就算在慕尼黑，現在買房也比租房便宜Von Poll房地產集團的一項最新市場分析顯示，德國主要城市的租房和購房價格呈現出截然相反的趨勢。房租日益侵蝕著低收入人群的收入，而購房價格卻再次顯著下降。

Von Poll房地產集團一項新研究顯示住房差距正在擴大：在許多德國大城市的租金相對于收入而言正在穩步上升。然而買房價格相對于收入卻大幅下降。Von Poll 的分析了柏林、法蘭克福、慕尼黑、漢堡、杜塞爾多夫、斯圖加特、科隆和萊比錫這八大城市，以 2020 年第一季度的各項指標為基礎(100), 分析考察了這些城市2020年至2024租金和購房價格與當地凈收入之間的關系。

柏林、萊比錫和漢堡的租金增幅最大

從租金收入比看，柏林的增幅最為強勁：自2020年以來，柏林的租金收入比上漲了24%，達到124.1%。萊比錫的增幅為11.7%。漢堡（指數值108.3%）、科隆（107.3%）和杜塞爾多夫（106.5%）的租金與凈收入比率也大幅上漲。令人驚訝的是，慕尼黑（增至103.8%）、法蘭克福（103.1%）和斯圖加特（101.8%）的情況似乎更為穩定。

這些租金收入比值反映的是租金相對于收入的漲幅。如果收入上漲超過租金上漲，則會導致租金收入指數下降。若收入跟不上租金上漲，則租金收入指數會急劇上升。 Von Poll評論道，“工資溫和上漲，但柏林和漢堡等大都市的房租卻持續飆升。對于低收入家庭來說，這通常意味著房租負擔高達凈收入的30%。”

房價收入比正在下降

另一方面，部分地區過去兩年的房產購買價格出現下跌或停滯。Von Poll Immobilien 的執行合伙人 Daniel Ritter 表示，“尤其是在大城市，我們觀察到，對于許多家庭來說，租金現在的月度負擔甚至超過了同類房產的融資成本。”

事實上，許多大城市的房價收入比已經下降。慕尼黑下降了13.9%，至86.1%，法蘭克福降至82.2%, 斯圖加特也降至84.8%。柏林降至95.8%,漢堡降至93.8%；杜塞爾多夫的房價收入比沒有怎么變化，至100.3%；只有萊比錫（108.2%）和科隆（104.9%）的房價收入比高于2020年初的水平。

議價空間為買房帶來優勢

Von Poll建議潛在買家不要受建筑行業負面市場情緒的影響：“盡管目前的利率比幾年前更高，但較低的買房價格和基本穩定的融資條件讓成本更加合理。同時，當前的市場形勢為買家提供了更大的談判空間和更好的進入機會。”

Von Poll在柏林的工作人員觀察到，即使是近年來因高昂的購房價格而卻步的家庭，現在也開始更加積極地尋找房產。總體認為“ 現在對于準備充分的買家來說是一個好時機。較低的價格、更穩定的利率、更大的議價能力，以及通過有形資產對沖通脹的可能性，這些因素綜合起來，都為購房提供了優勢。穩固的融資是先決條件。最好是擁有一定的自有資金，并有更長的規劃期限。”

針對各大城市的具體情況：

柏林：多年來，德國首都的租金一直大幅上漲，但工資卻沒有上漲。租金收入比從2020年第一季度的100上升至2024年第四季度的124.1。與此同時，房價收入比卻有所下降。從2021年第四季度的113.1下降至2024年第四季度的95.8。從長遠來看，在柏林買房更劃算。

萊比錫：租金收入比上升至111.7%，而房價收入比漲至108.2%。買房比租房略為便宜一點。

漢堡：租金負擔上漲至108.3%。相比之下，購房價格大幅下降，房價收入比降至93.8%。在漢堡買房顯然更加實惠。

科隆：租金收入比上升至107.3%，房價收入比也上升至104.9%。與萊比錫一樣，買房比租房僅有很小的價格優勢。

杜塞爾多夫：租金收入比上升（至106.5%），而房價收入比下降（至100.3%）。杜塞爾多夫的購房成本相對低一點。

慕尼黑：租金收入比保持穩定，為103.8%）。而購房價格有所下降。由于收入也明顯大幅增長，在慕尼黑這個本來很貴的城市，購房收入比較2020年下降顯著，僅為86.1%。為此在慕尼黑買房比租房擁有明顯的優勢。

法蘭克福：與慕尼黑的情況類似：租金收入比保持相對穩定103.1%，但房價收入比大幅下降至82.2%。從長遠來看，買房更劃算。

斯圖加特：租金收入比也保持穩定，為101.8%，而房價收入比更具吸引力，已降至84.8%。想買房的人應該考慮購房了。