該會熱鬧起來。

核心參數(shù)：

宗地面積5881.3㎡，總建面4.35萬㎡（已經(jīng)批了規(guī)劃），土地性質(zhì)是新型產(chǎn)業(yè)用地（政府現(xiàn)在力推的科技企業(yè)研發(fā)用地），使用年限到2065年（還剩48年）。

規(guī)劃能建研發(fā)用房、商業(yè)、宿舍（含食堂），屬于“產(chǎn)城融合”類型，既能當(dāng)辦公室又能住人，相當(dāng)于“工作+生活”一站式地塊。

價格亮點：

起拍價9042萬，單價才1.54萬/㎡；法院評估價1.29億，登記價更夸張（1.9268億）。算下來，起拍價只有登記價的47%，相當(dāng)于“半價”撿漏。

綜合優(yōu)勢：

1. 交通方便：緊挨著廣深高速，去南山、福田都快；地鐵1號線西鄉(xiāng)站就在附近，以后15號線開通（聽說2026年），去寶中、前海更方便。
2. 產(chǎn)業(yè)需求大：西鄉(xiāng)挨著前海自貿(mào)區(qū)，附近有騰訊、大疆這些科技企業(yè)，新型產(chǎn)業(yè)用地能分割銷售，以后可能賣給科技公司當(dāng)總部或研發(fā)中心?，F(xiàn)在周邊租金大概80元/㎡·月，租售都有市場。
3. 政策支持：新型產(chǎn)業(yè)用地是政府鼓勵的方向，企業(yè)入駐可能有稅收減免，后續(xù)轉(zhuǎn)手或運營限制少，適合長期持有“收租”或等升值。

實地看啥？

這宗地現(xiàn)在是在建工程，2023年拿的地，得看看施工進度（施工許可證齊全嗎？）。地塊已經(jīng)平整，周邊有圍擋，能想象未來建成后的樣子——玻璃幕墻的研發(fā)樓、帶食堂的宿舍，可能還會有小商業(yè)，挺有產(chǎn)業(yè)社區(qū)的即視感覺。

第二宗：龍崗橫崗工改居地塊

宗地位置：

龍崗橫崗四聯(lián)茂盛村，原是工業(yè)用地，2016年通過“工改?！保üI(yè)改保障房/住宅）審批，現(xiàn)在土地性質(zhì)變成二類居住用地，使用年限到2070年（還剩49年）。

核心參數(shù)：

宗地面積5594.24㎡，容積率5.0，能建2.8萬㎡住宅（大概30層左右的高層）。

周邊3公里內(nèi)沒在售新房，二手房價約4.2萬/㎡（比如茂盛花園），這宗地按起拍價算，樓面價才8154元/㎡，開發(fā)利潤空間大。

價格亮點：

起拍價4561萬，單價8154元/㎡；法院評估價6517萬，比登記價（沒寫具體，但按評估價算）折了22%。

對比周邊二手房價，假設(shè)建成賣4.2萬/㎡，總貨值能到11.76億，利潤空間肉眼可見。

綜合優(yōu)勢：

1. 規(guī)劃潛力：橫崗屬于龍崗“東進戰(zhàn)略”重點片區(qū)，未來3年規(guī)劃新增3條地鐵（比如19號線），交通會更方便，房價可能跟著漲?，F(xiàn)在周邊有舊廠房和城中村，改造后能補上“住”的短板。
2. 開發(fā)友好：容積率5.0不算低，能做90-120㎡的剛需小戶型，這類房子在深圳最搶手，年輕人、小家庭都愛買，去化快，適合房企或投資客。
3. 成本優(yōu)勢：工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅已經(jīng)批了，不用再折騰審批，拿地后可以直接開工，省時間?，F(xiàn)在地價低，開發(fā)成本低，未來賣價有優(yōu)勢。

實地看啥？

地塊在茂盛村附近，現(xiàn)在看起來有點荒——周邊有舊廠房、城中村，綠化少。但換個角度想，這正是“潛力股”的樣子：等房子建起來，配套跟上（比如超市、學(xué)校），房價肯定漲。而且龍崗房價相比南山、福田低不少，剛需客多，房子不愁賣。

兩宗地對比：各有各的“撿漏”邏輯

最后說兩句（敲桌板了）

這兩宗地都是“法拍”屬性，價格比市場價低不少，但也不是“閉眼撿”。寶安地塊適合科技企業(yè)或想長期持有產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的買家，橫崗地塊適合開發(fā)商或有開發(fā)經(jīng)驗的投資客。如果感興趣，建議實地看看位置、周邊配套，再找專業(yè)機構(gòu)查下土地權(quán)屬、債務(wù)情況。畢竟法拍地雖有折扣，但細節(jié)沒摸清楚容易踩坑。

深圳的土地資源越來越稀缺，這兩宗地?zé)o論是產(chǎn)業(yè)還是住宅方向，都有明確的“增值邏輯”。西鄉(xiāng)的地靠科技企業(yè)需求，橫崗的地靠“東進戰(zhàn)略”規(guī)劃，都是“潛力股”。如果能抓住這個價格窗口，說不定能撿到寶——畢竟，現(xiàn)在低價買的，未來可能高價賣，或者自己用著也舒服。

以上信息僅供參考，所有項目尚未開展相關(guān)盡調(diào)及背景調(diào)查，請待詳核之后再參拍！