1個(gè)多月前，地產(chǎn)房劍曾經(jīng)推文《綠地筆克會展中心地塊規(guī)劃公示！超高層規(guī)劃生變！》。

當(dāng)時(shí)，地產(chǎn)房劍在文中就提到：當(dāng)年規(guī)劃的超高層高度，或許已經(jīng)發(fā)生變化。

如今，這一推測得到證實(shí)，該地塊上建筑限高為160米！

從當(dāng)年規(guī)劃中的380米、180米，到如今的限高160米，看似是城市天際線留下的遺憾，但實(shí)際上是更務(wù)實(shí)的選擇。

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規(guī)劃變更公示：限高180米

2025年5月1日的時(shí)候，西安市自然資源和規(guī)劃局高新分局發(fā)布了《關(guān)于高新區(qū)GX-11-32-02、GX-14-06-10、GX-43-15-05、GX-27-23-02、GX-41-09-03地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃公示》。

其中，GX-11-32-02地塊位于錦業(yè)一路以北、丈八一路以東、唐延南路以西、錦業(yè)路以南，用地性質(zhì)為商務(wù)金融用地，容積率≤4.5，建筑密度≤50%，綠地率≥25%。

2025年6月20日，西安市自然資源和規(guī)劃局高新分局發(fā)布了《關(guān)于高新區(qū)GXIII-（1）-15宗地規(guī)劃條件變更公示》。

GX-11-32-02宗地、GXIII-（1）-15宗地，其實(shí)是同一塊地。

與5月1日的規(guī)劃公示信息相比，最新的規(guī)劃條件信息中用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)都沒有發(fā)生變動，新增加了一條“建筑限高160米”。

這塊地就是位于高新錦業(yè)路板塊目前的綠地筆克會展中心地塊。

綠地筆克會展中心是二十年前綠地集團(tuán)在錦業(yè)路板塊進(jìn)行整片開發(fā)的一部分，由綠地集團(tuán)攜手筆克集團(tuán)打造，這座約3萬平方米的專業(yè)化會展場館2008年左右投用，舉辦過房展、車展、西洽會等，也算是見證了整個(gè)錦業(yè)路板塊的發(fā)展。

在過去幾年時(shí)間里，隨著灞河邊的西安國際會展中心、空港新城的西安臨空會展中心陸續(xù)建成，位于西安主城區(qū)的曲江國際會展中心、綠地筆克國際會展中心拆遷改造就被列入到計(jì)劃之中。

長安南路上的曲江國際會展中心，2020年底的時(shí)候就已經(jīng)開始拆除，華潤置地拿下這塊地后在此開發(fā)了4棟150米超高層及商業(yè)構(gòu)成的西安安華潤國際文化商業(yè)中心，包含西安萬象城（已開業(yè)）、柏悅酒店（西北首家，待開業(yè)）、大平層豪宅瑞璽等。

而關(guān)于綠地筆克會展中心的改造，早在2019年1月的時(shí)候，綠地絲路全球貿(mào)易港暨西安高新區(qū)系列項(xiàng)目集中開工儀式舉行，當(dāng)時(shí)啟動的項(xiàng)目就包括綠地筆克國際會展中心改造項(xiàng)目。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的消息，綠地集團(tuán)將在綠地筆克會展中心原址上打造總投資約100億元的高新·綠地之樽城市綜合體，包含1棟380米超高層、2棟180米超高層、1棟80米高層，以及約1.3萬平方米的商業(yè)。

當(dāng)時(shí)的規(guī)劃調(diào)整信息顯示，綠地筆克會展中心這個(gè)地塊容積率從0.75調(diào)整為9.9！

但啟動儀式已經(jīng)過去6年半時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上并沒有實(shí)質(zhì)性啟動。

如今，隨著該地塊全新規(guī)劃條件的公示，“限高160米”意味著此前規(guī)劃的380米、180米超高層已經(jīng)發(fā)生變化。

02

這是最務(wù)實(shí)的選擇

根據(jù)地產(chǎn)房劍統(tǒng)計(jì)，西安已建成、在建“200米+”超高層已經(jīng)超過30座，其中已建成投用的“200米+”超高層有13座，另外還有3座接近200米的超高層已經(jīng)投用。

目前，西安已建成的第一高是350米的國際西安金融中心，一路之隔的綠地中心A座、天安人壽中心（綠地中心B座）則以270米的高度并列第二。

這3棟，是目前西安已建成投用的“250米+”超高層。

在“200米+”超高層已經(jīng)超過30座的情況之下，此次綠地筆克會展中心地塊限高160米，不僅在西安的超高層格局中已經(jīng)不算搶眼，并且與之前規(guī)劃的380米高度相比，關(guān)注度也必然下降。

綠地筆克會展中心地塊超高層高度的大幅下調(diào)，也許與目前的超高層審批政策趨緊有關(guān)，也許在高度會給大家留下遺憾，但這也許是最務(wù)實(shí)的選擇。

之所以這么講，有兩個(gè)原因：

一方面，西安的商辦庫存量高企，已建成的寫字樓空置率比較高，再加上一些所謂的產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)際上也是辦公用房招商，商辦面臨著去庫存壓力，西安有的項(xiàng)目已經(jīng)開始在研究“商轉(zhuǎn)住”。

特別是在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，很多小規(guī)模的企業(yè)陸續(xù)撤出寫字樓辦公，使得市場需求進(jìn)一步低迷。

此時(shí)，商辦項(xiàng)目的建設(shè)必須控制規(guī)模。

另一方面，超高層投資巨大、建設(shè)周期長，開發(fā)建設(shè)難度之大眾所周知。

目前，西安有眾多超高層項(xiàng)目處于爛尾之中，包括498米的中國國際絲路中心、371米的萬達(dá)西安one超高層、260米的安達(dá)仕酒店、華僑城在東八里的絲路天際項(xiàng)目3棟“200米+"超高層、248米的綠地能源國際金融中心、240米的D5大道、211米的陜建絲路創(chuàng)發(fā)中心……

當(dāng)這些”爛攤子“還沒收拾好的時(shí)候，此時(shí)上馬建設(shè)300米以上的超高層，就更需要謹(jǐn)慎。

所以，科學(xué)的規(guī)劃之下、企業(yè)能力范圍之內(nèi)盡快建成，這比追求高度更為重要。

其實(shí)，前幾年西安掀起摩天大樓熱的時(shí)候，西安某區(qū)域還規(guī)劃了SM701米的超高層、HR666米的超高層，邁科也計(jì)劃在曲江CCBD建設(shè)400米的超高層，有開發(fā)商準(zhǔn)備在高新三路上建400米的超高層燦陽國際中心、萬達(dá)西安one當(dāng)年說要建500米的超高層……

站在現(xiàn)在來看當(dāng)年的這些規(guī)劃，只剩下3個(gè)字：哈哈哈。

國瑞西安金融中心350米的高度，估計(jì)接下來很難被超越了。目前唯一的懸念在于498米的中國國際絲路中心，降高的話會降低到多少，會否”350米+“？

回顧西安的超高層發(fā)展歷程，規(guī)劃調(diào)整后降高的實(shí)際上不止綠地筆克國際會展中心這塊地。

曲江CCBD南區(qū)規(guī)劃的超高層高度也有所降低，高新CID的超高層規(guī)劃高度也有所調(diào)整，未央團(tuán)結(jié)片區(qū)規(guī)劃的超高層也有所調(diào)整，中國國際絲路中心從最早的501米下調(diào)到498米、如今又將迎來降高，萬達(dá)西安one的超高層高度從“500米+”到如今的370米規(guī)劃高度，唐延路上的秦唐國際高度也從最早的200米以上下調(diào)到154米……

高速城市化時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，如今城市發(fā)展降速，曾經(jīng)的摩天大樓熱也必然迎來降溫。

這不是哪一座城市會遇到的，而是普遍的趨勢。