今晚20:00，

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　　上海老房子被“妖魔化”，次新房被奉上神壇。

　　無論是置換，還是首套剛需，都買房齡新的，樓齡老的一律不看。

　　買房人對新房的狂熱就跟當年癡迷XQ房一樣。

　　用房齡推高房價，已經成為各方合力的“陽謀”。

　　房齡和保值性不掛鉤

　　追溯下，買房人認為新房保值的觀念是在2021-2022年形成的。

　　當時限價的新房和二手房成交價，拉開了很大的差距。

　　“買新房穩賺”的思想，占領了買房人的心智。

　　即便現在新房比二手房貴了，買房人還沒來得及反應過來。

　　再加上很多房產自媒體為了帶貨新房，頻繁向大眾傳遞“保值還得買新房，新房又要漲價了，必須趕快入手”之類的信息。

　　導致買房人越來越在意房齡，要求也越來越高。

　　難道房齡老了，真的不保值了嗎？

　　在成熟的香港樓市，房齡70年的獨立屋，還能賣到130萬/平。

　　建成于1978年的淺水灣詩禮花園，47年房齡，成交單價90萬/平。

　　在日本，樓齡20年以上的“老破大”反而價格越高。

　　在倫敦、紐約，1980年建成的都算是次新房。

　　在上海，2013年的凱德茂名公館竟然算是“老房子”了。

　　想要房子保值，先理解最基本的選籌原則：

　　房價=硬價值+軟價值

　　硬價值就是保值的東西，比如區位、地段、交通、商業配套、教育資源。

　　軟價值就是不保值的東西，比如品牌、樓齡、熱點等等。

　　一個成熟、精明的投資客不會過多購買存在樓齡溢價的房產。

　　他們更愿意把資金投入到像地段這種能夠長久保值的要素上。

　　如果你預算不夠，在房齡和地段中做抉擇，我建議你優先選地段，放棄房齡。

　　同樣是購買1000萬的房子：

　　市中心的價值構成是：700萬地段+300萬樓齡（20年）

　　外環外次新房的價格構成是：300萬地段+700萬樓齡（5年）

　　有人可能會抬杠，上輪牛市次新房漲得多，這輪熊市次新房跌得少，難道不能說明房齡越新的保值性越好嗎？

　　這就有點陷入誤區了。

　　2015年牛市，漲幅最夸張的是市區老破小、學區房、以及近郊次新房，價格普遍翻倍，甚至透支未來5年漲幅。

　　而市區高品質次新房、豪宅遠遠跑輸大盤。

　　2018-2020房價底部時期，品質是不被定價的。

　　舉個例子，2018年時，國際麗都城(2004年建)，單價、總價都高于當時的品質次新復興瓏御(2017年建)。

　　直到最近兩年，這種觀念才扭轉過來。

　　但買房人一味求“新”，談“老”色變，并且堅信，次新房還會和老房子繼續拉開價差。

　　這又屬于矯枉過正了。

　　房齡新的漲的更多，只是近幾年的特有幻覺。

　　真正決定樓盤保值性的是價格，而不是樓齡。

　　我身邊有個朋友，2015年花340萬入手了長寧新世紀廣場168㎡三房，當時這小區租金達到2萬/月，租售比超過7%。

　　靠著超低總價+超高租售比，該樓盤在2022年高點價格翻三倍。

　　這個漲幅絲毫不亞于綠城黃浦灣、云錦東方等樓盤。

　　所以任何時候，價格，才是樓盤真正的稀缺屬性。

　　以非常便宜的價格，入手一套性價比超高的房子，這個安全性遠好于你花大價錢接盤具備“稀缺”品質的標的。

　　老房子，不代表居住體驗不好

　　最近幾年，買房人對老房子的偏見越來越深。

　　高興花園的雪崩，更是直接把老房子與劣質資產畫上等號。

　　不好賣，崩盤快，好的居住體驗更談不上。

　　所有老房子被一棒打死，心中的成見變成了一座大山。

　　但其實20年前，上海還是造了不少好房子的。

　　那時候的設計限制少、開發靈活度高，開發商造房子以產品驅動，好房子就可以賣高價格。

　　2017年上海出臺限價政策，開發商為了節約成本，就在產品上偷工減料。

　　近幾年不少的新房，交房就維權。

　　表面的濃妝艷抹，掩蓋不了內里的粗制濫造。

　　所以10年內的次新房品質并不一定就比15年前的品質好。

　　比如閔行金虹橋—名都城，這個近30年的老小區，可以刷新你對房齡的認知。

　　實地去看過的人都知道，小區保養得很不錯。

　　長寧虹橋—皇家花園，虹橋開發區品質最高的小區，2007年造。

　　全干掛大理石+雙會所，樓棟管家式服務。

　　小區涉外氛圍濃厚，內部品質抗打。

　　放眼全上海1300萬級別的成交房源，盡是地段、品質遠遠落后于皇家花園的。

　　徐匯衡山路—鴻藝豪苑，2000年賭王何鴻粲開發的品質小區，排面，性價比拉滿。

　　以上三個小區都是自帶會所、露天泳池、網球場、健身房、兒童樂園。

　　周邊地鐵學校醫院配套成熟，物業也很強。

　　市中心有大把1500萬預算的，品質還不如以上這些房子。

　　這就是典型的被房齡錯殺的“老房子”。

　　買房買的就是個信息差，高樓齡也不等于低品質。

　　房子的品質好不好，保養好不好，跟樓齡并不是強相關，跟物業的關系才最大。

　　如果小區保養得好，25年樓齡和15年樓齡，感受不出多大的區別。

　　而且房齡和居住體驗并不直接掛鉤，地段、配套、品質才是關鍵。

　　以上幾個小區位置都不差，但在上輪牛市中被低估了。

　　如今房齡折舊充分，資產泡沫也相對較小。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　想抗跌，要帶硬核屬性

　　最后我們來說說，怎么選房才能最抗跌。

　　現在樓市不景氣，國家推好地、開發商造好房，都開始卷品質。

　　好房子出臺以后，影響最大的就是次新房，因為老破小已經跌出性價比。

　　未來存量房怎么拼得過第四代住宅？

　　核心抓手就是要有絕對的不可替代資源。

　　無論買新房還是二手，帶強勢真學區可抗衡周期。

　　但現在學校越建越多，學區水分也越來越大。

　　真的要選，認準幾個強勢的。

　　浦東最抗打一梯隊：建平地杰、張集中學、華二前灘。

　　浦西市中心七區教育都不錯，最強的是徐匯和楊浦。

　　其次中環，長寧中山公園。

　　外環，閔行七寶、春申。

　　帶學區的房子，未來房價就挺得住。

　　小結

　　想要房子保值，要看地段和價格。

　　想要房子舒適，要看內部品質和配套。

　　想要房子抗跌，要帶學區等硬核屬性。

　　無論從哪個角度看，房齡都不是第一要素。

　　但是提升房齡在房價構成中的權重，將房子車化電器化，新房銷售可以獲益。

　　此舉的終極目的，是將地產增值的紅利盡可能多地截留在一級市場。

　　當房齡被過度定價，你還在為房齡買單嗎？

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。