一場土地拍賣背后的城市發展密碼正在揭曉

7月16日，馬鞍山土地市場將迎來年度焦點——位于雨山區昆侖路東側的29.19畝優質宅地（馬政儲出2025-4號）即將公開拍賣。這宗編號馬國土出讓告字〔2025〕第24號的地塊，不僅將配建1500㎡菜市場和500㎡養老服務站，更承載著城市更新與區域協同的雙重使命。在長江經濟帶與南京都市圈雙重戰略疊加下，這場土地拍賣正成為觀察長三角"白菜心"發展動向的重要窗口。

NO.1|壹

土地供應新邏輯，存量激活與精準投放

2025年，馬鞍山市計劃供應國有建設用地總量10878.68畝，覆蓋工業、交通、居住、生態等全域空間需求。從結構看，三大特征凸顯城市發展新邏輯：

產業優先導向明確

工礦倉儲用地供應達4410.76畝，占總量的40.5%，重點保障博望數控機床、鄭蒲港半導體、慈湖新材料等先進制造業集群用地。博望區單區工業用地達1350畝，直接服務江寧—博望省際產業協作區建設。

交通與生態投入加碼

交通運輸用地供應2756.63畝（占比25.3%），綠地和開敞空間用地1433.85畝（13.2%），兩者總和是居住用地的4倍以上。這一布局直指寧馬城際、湖北路過江通道等重大基建，以及長江岸線復綠、雨山湖綠環等生態工程。

居住用地精準匹配需求

經營性用地中，18宗居住地塊共1014畝，主要分布在產業密集的城南、城東片區。如博望鎮新合路地塊緊鄰工業走廊，定向滿足產業人口住房需求。同時通過“靶向招商”“拿地即開工”機制提升供應效率。 更值得注意的是，41%的土地來自存量挖潛。市自然資源局通過地塊整備、污染治理、配套升級，將低效用地轉化為高質量空間資源，為城市更新注入新動能。

NO.2|貳

戰略升維，寧馬同城化的"黃金支點"

昆侖路地塊的出讓條件，暗藏馬鞍山融入長三角的智慧。根據國土空間規劃，該地塊正處寧馬城際創新發展廊道關鍵節點。隨著計劃2025年通車的寧馬城際鐵路推進，距地塊僅1.5公里的湖北路站將升級為城市級交通樞紐，實現"半小時直達南京南站"的時空突破。

更大的區域協同藍圖正在鋪展：

交通互聯：在建揚馬城際鐵路如同銀色紐帶，串聯南京江北新區與馬鞍山主城區

生態共保：長江生態廊道建設持續推進，構建"水清岸綠產業優"的百里風光帶

產業協同：江寧-博望一體化示范區加速建設，形成"南京研發+馬鞍山轉化"創新鏈條

規劃中"一核三心三客廳"的中心體系，更將雨山湖片區定位為市級核心，未來將集聚高端商務、文化休閑功能。此次出讓地塊配套的菜市場和養老站，正是落實"15分鐘社區生活圈"的民生工程，與規劃要求的"每3-5萬人配置社區文化活動中心"形成完美呼應。

NO. 3｜叁

結語

第一房研究院：長三角"白菜心"的價值躍升

從昆侖路地塊看馬鞍山發展，三個維度值得關注：

土地價值重構
2025年居住用地占比僅9.6%的供應結構，凸顯住宅用地的稀缺價值。在"畝均效益"導向下，雨山區等核心地段正成為優質資源聚集地。隨著規劃中"做精主城"戰略推進，低密改善型產品將成為市場新寵。

同城效應加速
寧馬城際通車后，馬鞍山將正式納入南京"半小時通勤圈"。目前雨山區1.2-1.8萬元/㎡的房價水平，較南京濱江板塊存在顯著價差，隨著交通壁壘打破，價值洼地屬性日益凸顯。

產城融合典范
工業用地占比超40%的供應計劃，印證了"智造名城"的戰略定力。在國土空間規劃"創新競進培育區域智造引擎"的藍圖中，產業升級與宜居環境建設正形成良性循環。此次地塊配建要求，正是"民生配套與開發建設同步"的創新實踐。

當長江經濟帶的浩蕩東風遇上南京都市圈的澎湃動能，馬鞍山這座"長三角白菜心"的城市價值，正在土地市場的聚光燈下迎來全新刻度。