2025年第五批次土拍，拍出了上海集中供地以來最高溢價率。

6月19日-20日，上海上演土拍盛會，青浦徐涇、閔行顓橋、寶山南大、楊浦濱江、金山新城、浦東曹路的六宗地塊集中出讓，總出讓面積31.38萬平方米，總起始價約192.5億元。

此次土拍為2025年上半年上海供應規模最大的一次，共吸引十多家房企參拍，其中多數為國央企。

最終，6宗地塊全部成功出讓，攬金212.57億元，整體溢價率超10%。

保利連下兩城

內環地塊向來是房企爭搶的重點。

此次土拍中，唯一一宗內環楊浦濱江地塊，吸引了上海城建、中海、保利發展、越秀、招商、華潤+中能建聯合體共六位競買人的角逐。

楊浦濱江（孫婉秋攝）

該地塊位于平涼社區，直線距離黃浦江僅約1.3公里，直線距離地鐵18號線平涼路站也只有230米，地理位置優越，且周邊配套設施齊全。地塊出讓面積為1.47萬平方米，容積率2.5、起拍價26.76億元，這樣的配置，對于多數頭部房企而言，都是不易出錯的選擇。

經過現場95輪競價，3號競買人保利發展以35億元總價、30.79%的溢價率力壓眾房企，競得該地塊。最終成交樓面價9.55萬元/平方米，一舉刷新楊浦內環樓面價紀錄，成為楊浦新的單價地王。上海中原地產分析師盧文曦表示，近10萬元/平方米的樓板價，未來售價至少14萬元/平方米起。

保利發展此次刷新的，正是自家之前創下的記錄。

去年7月三批次土拍中，保利發展曾以22億元擊敗8位競買人，拿下楊浦區平涼社區02H1-01地塊，溢價21.18%，成交樓面價為8.85萬元/平方米，當時也刷新了記錄。隨后保利將該地塊命名為保利?外灘序，去年底首開 74 套小高層房源，均價 12.9萬元/㎡，最終收到528組認購，以714%的認購率創下2024年上海認購率記錄，入圍積分更是高達74.27分，成為當年上海現象級紅盤。

隨后保利乘熱打鐵，不到1個月再度開盤，202套房源依然迅速被市場消化，收獲認購近300組，認籌率達148%。

熱度繼續，今年5月外灘序再推223套房源，依然吸引了544組認購，認購率達244%。

幾開幾捷，日光去化讓保利在楊浦濱江嘗足了甜頭，也堅定了繼續拿地的決心。

在本輪拿下楊浦地塊之前，保利發展已率先將閔行顓橋地塊收入囊中。

該地塊臨近地鐵15號線，周邊高端住宅氛圍濃厚，未來項目去化壓力較小。地塊吸引了3位競買人，分別為保利發展、聯發集團和象嶼地產，最終保利發展以總價31.4億元競得，溢價率12.95%。

今年以來，保利發展在滬攻勢極為迅猛。

據克而瑞數據，1—5月，其以129.43億元權益銷售額位居上海房企首位，去年同期為56.45億元，排名第7位。

不過，保利發展近期多個上海項目都遭到了業主維權，口碑正在受到質疑。

如保利在閔行的項目光合上城，多處問題曝光，業主集體發聲求公正；楊浦區保利越秀?和樾天匯被指降配減標嚴重、虛假宣傳等多方面問題；嘉定區的越秀保利嘉悅云上項目，也接連被投訴存在虛假宣傳、降標等問題……

聯發“甩”象嶼高溢價摘地

本輪土拍，拍出上海集中供地以來最高溢價率的，是浦東曹路地塊。

該地塊由一宗容積率1.5的宅地及一宗容積率1.2的其他商服用地組成，建筑密度較低。其距離軌交9號線、12號線交匯的金海路站約0.8公里，吸引到象嶼、安徽高速、聯發、國貿四家參拍。

競拍現場頗為激烈，第一階段經過67輪報價后，達到地塊中止價20.754億元，轉入競拍“高品質建設”指標階段，4家全部跟進。這一階段，主要競拍商品住宅裝修標準、公共服務設施和高端人才住房配建比例指標。

其中，安徽高速、聯發均接受三項指標的上限，未能決出最終贏家。而后在第二輪競價階段，聯發以21億元的總價摘地，溢價率高達41.68%，創下集中供地以來新高。

有意思的是，該地塊南側便是象嶼聯發金海汀雲臺，該項目在近一年時間里五開五捷，均觸發積分。項目開發商為象嶼、聯發，此次二者均單獨參與了浦東曹路地塊的競拍。盧文曦稱，“項目熱銷似乎給了房企信心，都想‘單干’。”

此外，中建八局以總價81.95億元、1.17%的溢價率，包攬了本輪“巨無霸”地塊——寶山南大綜合地塊；建發以12.68億元、9.78%的溢價率競得金山新城地塊；民企大華則以30.53億元底價將青浦徐涇地塊收入囊中。

整體來看，6宗地塊合計收金逾212億元，國央企仍是拿地主力，上海本土房企大華亦有收獲，并呈現出中心區熱、郊區分化的格局。

制表：左宇