房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

房產(chǎn)證登記在丈夫名下，他將房屋過戶給兒子本是正常的財產(chǎn)處分行為，卻被妻子以 “未經(jīng)同意” 為由起訴合同無效。然而，在這起發(fā)生于北京大興區(qū)的房產(chǎn)糾紛案件中，法院最終駁回原告訴請。作為律師，我將從法律與事實的雙重維度，解析本案中房產(chǎn)歸屬認定的核心邏輯，帶您看清家庭財產(chǎn)交易中的關(guān)鍵要點。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實依據(jù)

2024 年，林芳向法院提起訴訟，請求：

確認 2019 年 3 月 5 日，丈夫趙明與兒子趙陽就一號房屋（北京市大興區(qū)）簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

判令趙陽將一號房屋所有權(quán)恢復(fù)登記至趙明名下；

趙陽、羅麗、趙偉、趙強、趙婷承擔本案訴訟費用 。

林芳稱，她與趙明于 1986 年 5 月 9 日登記結(jié)婚，一號房屋是在婚姻存續(xù)期間購買，登記在趙明名下，屬于夫妻共同財產(chǎn)。2019 年，趙明瞞著她將房屋以 “買賣” 形式過戶給趙陽。2022 年趙明去世后，林芳認為趙陽等人的行為侵犯了她的財產(chǎn)權(quán)益，故起訴維權(quán) 。

（二）被告的抗辯理由

趙陽：一號房屋實際購買人和出資人是自己，趙明只是代持。購房款由自己支付，房屋交付后也一直由自己一家居住，相關(guān)費用均由自己繳納。林芳對過戶一事知情且配合，過戶時還主動提供證件、前往不動產(chǎn)登記中心協(xié)助辦理 。此外，林芳起訴已超過三年訴訟時效，請求駁回其訴訟請求 。

趙偉：答辯意見與趙陽一致 。

羅麗：同意林芳的訴訟請求 。

趙強、趙婷：一號房屋是趙陽出資借趙明名義購買，全家知曉且林芳也同意。林芳不是合同當事人，不具備原告資格；羅麗與趙明未形成撫養(yǎng)關(guān)系，無繼承權(quán)，不應(yīng)作為被告 。同時，林芳起訴已過訴訟時效，請求駁回起訴 。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

家庭關(guān)系與房屋登記：林芳與趙明再婚，趙陽、趙偉、趙強、趙婷是趙明子女，羅麗是林芳女兒。2022 年趙明去世，一號房屋現(xiàn)登記在趙陽名下 。

房屋交易過程：

2018 年 6 月 6 日，趙明與乙公司簽訂合同購買一號房屋，價款 770229 元；12 月 7 日，房屋登記至趙明名下 。

2019 年 3 月 5 日，趙明與趙陽簽訂合同，以 410000 元將房屋賣給趙陽；3 月 6 日，房屋過戶至趙陽名下 。

證據(jù)情況：

趙陽提供銀行轉(zhuǎn)賬記錄，證明購房款 800000 元由自己轉(zhuǎn)給趙明支付，后續(xù)稅費也由自己承擔 。

趙陽提交裝修協(xié)議、物業(yè)費、供暖費收據(jù)等，證明自己實際居住房屋 。

林芳認為房屋是夫妻共同財產(chǎn)，趙明無權(quán)私自處分，合同價格遠低于市場價，趙陽未支付房款，雙方存在惡意串通 。

二、案件分析

（一）借名買房關(guān)系的認定

法院審理認為，判斷房屋權(quán)屬不能僅看房產(chǎn)證和合同名稱，需結(jié)合資金來源、實際使用等綜合判斷 。趙陽提供的付款記錄、居住證據(jù)，結(jié)合親屬關(guān)系，使 “借名買房” 事實具有高度蓋然性，因此認定趙陽是實際出資人，與趙明存在借名買房關(guān)系 。

（二）合同效力與法律適用

因借名買房不違反法律強制性規(guī)定，該法律關(guān)系有效 。趙明與趙陽簽訂的 “買賣合同”，本質(zhì)是履行借名買房約定的過戶行為，并非真實買賣關(guān)系，所以林芳以 “買賣合同無效” 為由起訴，缺乏事實依據(jù) 。

（三）訴訟時效與主體資格

被告提出的訴訟時效問題，因林芳主張合同無效，而無效合同不受訴訟時效限制，故該抗辯不成立 。但從案件核心法律關(guān)系看，若林芳無法證明自身對房屋的權(quán)利，確實可能面臨敗訴風(fēng)險 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：駁回林芳的全部訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）夫妻共同財產(chǎn)管理警示

產(chǎn)權(quán)登記要謹慎：夫妻共同出資購房，盡量將雙方名字登記在房產(chǎn)證上，避免一方私自處分 。若一方登記為單獨所有，可通過婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議明確產(chǎn)權(quán)歸屬 。

大額交易需共商：涉及房產(chǎn)買賣、抵押等重大財產(chǎn)處分，夫妻雙方必須共同簽字確認 。遇到配偶隱瞞交易，及時保留證據(jù)，通過法律途徑維權(quán) 。

（二）借名買房風(fēng)險防范

書面協(xié)議不可少：借名買房務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確實際出資方、房屋權(quán)屬、過戶條件等 。避免因口頭約定產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致 “出錢卻無房” 。

保留出資證據(jù)：實際出資人要保留銀行轉(zhuǎn)賬記錄、付款憑證、溝通記錄等，證明購房資金來源 。最好在房產(chǎn)證上注明 “實際產(chǎn)權(quán)人另有約定” 。

（三）家庭財產(chǎn)糾紛處理建議

協(xié)商優(yōu)先：涉及親屬間財產(chǎn)爭議，優(yōu)先通過家庭會議協(xié)商解決，避免傷了親情 。協(xié)商時可簽訂書面協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù) 。

及時維權(quán)：發(fā)現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)益受損，盡快咨詢律師，在訴訟時效內(nèi)起訴 。同時注意收集證據(jù)，如房產(chǎn)證、合同、付款記錄、證人證言等 。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）