昨晚11點33分，朋友微信上發來一張二手房截圖，深夜靈魂質問，這房子，值多少錢？

　　圖片比較模糊，看得出的幾個字，寫著濱江翡翠城，一想到房子在涇河，我不好直接回復，順手搜了下貝殼上小區的掛牌價格，發給了他。

　　距離凌晨12點還有一分鐘的時候，他回我，說懂了，音樂停了，夢醒了，房哥晚安。

　　成交價我拿不準，中午問了那邊中介的朋友，回復是小區有成交，但價格不高，前天剛成交的一套，建面90㎡，總價50萬，單價只有5499元/㎡，又創新低。

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　　總價50萬入住大西安，北跨橋頭堡，開發商廣告都不敢這么打，但二手房業主就是這么賣的。

　　與濱江翡翠城難兄難弟的還有金輝城，四月底成交的低價房源，單價只有5256元/㎡。

　　掛牌情況也不容樂觀，目前貝殼平臺，濱江翡翠城掛牌房源548套，金輝城412套，但單約成交只有個位數，業主心里的迷茫，糾結，不甘，不說也能知道。

　　（涇陽崇文塔）

　　大家都有共同的疑問，房子買在涇河，跌成這個樣子，5字開頭是不是底，還是說會更低？

　　畢竟是西咸新區，五大新城之一，北跨頭牌，難道房價還不如周邊的藍田，戶縣，臨潼。

　　這房子是繼續留著等回暖，還是出血賣掉，權當看走眼，吃個悶虧？

　　涇河新城

　　涇河房價猛跌的同時，涇河熱度也快速降溫，很多人不知道的是，五大新城里，涇河過往新房的業績是很好的，一方面西安主城區嚴格限購，擠壓需求到了外圍。

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　　在灃西，灃東，地價，房價狂飆的同時，涇河還是穩扎穩打，憑借萬元出頭的價格優勢，外加龐大的供應量，吸引不少外地老鄉，咸陽北五縣朋友上車。

　　西安放開限購后，外圍的西咸整體遇冷，但涇河由于價格低，且中介傭金給的高，依舊有不錯的客戶量和成交，雖然鮮有開發商在拿地，但包括濱江翡翠城在內的數個新盤，仍有不少房源在售。

　　要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

　　（私聊房哥，一對一溝通）

　　為了導入人口，涇河也是大力發展名校+，第二學校和第三學校將正式交由陜師大附中、陜師大附小進行管理，涇河一中也已和西安中學實現“名校+”“名師+”管理。

　　（涇河新城第二學校）

　　去年開學的涇河第六學校，更是由高新一中運營，這個學校也是濱江翡翠城的代建學校，在此之前，高新一中還托管了涇河四小。

　　業主想不通的是有高新系名校，又是千畝的大社區，怎么房價反而越來越低。

　　（濱江翡翠城二手掛牌價格）

　　答案藏在小區規模里，作為涇河最大的剛需社區，千畝體量，截至去年7月，小區已售房源超過7000套，交房約5000套，想想金輝城，恒大文旅城，融創御河宸院。

　　上述遠郊大盤，新房二手同時賣，自住少，投資多，配套少，空地多，當房價上漲幻想破滅后，哪個不是跑得快的游戲。

　　當年西咸的房價上漲是有梯隊的，灃東＞灃西＞秦漢＞涇河＞空港，如今跌的時候，排序也大體相當。

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　　二手房是新房的縮影，同區域在售的新房，不少已熬到現房階段，各種優惠，特價，工抵，團購后，還維持在均價8500+的門檻。

　　過去，新房主要靠中介做渠道帶客戶上門，如今主城區降價，房子好賣后，中介也推不動涇河了，任由泥菩薩過江，各顯神通。

　　北跨前景

　　有人會說，這里可是西安北跨的主陣地，房價不該如此，涇河這幾年的變化也很大，產業，配套，居住環境都在改善，還是有機會的。

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　　當然有機會，但要算時間和資金成本，以及買房目的，區域發展的前景，和房價并不是直接掛鉤的，當下涇河的二手房降價，另有原因。

　　壹

　　北跨是戰略還是目標

　　提起涇河，繞不開北跨，這是西安擁渭河發展的戰略，但戰略是戰略，目標是目標，戰略是沒有完成期限的，北跨是2030年完成，還是2040年完成，目前沒有答案。

　　且北跨本身，是西安工業向北，沿渭河一字排開，從近一年的動向看，隆基綠能年產20GW單晶硅棒及24GW電池項目全面投產，德國依必安派特亞太研發中心落地，涇河新城國際全封閉式恒溫貿易中心都是工業項目。

　　（西咸新區涇河新城）

　　配套部分在建的北辰大道跨渭河大橋，西銅高速市政化改造，國道210西安過境公路，也主要以服務工業為主。

　　這是涇河的未來，但是不是你買房的初衷，你是周邊的產業人口嗎？

　　貳

　　西安人安全買房紅線

　　城市發展進兩步退一步，如今地產蕭條，經濟向下，住宅開發又回歸主城，從安全紅線看，渭河已是安全邊界，且不說修路架橋的成本，渭河以北文物和水源保護的限制，就很難克服。

　　買房紅線：西不出繞城，南不過終南大道，東不出東三環，北不過尚稷路，這個紅線范圍，大家也該知道。

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　　從城北方向目前的住宅開發情況看，整個尚稷路也是上學路，周邊學校，住宅密集，渭河南已是當下西安人買房能接受的邊界。

　　而涇河的邊界，濱江翡翠城所在位置，距離渭河南岸邊，直線還有七公里，中間橫跨渭河保護帶，秦漢新城，農田，漢陽陵保護區等。

　　下行市場里，別說七公里，就是多500米，買房人都很難跨越。

　　叁

　　誰在涇河新城買房

　　每一個新區，都有固定的購房群體，比如咸陽朋友首選灃西，秦漢，高新業主會去灃東，經開老業主會去草灘，港務，未央朋友備選徐家灣，基本都是地緣需求。

　　過去，投資風氣盛行，大家無視距離，無視發展梗阻，目光所及都是未來，油門到底都是前景。

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　　涇河最早開發的區域，樂華城，黃岡學府城周邊，以學校為賣點，黃岡學校上學的住在這里。

　　后來開發的萬和郡、雅居樂北城雅郡周邊，以各類市場為客戶，大明宮，原點家居的商戶會住這里。

　　繼續向北，跨過包茂高速，以管委會、靜安奧萊，崇文塔為圓心，投資，低預算自住的都在這里。

　　對于上述的地緣客戶，該買也賣了，該投也投了，涇河之后的客戶在哪里？

　　起碼西安的朋友很難過去，且不說配套，交通問題，遠郊新房風險大家都清楚，主城區也在降價，曲江，航天，未央，浐灞，雁塔也是到處新房。

　　實在不濟選灃西，灃東，秦漢，不過萬的房源也是淘的出來的，甚至咸陽，地鐵一號線來往，也都方便。

　　房價未來

　　如今的涇河二手房，單價5499元/㎡，全款50萬買套房，便宜嗎？確實便宜，但買來干啥，不住都是成本，自住生活不便。

　　上一次，有5字開頭的房子，還是2015年，浐灞的高科麓灣 優惠后4500元/㎡，東郊的金業緹香山， 一口價5600元/㎡，海倫國際低價5800元/㎡，曲江的保利曲江春天里5400元/㎡。

　　當時的新聞標題是，年底就等“抄底” 房價破4還不買？

　　如今的涇河也面臨相同的疑問，5字開頭是不是抄底，年底會不會繼續破4呢，重復十年前西安的降價處境。

　　唯一不同的是，當年的抄底，如今看是真抄底，2018年后普遍翻倍，甚至三倍，但涇河還能等來這樣的翻倍機會嗎？