仲量聯行2025年上半年廣州房地產市場回顧與展望

2025年6月26日，廣州——2025年上半年，租賃市場仍然疲弱，全市凈吸納量約8萬平方米，企業品牌升級與出海服務需求帶動廣州辦公樓租賃需求結構優化。供應集中入市，全市空置率小幅上升至23.8%。

仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“當前，廣州商業地產市場正處于關鍵轉型期。在這一變革中，企業選址的核心考量已從單純的區位與成本優化，轉變為對產業生態與創新賦能的綜合追求。這一新趨勢特別強調產業載體與政策服務的深度融合，打造全鏈條、系統化的創業生態，幫助企業推動全球化戰略的實施。”

廣州甲級辦公樓市場

市場需求

廣州甲級辦公樓市場供需結構持續調整，外資企業對辦公面積及租賃成本的管控依然嚴苛，且中大型內資企業加速向自持非甲級物業搬遷，導致全市凈吸納量同比下滑約30%。市場空置去化仍主要依靠琶洲和廣州國際金融城兩大新興商務區推動，其商業氛圍逐步成熟、租金門檻較低，持續吸引TMT行業及面向成長型企業的專業服務業集聚。

2025年上半年，租賃市場雖疲軟，TMT行業仍呈現新的亮點，并繼續領跑租賃市場，占全市新租賃面積約30%。全球化品牌運營的產業新賽道催生了第三方服務的市場，為廣州辦公樓租賃市場注入新的活力。企業管理系統軟件商的升級搬遷活動頻繁，數據分析軟件、MCN機構等電商服務商在租賃市場的表現也較為活躍，貢獻了TMT行業超半數的新租賃面積。仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗指出，辦公樓市場的需求結構反映廣州已逐步建成涵蓋營銷投流、跨境支付、法律稅務咨詢等環節的品牌出海產業鏈，琶洲作為融合高品質產業與辦公空間的復合功能型片區，成為這些企業搬遷和擴張的首選地。

專業服務業中，律師事務所和留學教育機構的需求較為穩定。部分留學教育機構看重高端辦公環境對品牌形象的提升價值，選擇升級入駐珠江新城核心商務區的標桿項目，市場中錄得數筆大面積租賃成交。

市場供應

上半年廣州甲級辦公樓市場共迎來六個新項目入市，其中五個集中在第二季度，包括三一·樹根互聯全球總部大廈等重點項目。這些新增供應主要集中在琶洲及廣州國際金融城子市場，由于大部分新項目仍處于租賃爬坡期，導致片區空置率承壓。截至二季度末，全市空置率攀升至23.8%，較2024年末上升2.9個百分點。面對新興子市場的高供應壓力和成熟CBD租戶搬遷風險，今年前兩個季度全市租金分別環比下降3.1%、2.9%。在此市場環境下，部分由綜合性大型企業運營的辦公樓項目開始探索通過非地產業務的產業協同優勢增強租戶粘性，例如提供出海業務支持、客戶接待等多元增值服務，形成差異化競爭力。

市場展望

在廣州制造業轉型升級的浪潮中，品牌集群效應正催生新一輪辦公空間需求升級。"我們觀察到三類企業正帶動廣州辦公樓市場的新興需求，仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗分析指出，"一是完成品牌化布局的細分賽道頭部企業，像特色生鮮垂直平臺、專注在線銷售渠道的美妝集團與頭部 MCN 機構，業務擴張促使其辦公空間需求增長；二是本地游戲企業，其全球競爭力提升帶來辦公升級的持續需求；三是進入資本化階段的跨境電商龍頭企業，其發展定位與市值管理需求使其追求標志性辦公場所。”

盡管需求端呈現積極信號，但供應壓力仍不容忽視。數據顯示，2025年下半年廣州甲級辦公樓市場預計將迎來超過40萬平方米的新增供應，短期內全市空置率可能繼續攀升。面對去化壓力，市場租金短期內料將維持下行趨勢。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。