很多人對于上海的記憶，多還停留在光鮮亮麗的大樓上，還有以“滬幣”為單位的精致生活里。

但上海，不止是這一面。在這座日新月異的國際都市里，高樓大廈與老房子并存。

上次看到一個采訪，一位月薪7萬的女生講述自己租住在老小區里，她說“這里能看到上海的街景，非常好看”。然后評論里很多人質疑，“這個街景，好看在哪里？”、“地段好罷了，沒覺得好看”。

截圖自微博

是的，窗外就是一大片老房子，乍一看你可能都認不出這是上海。

言歸正傳，今年我們就來聊聊老房子——上海最接近拆遷的房子，都分布在哪里？

畢竟，在上海，老房子除了承載著城市記憶，也寄托著無數“拆二代”的財富夢想。

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楊浦鞍山登頂，揭秘上海超過“50年高齡”房子分布

首先，最接近拆遷的房子，自然是那些房齡比較老的房子。

往前推一下，竣工于1975年以前的房子，今年就已經超過“50年高齡”了。

全市來看，這部分老房子看似占比不多，在上海850萬套住宅總量里僅占比約1.25%。

但總量105040套，分布卻比較集中化：上海內環內，就占據了58%；內中環間，占據26%。

對于很多板塊來說，這些跨越了半個世紀的老房子，其實是甩不掉的包袱。

尤其是當2019年起，住建部提出告別大拆大建。

很多老房子，其實早已不適合居住。蜘蛛網爬滿窗臺，洗菜池靠人工加固。三代人蝸居在十分狹小的空間內，一住就是四五十年。

從數據層面看，戶型狹小，的確是老房子的一大痛點。

據一房一萬數據庫顯示，超過“50年高齡”的老房子中，近90%都是70㎡以下戶型，而30-50㎡戶型就占據了50%。

倘若交叉環線看，你也會震驚的發現：即便寸土寸金的內環內，還有約28.98%的人生活在建于1975年以前、且只有30-50㎡大小的老房子里。

具體來看，楊浦、徐匯、普陀、寶山四區，是超“50年高齡”老房子分布的“重災區”，全市占比均超過了10%。

尤其是楊浦，超10萬套“50年高齡”老房子中，它就占據了約27%，總量約28897套。其次是徐匯，分布了17930套，占比約17%。

為什么楊浦和徐匯最多？

一，作為上海的老工業區，楊浦擁有大量工人新村，如1952年建成的“兩萬戶”住宅，這些房子多為磚混結構，戶型統一在20-40㎡、最初設計為“一戶一室”的簡易住宅。

像是定海路街道等區域，曾經甚至被稱為"窮街"，也是上海舊改的重點區域。

二，徐匯則是常熟路、武康路一帶分布著不少老洋房和公寓，這些建筑多建于1920-1940年代；此外，徐家匯以南的龍華、漕河涇地區也有部分工人新村和老公房。

我們再繼續往下追蹤，來看看全市超過“50年高齡”老房子分布最多的12個板塊。

像是陸家嘴、南京西路這些大名鼎鼎、耳熟能詳的頂級板塊，均已展現了“老態”；

而像是楊浦的鞍山、黃興，更是上海早已被打上“老齡化”標簽的板塊。

這些歷經半個世紀風雨的老宅，既是城市記憶的載體，也面臨著更新改造的挑戰。

它們將何去何從？是拆除重建還是保護修繕？

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博拆遷之外，可能有的命運走向

上海永未建成，上海也是一座持續更新中的城市。

在這里，老房子也面臨著多種可能的命運走向。

對于“高齡”住宅來說，博拆遷如今已是小概率事件，但內環內絕對是更有概率的地方。

事實上，隨著城市更新理念的轉變和建筑保護意識的增強，上海越來越多的老房子，正通過其他方式獲得新生。

命運一：拆遷改造的華麗轉身

拆遷，無疑是老房子最期待、最直接、也最受關注的命運走向。

在上海，成片二級舊里以下房屋是拆遷的重點對象。比如楊浦區，作為上海舊改的主戰場，2022年就完成了成片二級舊里改造任務，自此再拉開“兩舊一村”改造。

圖源上海楊浦

拆遷后的老房子地塊，通常會有幾種去向：

一是建設新的商品住宅或保障性住房，如楊浦區定海路街道的"兩萬戶"工人新村被拆除后重建為現代化的電梯房小區；

二是轉為商業或公共設施用地，如部分世博園區的前身就是周家渡工業區；

三是作為歷史風貌保護區進行整體規劃，保留部分有價值的老建筑。

命運二：保護性修繕的優雅老化

并非所有老房子，都適合拆除。

那些具有歷史價值、建筑特色或文化意義的老建筑，保護性修繕是更理想的選擇。

比如說，思南公館老洋房的改造。其由23棟獨立式花園住宅組成，曾因過度使用而破敗不堪，最多時一棟樓住著十幾戶人家。

圖源網絡

通過保護性修繕，這些老洋房不僅恢復了原有風貌，還被賦予新的功能：部分成為酒店，部分改造為商業空間，既保護了歷史建筑，又激活了區域活力。

命運三：功能性改造的角色轉換

對于不再適合作為住宅使用的老房子，功能性改造，提供了另一種可能性。

這種改造不改變建筑外觀，而是徹底轉換內部功能，使其適應現代需求，在上海也是隨處可見：

一些老洋房，改為精品酒店或餐廳（如建業里嘉佩樂酒店），或者變身精品商業、網紅商業打卡點，不僅延長了老建筑的生命周期，還為城市增添了多元的文化層次。

一個典型案例，就是虹口區的今潮 8 弄。

實拍圖

它的主體部分公益坊，中共四大召開地廣吉里在內的一大批里弄住宅，都是民國時期，逐步建成。

它東側，兩棟幾乎連在一起的公寓大樓屹立在四川路的東側。北側的原四行儲蓄會虹口分行大樓建成于1930年代初，出自近代中國著名建筑師莊俊之手，建成時底層作為分行營業處，上層則是出租公寓，因此又得名虹口公寓。

而今的今潮 8 弄經過改造、很有海派風情的特色商業，也是很多人慕名而來的網紅商業打卡點。

實拍圖

命運四：適老化改造的原地升級

對于那些仍作為住宅使用且暫無拆遷計劃的老房子，適老化改造，也是提升居住品質的有效途徑。

上海目前已經推出了適老化改造煥新活動，為適合的老房子，提供專業改造服務，還有一定的補貼。

適老化改造主要涉及幾個方面：一是安全設施，如安裝扶手、防滑地磚、緊急呼叫系統；二是便利設施，如改造無障礙通道、升降設備；三是功能優化，如重新規劃空間動線，改善采光通風。

這些改造雖然規模不大，但能顯著提升老房子的居住舒適度和安全性。

命運五：城市更新單元的溫柔療法

而今大拆大建的模式，正在被更加精細化、人性化的更新方式所替代。

從零敲碎打的“打補丁式”更新，進入到了Next level了——在經過10個城市更新單元試點后，2025年的上海，正式以“城市更新單元”為棋子，在16個區的棋盤上落下46顆關鍵子。

目前已有9個城市單元的規劃實施方案/草案，已公示?？牲c擊閱讀：郊區進場，城市更新不再獨寵市區

分別是市區的外灘-01、外灘-02、老西門-01、楓林-01、嘉興-02、徐家匯-01、石門二路-01，以及郊區的華新-01、友東路片區。

雖然城市更新單元≠成片改造，也并非大開大合的拆遷。

但是，每個城市更新單元，都賦予了更高、更全面的規劃，都將進行一個功能/產業/配套/文化的系統性升級。

也是一種更高層次的煥發新生。

在上海城市更新中，那些“高齡”老房子應找到自己的定位與價值。

老房子最不可替代的價值，在于它們是城市歷史的活化石。

從石庫門里弄到花園洋房，從工人新村到簡屋棚戶，每一種老房子類型都記錄著上海特定時期的社會生活和文化風貌。

但如今回望，像是很多建于1975年以前的老房子，其實已歷經半個多世紀的風雨。

未來，需要煥發新生。

無論是通過拆遷重建、保護修繕還是功能改造，這些老房子的最終命運，都將在城市發展的宏大敘事與居民生活的微觀需求之間，尋找到一種平衡。

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