房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

買(mǎi)房本是人生大事，可有人交了近百萬(wàn)房款，房子沒(méi)到手，退款也成了難題。北京市這起房屋退款糾紛案件中，購(gòu)房者憑借關(guān)鍵證據(jù)成功維權(quán)，背后的法律邏輯值得每個(gè)消費(fèi)者學(xué)習(xí)。接下來(lái)，我將以專(zhuān)業(yè)律師視角，為你拆解案件核心。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)依據(jù)

原告陳立向法院提起訴訟，請(qǐng)求：

判令被告甲公司退還購(gòu)房款 69 萬(wàn)元；

判令甲公司支付逾期利息，以 69 萬(wàn)元為基數(shù)，按同期一年期 LPR 的 1.5 倍標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自 2020 年 6 月 1 日起至款項(xiàng)償還完畢之日止；

判令被告趙陽(yáng)對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；

判令二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用 。

陳立稱(chēng)，2018 年 5 月 19 日，他與甲公司簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定購(gòu)買(mǎi)位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一號(hào)房屋（房號(hào) 332），總價(jià)款 1389530 元。此后，陳立陸續(xù)支付購(gòu)房款 694765 元、裝修款 280470 元，合計(jì) 975235 元 。

2020 年 1 月 21 日，因交易出現(xiàn)問(wèn)題，雙方簽訂《退款協(xié)議書(shū)》，解除此前所有合同，甲公司承諾退還 975235 元。但截至起訴時(shí)，甲公司仍拖欠 69 萬(wàn)元未還。雙方約定分 4 期退款，并支付 2019 年 6 月 1 日至 2020 年 5 月 30 日的利息 4.2 萬(wàn)元，同時(shí)明確了逾期違約責(zé)任 。此外，甲公司法定代表人趙陽(yáng)向陳立出具《擔(dān)保函》，承諾對(duì)退款承擔(dān)連帶責(zé)任。然而，經(jīng)陳立多次催討，二被告始終未履行還款義務(wù) 。

（二）被告的態(tài)度

甲公司、趙陽(yáng)未到庭參加訴訟，也未提交書(shū)面答辯意見(jiàn) 。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

交易及退款過(guò)程：

2018 年 5 月 19 日，陳立與甲公司簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋 。

陳立提供支付憑證，證明已支付購(gòu)房款和裝修款共計(jì) 975235 元 。

2019 年 6 月 6 日，甲公司向陳立出具《退款確認(rèn)函》，確認(rèn)收到退款申請(qǐng)，承諾 2019 年 9 月 1 日前退還剩余 875235 元 。

2020 年 1 月 21 日，雙方簽訂《退款協(xié)議書(shū)》，明確剩余未退金額 69 萬(wàn)元的分期退款計(jì)劃、利息計(jì)算方式及逾期違約責(zé)任 。

擔(dān)保承諾：趙陽(yáng)向陳立出具《擔(dān)保函》（實(shí)際形成時(shí)間為 2020 年 6 月 25 日），承諾若甲公司未按時(shí)退款，其個(gè)人對(duì)欠款本金承擔(dān)連帶責(zé)任 。

催款情況：陳立的配偶王芳通過(guò)微信持續(xù)向趙陽(yáng)催款，聊天記錄顯示催款時(shí)間從 2020 年 1 月持續(xù)至 2023 年年底 。

欠款現(xiàn)狀：庭審中確認(rèn)，甲公司目前仍有 68 萬(wàn)元未退還 。

二、案件分析

（一）合同效力與退款依據(jù)

陳立與甲公司簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》《退款協(xié)議書(shū)》均為雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效 。根據(jù)《退款協(xié)議書(shū)》，甲公司未按約定退還購(gòu)房款，已構(gòu)成違約。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任” ，甲公司應(yīng)當(dāng)退還剩余欠款并承擔(dān)逾期利息。

（二）逾期利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

《退款協(xié)議書(shū)》約定 “如出現(xiàn)逾期，甲方須按照同期銀行貸款基準(zhǔn)利率承擔(dān)違約責(zé)任”。雖然原告主張按同期一年期 LPR 的 1.5 倍計(jì)算利息，但法院從公平合理角度出發(fā)，依法確定按照同期 LPR 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且以不超過(guò)原告主張的 1.5 倍為限，既保障了原告合法權(quán)益，又符合法律規(guī)定 。

（三）擔(dān)保人的責(zé)任認(rèn)定

趙陽(yáng)出具的《擔(dān)保函》明確表示對(duì)甲公司欠款本金承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條 “當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證” ，當(dāng)甲公司未履行還款義務(wù)時(shí)，趙陽(yáng)應(yīng)按照約定承擔(dān)連帶付款責(zé)任。但需注意，其責(zé)任范圍僅限于欠款本金，不包括逾期違約金 。

（四）被告缺席的法律后果

甲公司和趙陽(yáng)經(jīng)法院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，視為放棄答辯、質(zhì)證等訴訟權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，法院可依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)缺席判決，不利后果由被告自行承擔(dān) 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于判決生效后十日內(nèi)退還陳立 68 萬(wàn)元，趙陽(yáng)對(duì)該款項(xiàng)承擔(dān)連帶付款責(zé)任；

甲公司于判決生效后十日內(nèi)支付陳立逾期利息（以 68 萬(wàn)元為基數(shù)，自 2020 年 6 月 1 日起至實(shí)際退還之日止，按同期 LPR 計(jì)算，不超過(guò)同期一年期 LPR 的 1.5 倍） 。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者維權(quán)關(guān)鍵要點(diǎn)

保留完整證據(jù)鏈：

交易過(guò)程中，務(wù)必保存好合同、支付憑證、溝通記錄（如微信、短信、錄音等），這些證據(jù)是維權(quán)的核心 。

本案中，陳立憑借支付憑證、退款協(xié)議及催款聊天記錄，成功證明交易事實(shí)和欠款情況 。

明確合同條款：簽訂合同時(shí)，仔細(xì)閱讀退款條件、違約責(zé)任、擔(dān)保責(zé)任等關(guān)鍵條款，必要時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，避免模糊表述埋下隱患 。

及時(shí)主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約后，通過(guò)書(shū)面函件、短信等方式留存催款記錄，若協(xié)商無(wú)果，應(yīng)盡快向法院起訴，避免超過(guò)訴訟時(shí)效 。

（二）企業(yè)及個(gè)人擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)提示

企業(yè)應(yīng)誠(chéng)信履約：企業(yè)作為合同主體，應(yīng)嚴(yán)格履行退款等合同義務(wù)，避免因違約引發(fā)訴訟，影響企業(yè)信譽(yù) 。

個(gè)人擔(dān)保需謹(jǐn)慎：為他人債務(wù)提供擔(dān)保前，務(wù)必充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。一旦簽訂擔(dān)保協(xié)議，就要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，切勿隨意簽字 。

（三）法律程序與權(quán)利保障

重視訴訟權(quán)利：作為被告，收到法院傳票后應(yīng)積極應(yīng)訴，行使答辯、質(zhì)證等權(quán)利，否則可能面臨不利判決 。

尋求專(zhuān)業(yè)幫助：遇到復(fù)雜法律糾紛，及時(shí)委托律師介入。律師可從專(zhuān)業(yè)角度分析案情，制定訴訟策略，最大程度維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益 。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）