現在的房價近乎腰斬，但國內消費依舊沒有回暖。魔幻的是，房價越跌，大家錢包捂得越緊。這看似矛盾的現象背后，隱藏著一個經濟學規律：信心永遠比黃金更重要。那么，現在的房價到底有沒有跌到底？未來還會不會出現暴漲？這就是我們今天要探討的話題。

美國著名心理學家卡尼曼和特沃斯基曾提出“損失厭惡心理”理論，即人們對損失的痛苦感遠超同等收益帶來的快樂感。所以，房價下行時，房產持有者會率先降低消費欲望，因為他們的紙面財富大幅縮水；沒買房的人雖能低價買入，但“損失厭惡”會讓他們極度恐懼，擔心“50萬買了，明天跌到40萬怎么辦”。這種普遍的恐慌情緒，會讓大家失去信心，進而壓制整個社會的消費欲望，這就是房價下跌非但不能刺激消費，反而凍結經濟活力、形成惡性循環的原因。

這輪房價下跌是否到底

我的觀點很明確，現在大概率已接近這一輪下跌的底部。很多人唱衰樓市，稱中國房價要崩盤，至少還得再跌50%，但真相可能并非如此。任何一個完成工業化的世界主要經濟體，其核心城市的房產都不會便宜如白菜，美國、德國、英國皆如此，哪怕泡沫破裂后的日本，核心區房價依然高昂。原因如下：

? 土地資源稀缺：土地，尤其是位置優越的土地，如一線、新一線城市的核心區、優質學區、產業聚集區，其供應永遠有限。人往高處走，資源向這些地方集中是客觀規律。

? 建筑成本因素：鋼筋、水泥、人工、設計等建筑成本，會隨著經濟發展和通脹溫和上漲。若指望房價低于成本，只會導致供應短缺，為下一輪上漲埋下隱患。

? 經濟潤滑劑作用：房價溫和上漲是經濟的潤滑劑。適度的資產增值預期，能穩定居民財富感，促進消費和投資，更重要的是，可帶動龐大的上下游產業鏈，提供上千萬就業崗位。這就是近兩年強調樓市要“止跌回穩”的原因。

最近的政策信號密集且強烈。去年財政部提出滿足房企合理融資需求，今年兩會將穩樓市寫進政府工作報告，核心目的都是穩住市場。此外，降首付、降利率，降低購房門檻與持有成本，地方政府真金白銀入場收購存量房，都是在給市場注入流動性。這一系列動作的核心，就是扭轉預期、重建信心，本質是告知市場下跌不可持續，房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位未變。當恐懼情緒逐漸緩解，市場觸底也就不遠了，因為信心一旦修復，被壓抑的合理需求就會逐步釋放。

未來房價是否會暴漲

答案是否定的，甚至可以說，房價暴漲的時代已一去不復返。我們曾因房價暴漲吃過苦頭，房價暴漲必然伴隨居民和企業杠桿率飆升，一旦經濟波動，極易引發系統性金融風險，08年次貸危機、90年代日本泡沫破裂就是例證。此外，房價暴漲會使資金和資源過度流向房地產，嚴重擠壓制造業升級、科技創新等決定國家長期競爭力的領域。所以，“房住不炒”仍是長期策略，是一道紅線，幻想房價再次暴漲的人過于幼稚。

但這并不意味著房地產使命終結，房地產依然是國民經濟重要支柱。未來房子會從拼數量轉為拼質量，出現以下三種情況：

? 核心城市核心地段：價值將會回歸，繼續維持高價。這里的高價是相對的，是價值體現。優越的地段、成熟的配套、深厚的文脈及不可替代的位置，決定了房價有堅實支撐。就像倫敦市中心多數房齡超80年的房子，價格不僅不低，還遠高于英國平均房價。

? 核心城市新區：將成為未來房地產開發主陣地。國家推動的“好房子”將率先在此落地。房子不再只是水泥建筑，而是科技、綠色、健康、智能的生活空間，目的是促進置換，讓人們愿意從老城區舊房搬入更舒適、現代，符合未來生活方式的新家，因此具有一定升值價值。

? 人口流出產業薄弱城市：房價可能還會經歷較長筑底甚至緩慢陰跌過程，投資屬性極大弱化，房子回歸居住本質。政府會通過保障房體系兜底民生需求。