“天府大道商業(yè)公寓，單價(jià)7000元/㎡，廣都鑫中心是誰(shuí)？”

或許很多人都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，但如果換一個(gè)名字，葛蘭麥迪遜廣場(chǎng)，知名度就高了——天府大道上那個(gè)停擺十年的項(xiàng)目。

廣都鑫中心實(shí)景圖

坐標(biāo)天府大道1888號(hào)，麥迪遜廣場(chǎng)2012年便將公寓賣(mài)出2萬(wàn)元/㎡的單價(jià)，其后項(xiàng)目經(jīng)歷了2次停工、2次破產(chǎn)、3次更名，終于在今年初交付了1號(hào)樓。日前，這個(gè)項(xiàng)目又重出江湖，以”廣都鑫中心“為新案名入市推出2號(hào)樓，單價(jià)6600元/㎡起，均價(jià)在7000元/㎡，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)2個(gè)多月的時(shí)間賣(mài)了上千套公寓。

天府大道1888號(hào)的坎坷命運(yùn)

廣都鑫中心的前身是麥迪遜廣場(chǎng)，項(xiàng)目位于天府大道1888號(hào)，處于地鐵華陽(yáng)站和海昌路站之間，與極地海洋世界僅隔著一條天府大道。從入市之初，它的命運(yùn)就非常坎坷：

海昌路地鐵站實(shí)拍圖

這一項(xiàng)目占地約24畝，最初規(guī)劃有五星公寓酒店、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、八大頂級(jí)俱樂(lè)部以及眾多高端配套，主要銷(xiāo)售46-120平方米的服務(wù)式公寓。并在入市之初，就提出“年租金10萬(wàn)，回報(bào)率13%”、“投入50萬(wàn)、五年回購(gòu)翻倍賺”，2012年就將公寓賣(mài)出單價(jià)2萬(wàn)元/㎡的高價(jià)。

2015年，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，陷入停滯，2018年開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)。在這期間，項(xiàng)目多次傳來(lái)復(fù)工、更名的消息，但卻遲遲沒(méi)有動(dòng)作。

2024年9月，它終于迎來(lái)新生：成都競(jìng)擇破產(chǎn)清算事務(wù)所發(fā)布了復(fù)工公告，指出（公司）已于2024年9月5日取得建筑工程施工許可證，9月6日取得二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，其開(kāi)發(fā)的廣都中心(擬更名，原名雙發(fā)天禧中心、城南之星)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)已完成，符合復(fù)工條件，監(jiān)理單位現(xiàn)已下達(dá)工程開(kāi)工令，將于2024年9月10日正式復(fù)工。

成都競(jìng)擇破產(chǎn)清算事務(wù)所發(fā)布公告細(xì)則

今年初，項(xiàng)目1號(hào)樓交付，現(xiàn)已經(jīng)有人入住；4月，項(xiàng)目2號(hào)樓入市，銷(xiāo)售單價(jià)6600元/㎡起，為6T35戶、建面50㎡+的標(biāo)間，水電氣三通，套均總價(jià)在40萬(wàn)元左右，物業(yè)費(fèi)4.9元。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前僅有18F和21F各有半層樓的房源待售，購(gòu)買(mǎi)需要一次性付款。

廣都鑫中心1號(hào)樓交付房源內(nèi)部&公區(qū)實(shí)拍圖

目前，項(xiàng)目目前預(yù)留有2層作為酒店用房，1-4F為底商，后期將由開(kāi)發(fā)商自持并招商運(yùn)營(yíng)，-1F還有大體量的商業(yè)。

至于項(xiàng)目的安全問(wèn)題，記者從成都競(jìng)擇破產(chǎn)清算事務(wù)所的蔣律師處了解到，購(gòu)房者的資金將由雙流法院與成都競(jìng)擇破產(chǎn)清算事務(wù)所共同監(jiān)管，以確定資金安全，而合同約定交房時(shí)間為今年12月份，“但按照目前的工程進(jìn)度來(lái)看，可能會(huì)在9月份完工。”

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前建筑外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，目前正在進(jìn)行內(nèi)部園林打造。

同時(shí)項(xiàng)目還有兩個(gè)讓人關(guān)注的問(wèn)題：

1、土地使用年限。這一地塊為開(kāi)發(fā)商在2008年取得，是40年的商用地塊，也就是說(shuō)，土地使用年限還有23年，而關(guān)于土地續(xù)期的問(wèn)題，律師并未給出準(zhǔn)確回復(fù)。

2、能否取得產(chǎn)權(quán)證。蔣律師表示：“需要竣備之后再來(lái)看具體情況，按照合同約定的時(shí)間為準(zhǔn)。”而據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，合同約定將在交房后365天內(nèi)取得房產(chǎn)證。

號(hào)稱(chēng)租金回報(bào)率超6%，算得過(guò)賬嗎？

位于天府大道上，周邊有1、18號(hào)線的雙地鐵站，不遠(yuǎn)處是三利廣場(chǎng)的商業(yè)，街對(duì)面是極地海洋世界，并且，乘坐地鐵一號(hào)線5個(gè)站到天府三街站，乘坐18號(hào)線，1個(gè)站就能到達(dá)世紀(jì)城，成為它后期租房客群的保障。

極地海洋世界實(shí)拍圖

而其最吸引人的莫過(guò)于價(jià)格，當(dāng)周邊的多個(gè)公寓項(xiàng)目單價(jià)都在1萬(wàn)元/㎡以上，這個(gè)項(xiàng)目卻有近4千元的價(jià)差，讓許多人感嘆“真香”，也使得它在兩個(gè)月的時(shí)間里就賣(mài)出上千套房源。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目現(xiàn)在僅剩余18F和21F各半層房源可售，均價(jià)在7000元/㎡左右。

廣都鑫中心在建的2號(hào)樓實(shí)拍圖

而讓它引發(fā)關(guān)注的另一個(gè)點(diǎn)在于，超6%的租金回報(bào)率。

而按照置業(yè)顧問(wèn)的算法，如果清水租給民宿公司，租金在2000元/月左右，目前1期已經(jīng)有業(yè)主成功租出，且租期較穩(wěn)定，在3-8年左右。按照40萬(wàn)總價(jià)計(jì)算，回報(bào)率在6%；如果簡(jiǎn)裝后自行出租，能夠租到2300-2600元/月，如果按照3萬(wàn)元裝修，租金均價(jià)為2400元/月，回報(bào)率在6.6%。

圖據(jù)美團(tuán)APP

而記者在美團(tuán)查到，目前廣都鑫中心1號(hào)樓的民宿平時(shí)的價(jià)格在112-209元/天；而在貝殼App能看到，目前小區(qū)的月租價(jià)格在1900-2200元/月。

要達(dá)到置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō)的6%以上的回報(bào)率并不容易。

關(guān)于公寓項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)建議

這些年，成都市場(chǎng)上不乏一些高調(diào)入市的公寓項(xiàng)目，低總價(jià)、高回報(bào)率是它們的共性。但購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)公寓最關(guān)鍵的兩個(gè)問(wèn)題是：

1、真的能保證滿租嗎？

以廣都鑫中心為例。從位置來(lái)看，它的1號(hào)樓靠近華陽(yáng)地鐵站，2號(hào)樓距離海昌路站更近，加上接駁天府軟件園和天府總部商務(wù)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，對(duì)于租房群體而言，確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但項(xiàng)目1號(hào)樓+2號(hào)樓，共計(jì)約2200戶，加上周邊還有南璟灣中心、天府濱江中心、麓山U11、金地天府城、三利廣場(chǎng)等項(xiàng)目都是同類(lèi)的公寓產(chǎn)品，也就是說(shuō)，未來(lái)將面臨與上萬(wàn)套同質(zhì)化產(chǎn)品共同競(jìng)爭(zhēng)的局面。

從租金價(jià)格來(lái)看2000元/月的價(jià)格還算樂(lè)觀，但理想狀態(tài)是長(zhǎng)期滿租不空置，在周邊有大量房源的情況下很難實(shí)現(xiàn)。

2、未來(lái)容易轉(zhuǎn)手嗎？

公寓這類(lèi)投資品，適合業(yè)主長(zhǎng)期持有投資，因?yàn)楹笃谵D(zhuǎn)手將面臨巨大的交易成本。因此，對(duì)于現(xiàn)階段預(yù)算本就不充裕的群體而言，購(gòu)買(mǎi)公寓并不是明智的決定，甚至?xí)绊懞罄m(xù)改善的時(shí)間和資金準(zhǔn)備。

置業(yè)顧問(wèn)指出，廣都鑫中心的優(yōu)勢(shì)在于，它的單價(jià)更低——均價(jià)7000元/㎡，比周邊項(xiàng)目底出至少約4000元/㎡，這意味著后期轉(zhuǎn)手會(huì)比其他項(xiàng)目更容易。

廣都鑫中心項(xiàng)目沙盤(pán)

有業(yè)內(nèi)人士提醒：如果打算投資公寓，一定要謹(jǐn)慎考察周邊的租住人群等情況，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售期宣傳的租金回報(bào)率是最理想的狀態(tài)，但多數(shù)時(shí)候，并不能真正達(dá)到這一狀態(tài)，需要適當(dāng)降低預(yù)期。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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