前些天，昆明破產(chǎn)重整項目南亞之門再次招募重整投資人，其早已建成為現(xiàn)房，甚至已經(jīng)有不少業(yè)主入住，但卻至今未能取得預售證，也從來沒有正式發(fā)售的住宅部分——尚義公館，又一次引起了輿論的關(guān)注。

尚義公館外觀檔次看著不低，但內(nèi)部設計卻早已過氣

由于尚義公館項目在投資人之一，云南中炬房地產(chǎn)公司董事長朱景圖在香港跳樓自殺后就基本進入開發(fā)休克狀態(tài)，迄今已經(jīng)有10年之久，以至于許多人幾乎忘記了它其實是一個至今尚未上市的“新盤”，只不過是一個祖爺爺輩的新盤。

新盤是指它至今仍舊是待售一手房，可是論產(chǎn)品代際，尚義公館卻至少屬于祖爺爺輩，比如今的第四代住宅早了至少兩三代。而且由于尚義公館及另外幾個同期項目的存在，目前昆明新房（住宅）市場呈現(xiàn)出奇特的“四代同堂”現(xiàn)象。

尚義公館以及西市區(qū)另一個項目，以及俊發(fā)一些保交付項目屬于目前昆明最老一代新房，即執(zhí)行2016版以及更早版本昆明城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的高層塔樓。特點是建筑超高，基本在100米以上，公攤大，戶型設計差。

接下來是2016年昆明限板令解禁后開發(fā)的高層板樓，以及被人稱為偽板樓的連廊住宅。這一代住宅雖然不再是塔樓，建筑高度也在100米以下，戶型設計和公攤率都比塔樓好得多，但因為受昆明上一版城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)標準的限制，偷面積不多，贈送有限，實際得房率不如后面兩代住宅那么高。但好處是車位配比比較高，車位價格會比較便宜。

再往下一代就是按照2024版昆明城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)設計開發(fā)的第三代或三代半住宅，有塔樓也有板樓，特點是得房率比較高，空間贈送多，陽臺也比較大，但沒有第四代住宅的露臺那么夸張。目前市場上2023年到今年之前報規(guī)的新項目基本都是這一代，各方面比較均衡，也沒有第四代住宅的爭議那么大，但有些項目因為昆明放松了車位配比要求，車位數(shù)量不如上一代住宅那么多，有可能車位售價相對會高一些。

最新一代就是今年才推向市場的第四代住宅，特點就是高贈送，空中綠化，最顯眼的識別標志就是大陽臺（露臺），目前在售的只有兩個，但數(shù)量正在迅速增加。

上述四代產(chǎn)品雖然在時間跨度上也就10來年，但產(chǎn)品力已經(jīng)是天差地遠，至少在戶型設計上，早期的塔樓項目和如今的三代半以及四代板樓比起來，差距很明顯。舉個簡單的例子就能看出來，下圖是尚義公館的一個150平米4房戶型，在其亮相市場的那個年代，這個面積段以及尚義公館的地段、定位，都屬于高端產(chǎn)品，可是按照現(xiàn)在的眼光看，戶型缺點就非常明顯了，比如這么大的面積，廚房卻非常小，陽臺面積也都不大，意味著贈送面積不多。

再看南亞之門下面這個220平米的大平層，缺陷就更多了，空間布局凌亂不說，廚房同樣小到不成比例，過道卻浪費了不少面積。再看看如今昆明在售的200平米以上大平層，差距極為明顯。

正因為四代項目之間代際落差很明顯，所以價格差距也拉得很大，代差最多超過兩倍，目前能買到的塔樓新房不多，價格也就7000多，而三代半和四代宅最高可以賣到2萬+，這里面有些價差是地段、裝修等因素造成的，占一半，另一半就純粹是因為產(chǎn)品代差。

這種明顯的產(chǎn)品代差造成不同代際的項目客戶群明顯分化，優(yōu)秀三代、三代半和四代宅基本以改善型客戶為主，二次甚至多次置業(yè)者是絕對主力，老三代和塔樓項目就只能走剛需路線。

剛需項目面臨的競爭除了同類競品項目，更大的競爭其實來自二手房，這也是造成塔樓和一些連廊老三代項目價格上不去的主要原因。

所以如果尚義公館這一次能招到重整投資人，取得預售資格后真正上市銷售，盡管地段、配套一流，定位也比較高，可是價格也肯定上不去，銷售業(yè)績甚至可能還比不過位置不如它的同代剛需項目，因為尚義公館擺在這個位置，成本又不低，戶型又大，就算單價降下來一些，總價卻不會低，想買的剛需買不起，買得起的人又看不上。