一紙租賃合同遇上銀行抵押權(quán)，十年租約在司法拍賣前瞬間化為泡影。

2023年初，B公司與孫某簽訂了一份長達十年的商鋪租賃合同，支付了數(shù)百萬裝修費用準備開設(shè)高端餐飲店。僅僅四個月后，法院的一紙查封公告讓B公司措手不及——他們租賃的商鋪早已被抵押給銀行。

更讓B公司震驚的是，法院裁定將“除去租賃權(quán)”拍賣該房產(chǎn)。B公司負責(zé)人無奈地表示：“我們投入了巨額資金裝修，現(xiàn)在突然被告知租賃合同無效，公司面臨倒閉風(fēng)險。”而銀行方面則出示了抵押登記證明，顯示該商鋪早在2022年7月就已辦理抵押登記。

這樣的租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突案件在司法實踐中屢見不鮮，涉及復(fù)雜的法律規(guī)則和利益平衡。

01 案件回溯：一房兩賣的權(quán)屬迷局

2020年4月，福建A公司與楊某強簽訂了一份為期六年的商鋪租賃合同，約定租期自2020年6月15日至2026年6月14日。簽約后，A公司立即支付了首期租金，楊某強也將房屋鑰匙交付給A公司，A公司隨后進駐裝修并開始營業(yè)。

在租賃關(guān)系存續(xù)期間，楊某強因資金周轉(zhuǎn)需要，于2020年10月將該房屋抵押給永春某銀行，并辦理了抵押登記手續(xù)。2021年初，楊某強因經(jīng)營不善無法償還銀行貸款，銀行向法院提起訴訟并申請強制執(zhí)行。

執(zhí)行過程中，法院查封了該商鋪并準備拍賣。A公司得知后立即向法院提出執(zhí)行異議，請求對涉案房產(chǎn)進行“帶租拍賣”，理由是其租賃權(quán)設(shè)立在先，應(yīng)當(dāng)受到法律保護。

與此同時，在另一起案件中，孫某于2022年7月將名下房產(chǎn)抵押給A銀行并辦理登記。2023年2月，經(jīng)銀行書面同意，孫某將該房產(chǎn)出租給B公司，但銀行明確聲明“該出租行為不得構(gòu)成對銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的任何妨礙”。

2023年3月，B公司與孫某簽訂十年租約。數(shù)月后，因?qū)O某未能償還貸款，銀行申請法院拍賣該房產(chǎn)。B公司同樣提出執(zhí)行異議，要求保護其租賃權(quán)。

02 裁判結(jié)果：時間順序決定權(quán)利優(yōu)先

在A公司案中，法院審理后認為，A公司與楊某強的租賃合同簽訂于2020年4月，早于抵押權(quán)的設(shè)立時間（2020年10月）。且A公司已實際占有使用涉案商鋪，支付了合理租金，租賃關(guān)系合法有效。

根據(jù)《民法典》第七百二十五條“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，法院支持了A公司的請求，裁定對該房產(chǎn)進行“帶租拍賣”。

而在B公司案中，法院則作出了截然不同的裁決。雖然B公司的租賃獲得了抵押權(quán)人A銀行的事先同意，但該租賃關(guān)系成立于2023年3月，明顯晚于2022年7月設(shè)立的抵押權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”法院最終裁定除去該租賃關(guān)系后進行拍賣。

兩個相似案件，兩種不同結(jié)局，關(guān)鍵在于租賃權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立的時間先后順序。法律的天平在此類糾紛中，始終傾向于保護在先設(shè)立的合法權(quán)利。

03 法律分析：權(quán)利沖突的核心規(guī)則

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示，在處理租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突時，我國法律確立了清晰的權(quán)利順位規(guī)則：

一、先租后押：抵押不破租賃

當(dāng)租賃權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后時，適用“抵押不破租賃”原則。根據(jù)《民法典》第405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”

這一規(guī)則的法理基礎(chǔ)在于：

1. 租賃權(quán)物權(quán)化：現(xiàn)代民法為保護承租人利益，賦予租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，“買賣不破租賃”即為體現(xiàn)

2. 風(fēng)險自擔(dān)原則：抵押權(quán)人接受已出租財產(chǎn)作為抵押物時，明知存在租賃負擔(dān)仍愿意接受，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)后果

3. 占有公示效力：承租人實際占有使用租賃物，構(gòu)成一種權(quán)利公示方式，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)知曉該權(quán)利負擔(dān)

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師特別指出，要主張“抵押不破租賃”，必須同時滿足兩個核心要件：一是租賃合同必須在抵押權(quán)設(shè)立前簽訂并生效；二是承租人必須在抵押權(quán)設(shè)立前已實際占有使用該不動產(chǎn)。僅有一紙合同而無實際占有，無法對抗抵押權(quán)。

二、先押后租：抵押破除租賃

當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)產(chǎn)生在后時，則適用“抵押破除租賃”規(guī)則。《民法典》第405條后半段規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”

此時：

1. 租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)：在抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃合同對抵押物受讓人不具有約束力

2. 風(fēng)險分配規(guī)則：若出租時抵押人已書面告知承租人抵押事實，承租人自行承擔(dān)損失；若未告知，則由抵押人賠償承租人損失

3. 登記是關(guān)鍵：已登記的抵押權(quán)具有公示效力，推定承租人應(yīng)當(dāng)知曉抵押情況

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師分析指出，實踐中常見糾紛多源于信息不對稱。許多承租人未查詢房屋抵押狀況就簽訂長期租約，最終在抵押權(quán)實現(xiàn)時面臨被迫搬離的困境。

04 風(fēng)險防范：律師的專業(yè)建議

為防范租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突風(fēng)險，上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師建議：

對承租人的建議：

1. 盡職調(diào)查：簽約前應(yīng)到不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢房屋的抵押、查封情況

2. 及時占有：簽訂合同后應(yīng)立即實際占有使用租賃物，并保留相關(guān)證據(jù)

3. 合同審查：確保租賃合同條款完整，明確約定違約責(zé)任

4. 證據(jù)保存：保留租金支付憑證、水電費繳納記錄等履行證據(jù)

對抵押權(quán)人的建議：

1. 實地調(diào)查：接受抵押前應(yīng)實地查看不動產(chǎn)占有使用情況

2. 登記公示：及時辦理抵押登記，確保抵押權(quán)對抗效力

3. 租賃備案：要求抵押人申報租賃情況并在登記簿中記載

4. 控制出租：在抵押合同中約定抵押物出租的限制條款

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師特別提醒，當(dāng)前一些地區(qū)已建立 “不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突處理聯(lián)動機制” ，要求抵押登記時一并申報租賃情況。這一機制有效遏制了虛假租賃問題，保障了交易安全。

權(quán)利的保護始于對規(guī)則的了解。在復(fù)雜的法律關(guān)系中，一點預(yù)防勝過十分補救。

抵押律師提醒，租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突往往導(dǎo)致承租人面臨被迫騰房的困境，而抵押權(quán)人則可能遭遇抵押物處置障礙。法律實踐中，時間先后順序成為解決此類權(quán)利沖突的關(guān)鍵因素。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師指出，無論是承租人還是抵押權(quán)人，在交易前都應(yīng)進行充分的盡職調(diào)查。承租人應(yīng)查詢房屋抵押登記狀況，抵押權(quán)人則應(yīng)實地核實房屋占有使用情況。權(quán)利的保護始于對規(guī)則的了解，在復(fù)雜的法律關(guān)系中，一點預(yù)防勝過十分補救。

具體案件需要咨詢專業(yè)律師。

作者介紹：俞強律師

執(zhí)業(yè)機構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）

地址：上海市浦東新區(qū)世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓

教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格

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俞強律師專注于擔(dān)保法律實務(wù)研究13年，在抵押擔(dān)保、金融債權(quán)保護領(lǐng)域擁有豐富執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，擅長處理復(fù)雜的擔(dān)保物權(quán)糾紛案件。