剛剛！央行公布最新LPR！

1年期LPR為3.0%！

5年期以上LPR為3.5%

雖然LPR按兵不動(dòng)

但一大波存量業(yè)主喜迎利率大下調(diào)

房貸利率最低降至2.6%

剛剛，央行公布了最新一期的LPR報(bào)價(jià)：

2025年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。與2025年5月的報(bào)價(jià)相比，沒有變化。

廣州、合肥、鄭州等多個(gè)城市，同樣未對(duì)首套房貸利率作出下調(diào)。

不過，對(duì)于存量房貸利率而言，卻是重大利好。

自5月LPR再降10BP后，已經(jīng)有一大波存量業(yè)主房貸利率正式下調(diào)，房貸利率最低降至2.6%，一個(gè)月立省數(shù)千！

6 月 LPR 維持不變的原因剖析

政策利率穩(wěn)定奠定基調(diào)

本月中期借款便利（MLF）操作利率維持在 2.50% 水平。作為 LPR 的重要錨定利率，MLF 利率的穩(wěn)定在很大程度上預(yù)示著 LPR 報(bào)價(jià)不會(huì)發(fā)生變化。在利率傳導(dǎo)機(jī)制中，MLF 利率為 LPR 提供了定價(jià)基礎(chǔ)，其保持穩(wěn)定使得 LPR 缺乏直接的調(diào)整動(dòng)力。例如，以往 MLF 利率調(diào)整后，LPR 往往會(huì)跟隨變動(dòng)，而此次 MLF 利率未動(dòng)，為 LPR 維持現(xiàn)狀提供了前提條件。

商業(yè)銀行凈息差壓力制約

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024 年一季度末，商業(yè)銀行凈息差降至 1.54%，較上年末下降 15 個(gè)基點(diǎn)，同比下降 20 個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)出歷史新低。其中，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行的凈息差均出現(xiàn)較大幅度下滑。盡管近期銀行在貨幣市場(chǎng)的批發(fā)融資成本有所下降，如 5 月 1 年期商業(yè)銀行（AAA 級(jí)）同業(yè)存單到期收益率均值降至 2.09%，6 月截至 19 日該指標(biāo)均值為 2.04%，明顯低于 2.50% 的 MLF 操作利率，但貸款利率的較快下行對(duì)凈息差造成了更大壓力。

今年 2 月份，5 年期以上 LPR 單獨(dú)大幅調(diào)降 25 個(gè)基點(diǎn)，已帶動(dòng)貸款利率進(jìn)一步下行，疊加年初滾動(dòng)重定價(jià)效應(yīng)，銀行生息資產(chǎn)收益率明顯走低；年初以來存款競(jìng)爭(zhēng)加劇，“手工補(bǔ)息” 等高息攬儲(chǔ)行為不利于核心存款的成本控制，造成凈息差繼續(xù)承壓下行。在這種情況下，從穩(wěn)息差角度考慮，報(bào)價(jià)行缺乏下調(diào) LPR 報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力，導(dǎo)致 LPR 維持不變。

信貸需求與市場(chǎng)預(yù)期影響

從信貸需求來看，考慮高基數(shù)影響，當(dāng)前信貸需求并不弱。盡管經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中面臨一些挑戰(zhàn)，但總體表現(xiàn)基本符合預(yù)期。個(gè)人住房貸款領(lǐng)域集中出臺(tái)多項(xiàng)降成本舉措，如取消房貸利率下限、降低首付比例與公積金貸款利率等，這些一攬子政策措施效果有望逐步釋放。市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在一定程度上得到提振，購(gòu)房者的觀望情緒有所緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端出現(xiàn)一定程度的改善跡象。在此背景下，通過再度調(diào)降 LPR 來刺激信貸需求和呵護(hù)地產(chǎn)的緊迫性和必要性下降，使得 LPR 在 6 月延續(xù) “按兵不動(dòng)” 的態(tài)勢(shì)。

房貸利率低至 2.6%，直接導(dǎo)致購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)大幅減輕。以一筆 100 萬元、30 年期限的商業(yè)貸款為例，若貸款利率從之前常見的 3.5% 降至 2.6%，每月還款額將從約 4490 元降至約 3890 元，每月減少約 600 元，30 年總利息將減少約 20 萬元。這使得更多有購(gòu)房意愿的消費(fèi)者具備了實(shí)際購(gòu)房能力，尤其是對(duì)于首次置業(yè)者而言，降低了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，刺激了剛性住房需求的釋放。

購(gòu)房決策與市場(chǎng)預(yù)期改變

低房貸利率會(huì)改變購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期和決策行為。一方面，原本因還款壓力而猶豫不決的購(gòu)房者可能會(huì)加快購(gòu)房決策，擔(dān)心未來利率回升導(dǎo)致購(gòu)房成本增加。另一方面，低利率環(huán)境可能會(huì)吸引部分投資性購(gòu)房者重新進(jìn)入市場(chǎng)，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍以 “房住不炒” 為基調(diào)，但較低的房貸利率確實(shí)會(huì)降低投資性購(gòu)房的成本，增加房產(chǎn)投資的吸引力。然而，購(gòu)房者也需要謹(jǐn)慎考慮潛在風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性、未來利率可能的變動(dòng)等因素。

房貸利率低至 2.6%，直接導(dǎo)致購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)大幅減輕。以一筆 100 萬元、30 年期限的商業(yè)貸款為例，若貸款利率從之前常見的 3.5% 降至 2.6%，每月還款額將從約 4490 元降至約 3890 元，每月減少約 600 元，30 年總利息將減少約 20 萬元。這使得更多有購(gòu)房意愿的消費(fèi)者具備了實(shí)際購(gòu)房能力，尤其是對(duì)于首次置業(yè)者而言，降低了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，刺激了剛性住房需求的釋放。

購(gòu)房決策與市場(chǎng)預(yù)期改變

低房貸利率會(huì)改變購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期和決策行為。一方面，原本因還款壓力而猶豫不決的購(gòu)房者可能會(huì)加快購(gòu)房決策，擔(dān)心未來利率回升導(dǎo)致購(gòu)房成本增加。另一方面，低利率環(huán)境可能會(huì)吸引部分投資性購(gòu)房者重新進(jìn)入市場(chǎng)，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍以 “房住不炒” 為基調(diào)，但較低的房貸利率確實(shí)會(huì)降低投資性購(gòu)房的成本，增加房產(chǎn)投資的吸引力。然而，購(gòu)房者也需要謹(jǐn)慎考慮潛在風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性、未來利率可能的變動(dòng)等因素。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

刺激住房需求回升

房貸利率的降低是刺激住房需求的重要手段之一。較低的房貸利率使得購(gòu)房成本下降，能夠有效激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，從而推動(dòng)住房銷售量的回升。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，在房貸利率持續(xù)下降的過程中，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。例如，一些二線城市在房貸利率調(diào)整后，新房和二手房的成交量環(huán)比增長(zhǎng)了 20% - 30% 不等，這表明低房貸利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端具有顯著的刺激作用，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售規(guī)模。

對(duì)房?jī)r(jià)的潛在影響

房貸利率與房?jī)r(jià)之間存在著復(fù)雜的相互關(guān)系。從理論上講，低房貸利率可能會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因?yàn)橘?gòu)房成本降低，市場(chǎng)需求增加，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，供不應(yīng)求的局面可能會(huì)促使房?jī)r(jià)上升。然而，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)格的調(diào)控政策約束，“房住不炒” 的定位依然堅(jiān)定，各地政府通過限購(gòu)、限售、限價(jià)等多種手段來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。因此，盡管房貸利率下降可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的上漲壓力，但在政策調(diào)控的綜合作用下，房?jī)r(jià)有望保持相對(duì)穩(wěn)定，避免出現(xiàn)大幅波動(dòng)。