近日，上海土地市場迎來重磅交易——中建八局以81.9533億元總價成功競得寶山區W12-1301單元大型商住地塊，溢價率1.17%，綜合樓面價25488元/㎡。此項目落地將帶來一座250米高的寶山新地標建筑，刷新區域天際線。

地塊交易概況

中建八局此次斬獲的寶山南大組團地塊是2025年上海土拍市場中體量最大、規劃要求最嚴、開發難度最高的綜合性開發項目之一。該地塊由6幅子地塊組成，編號分別為90-01、91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，總出讓面積達98659.8平方米，總建筑面積321540.815平方米。

土地交易價格方面，該地塊總起始價為81.0033億元，綜合起始樓面價為25192元/㎡，最終由中建八局以81.9533億元競得，溢價率1.17%。這一價格成為本輪土拍中金額最高的交易之一，也創下了北中環區域的新紀錄。

6幅地塊中，5幅為純住宅用地（91-01、92-01、93-01、94-01、87-01），總建筑面積約21萬平方米，容積率在2.5-2.6之間，限高60-80米。根據規劃要求，這些住宅地塊中小套型占比40%。1幅為商業辦公用地（90-01），建筑面積約11.2萬平方米，將建設250米高的超高層地標建筑，容積率高達7.2。

中標單位中建八局是中國建筑旗下核心子公司，此次拿地是中建系深耕上海市場的又一重要布局，更再次印證了南大智慧城作為上海土地市場核心板塊的戰略地位。

區位優勢與配套資源

寶山南大板塊作為上海五大整體轉型區之一，經過十余年的綜合整治與開發建設，已從昔日“城中村”林立的面貌蛻變為上海中環沿線最具發展潛力的新興區域。中建八局此次競得的地塊位于南大智慧城核心區，享有得天獨厚的區位優勢和日益完善的城市配套。

交通網絡方面，該地塊組團距離軌道交通15號線南大路站最近僅“零距離”，最遠約600米，出行極為便捷。板塊內還有軌道交通7號線南陳路站，乘車至靜安寺、南京西路等市中心區域僅需約30分鐘。未來，規劃中的軌道交通22號線、18號線、26號線將進一步加密區域軌交網絡。自駕方面，地塊緊鄰S5滬嘉高速、S20外環高速等城市快速路網，可快速通達虹橋樞紐、人民廣場等城市重要節點。

教育資源配套已相當成熟，包括區域內第一所公辦九年一貫制的上海市寶山區南大實驗學校，以及西側相鄰南大實驗幼兒園、瑞豐南路的小精靈幼兒園分園、走馬塘路的經緯幼兒園，另有匯秀雅苑西側幼兒園已建成。5所學校滿足目前區域內學齡兒童就讀需求。此外，上海市實驗性示范性高中上海師范大學附屬中學寶山分校已竣工，9月即將開學。位于瑞豐路豐翔路的小學項目落地上師大附屬小學，這些教育資源為未來社區居民子女就學提供了充分保障。

醫療資源方面，1.4公里處有上海交通大學醫學院附屬仁濟醫院寶山分院，15分鐘車程可達復旦大學附屬華山醫院北院，全面保障居民健康需求。

商業配套將成為該區域的一大亮點。北側在建的華潤萬象匯將與新地塊自身將建設的商業形成“雙TOD”商業矩陣。目前3公里范圍內已有弘基文化休閑廣場、聚豐購物廣場、山姆超市等商業設施，生活便利性有充分保障。

生態休閑資源同樣出眾。正在建設中的南大中央公園占地面積約300畝，其中水域面積達100畝，今年9月30日正式開園。公園采用“北丘、南林、中央湖”的總體布局，融合森林與水生態系統，設有智慧跑道、親子活動區、藝術展覽區等多元化功能空間，未來將與普陀桃浦中央綠地相連，形成上海中環最大的楔形綠地。

區域發展前景

南大智慧城作為寶山“北轉型”戰略的核心承載區，將落實“全力以赴做好轉型發展、產業升級和生態宜居的大文章”的要求，建設成為全球領先、國內典范、生態活力智慧的創新城區。“雙TOD”開發模式是南大智慧城的核心規劃理念。目前，豐翔路站TOD項目——華潤萬象匯已開工建設，而此次中建八局競得的地塊將圍繞南大路站打造另一個TOD綜合體。兩個TOD項目相距不到700米，未來將形成功能互補、客流共享的“雙TOD”格局，極大提升區域商業活力和城市形象。

產業導入方面，南大智慧城聚焦“數字經濟+人形機器人+生物醫藥”三大未來產業集群，已吸引眾多知名企業入駐。南大數智中心A棟已實現滿租，入駐了中車資產管理、捷瑞肯、瀚泰智能、明奇科技等40余家行業領軍企業。特別值得一提的是，人形機器人“明星企業”宇樹科技已落戶南大，其亞太研發中心可俯瞰南大中央公園和“科創之門”地標。

產城融合是南大智慧城的另一大特色。通過高密度混合開發，250米地標、雙TOD樞紐、中央公園等元素的同步推進，實現生產、生活、生態三者的有機融合，創新濃度與生活密度的時空聚斂。目前，數智綠洲二期已完成結構封頂，計劃今年內全面建成并交付；國際人才社區即將投入使用；中央公園建設已按下快進鍵，景觀湖開挖工作和岸線修整已基本完成。隨著這些項目的陸續建成，南大智慧城的城市形象和功能配套將得到質的提升。

房地產市場表現

南大板塊新房市場近年來表現異常亮眼，已成為上海中環沿線最熱門的置業區域之一。2024年至今南大板塊新房年成交量超過3300套，穩居外環內板塊成交套數TOP1。這一成績充分反映了購房者對區域發展潛力的認可。

標桿項目表現尤為突出。華潤置地開發的中環置地中心一期“潤府”榮獲2024年上海樓市成交套數、面積雙料銷冠；二期“望雲”年內已完成四次推盤，前三個批次開盤當日去化率均超97%，最新批次148套房源去化率達90%。另一新盤中環鉑樾于2025年6月17日開盤，首推148套建面約110-139㎡房源，首開當日成交132套，去化率89%。

租賃市場潛力同樣值得關注。南大智慧城規劃了為產業匹配的人才公寓，金地草莓社區已開業，國際人才社區即將投入使用。隨著數字經濟、人形機器人、生物醫藥三大產業集聚效應的顯現，區域將吸引大量高素質人才，為租賃市場提供穩定需求。

戰略意義與未來展望

對寶山區發展而言，該項目是“北轉型”戰略的重要里程碑。作為寶山目前最成體量的、功能配套成熟的高端商務承載區，南大智慧城是寶山吸引世界500強企業的主要基地之一。中建八局項目的落地，將進一步完善區域城市功能，提升板塊能級，為吸引高端產業和人才創造更好條件。

作為上海五大整體轉型區之一，南大智慧城的成功開發將成為“以產興城、產城融合”的最佳注腳。與傳統產業區相比，南大更強調工作、生活、休閑的一體化，通過高密度混合開發實現土地集約利用，這種模式對上海這樣的超大城市具有重要示范意義。

展望未來，隨著南大智慧城建設的全面推進，特別是中央公園竣工、“雙TOD”格局形成、250米地標建成等標志性事件的實現，區域價值將迎來新一輪躍升。中建八局項目的成功開發，不僅將為上海北部新增一個高品質綜合社區，更將為寶山“北轉型”和上海城市空間重構注入強勁動力。

當年輕人濃度與新興產業密度同步提升時，區域價值的爆發只是時間問題。南大智慧城，這座上海中環的“未來之星”，正迎來其高光時刻！

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通訊員：姚存卓

編輯：秦天宇

資料：規劃寶山

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