“人”紅是非多，琶洲南TOD又站在風口浪尖。

這兩天，關于琶洲南區地塊調規的消息，在網上傳得沸沸揚揚。

不少中介、自媒體煞有介事地喊話：這是要背刺琶洲南TOD業主！

先不說這話對不對，在搞清楚這個問題之前，我們或許得先弄明白：琶洲南TOD在廣州豪宅圈，到底算什么咖位？

｜琶洲南TOD實景

我們從兩個角度聊聊。

首先，琶洲南TOD現在的價格怎么樣？

目前，琶洲南TOD一期還有最后的6號樓待售，同處于白地位置，一側對望中央園林，另一側是生態中軸綠廊，并且遠離華南快速，靜謐性不錯。

戶型則是一直比較熱銷的建面約220平板式大平層。

｜琶洲南TOD樓棟分布

具體價格還未定，參考其他在售余貨大概是11-13萬/平，6棟大概率也會是這個水平。

而在首批交付之后，目前琶洲南TOD在貝殼上有10套二手房掛牌，掛牌均價也在12萬/平左右。

因此，琶洲南TOD一二手價格還是非常匹配的。

這也意味著，琶洲南TOD10萬+地位，已經得到市場的公認。

｜圖源：貝殼找房

事實上，琶洲南TOD的這個價值認同，確實離不開越秀的努力。

除了聯合廣州地鐵開發了琶洲南TOD之外，越秀還接連開發了琶洲樾，以及和華發集團共同開發了目前廣州樓面價第一的琶洲樾華樾。

此外，越秀帶來的還有九年制省實、濱河公園，還有二期圍繞著超級核心規劃的商辦業態等等。

連片開發之下，越秀不僅為幾個項目專門打造的價值護城河，也間接掌握了板塊的定價權。

｜琶洲南TOD實景

第二，琶洲南TOD的品質怎么樣？

從樓市君視角，首批交付的琶洲南TOD，確實也是今年整個市場交付口碑和市場反饋最好的一個。

即便一開始的PPT賣樓，但也絲毫不影響品質的落地。

包括建筑外立面、園林、會所，甚至地下車庫的實景展現，看過的人幾乎都贊不絕口。

｜琶洲南TOD一期交付實景

｜廣州樓市發布 攝

為了提高整體檔次，越秀確實也很舍得投入。

比如園林，400多棵樹采用了全冠移植的方式，平均樹齡達到18年，無需涵養，交付時候就是最好的狀態。

又比如地下車庫，引園造景，其中包括了約21米超大石材造景、綠植等等，可以說是廣州樓市的一個“非標”案例。

越秀投入大成本的地方，還包括最為驚艷的頂部大飄檐。

外挑高達6米、每個幕墻單元集成100片雙銀Low-E中空超白玻與260塊異形鋁板，工期高達180天，造價更是普通住宅的4倍以上。

這種不惜成本去造一個標桿的產品態度，在越秀產品系內是第一個，放眼整個廣州也很少見。

｜琶洲南TOD航拍

｜廣州樓市發布 攝

當然，產品怎么樣，我們說了不算，最關鍵還要看業主的感受。

我們了解到，琶洲南TOD首批交付的288戶業主中，就有不少原本珠江新城、二沙島的豪宅業主。

但琶洲南TOD首批交付依然實現了0差評！

樓市君還收到消息，越秀圍繞著大琶洲打造「臻·朋友圈」社群平臺，已經有了包括音樂圈、攝影圈等等，由業主擔任各個圈子的主理人，開展社群活動。

換言之，越秀也在同步培養屬于自己的高端圈層。

｜琶洲南TOD實景

我們回過來看最開始那個問題：琶洲南新增的宅地，會背刺琶洲南TOD？

樓市君的答案是：很難。

一方面，新增宅地的綜合素質，相比琶洲南TOD還有差距，特別是稀缺的景觀層面，有不少短板。

具體可以詳細看看樓市君的上一篇報道：

｜廣州樓市發布 攝

另一方面，建筑新規收緊后，新宅地未來的產品使用率也不會與琶洲南TOD拉開太大的差距。

而琶洲南TOD的圈層、品質、價格等方面都很“硬”，先發優勢明顯。

舉個不恰當的例子，僑鑫匯悅臺的業主，會擔心跑馬場的宅地嗎？

當然，最好的方式，就是越秀一起拿下，作為琶洲南TOD三期開發，在產品層面就錯開身位，從根源上避免板塊內卷。

你覺得呢？