北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

我有個問題請教，你總說買不買房主要看租金回報率，比如2.2％的回報率，但這是不是假設全款買房？因為如果貸款買房，房貸利率都3點多，2.2％的房租回報，是不是有點利率倒掛？不劃算了，有這個疑惑，請多指教。

章哥：

1、租金回報率不是決定性指標，而是“參照指標”之一。或者說是看哪種房子和什么時期了，豪宅的回報率什么時候都不合適，剛需上車盤則盡量追求合適。通脹趨勢下的回報率必定扭曲，通縮時期的回報率才更高，但最好別追求這種情況。

2、在大多數時期，甭說房貸利率了，連存款利息都是應該高于租金回報率的，這才是正常的市場。

比如說手里有100萬現金，存銀行的話是3%利息，但買房的話租金回報率2%。在這種情況下，沒有居住需求+追求資金安全的才會把錢存銀行；而有居住需求+房價保值的才會買房，市場上的金融流動才多樣化。

而如果租金回報率長期高于存款利息，甚至是貸款利息，那誰還把錢存銀行啊？不都去買房了，金融市場也就不正常了。所以別追求這種情況。

3、也可以換個說法，如果是存款利息明顯高于房租收益率，那說明處于通脹周期。如果存款利息接近或低于房租收益率，那說明現在是通縮。而在現代經濟社會里，通脹才是大多數時期的常態，通縮的危害更大，各國政府都會盡量出臺政策扭轉。

4、再換種說法，銀行利率可以用存款利息為代表，也體現了同期市場上各種投資的平均收益。利息高說明市場活躍，掙錢容易收益高，利息低說明市場萎靡，投資風險大賺錢難。

而買房出租，尤其是大城市的剛需房的出租，屬于風險最低的投資經營行為，所以這玩意兒在古代叫“癡錢”，也就是傻兒子都會干的生意。那既然是風險低，收益率也就必須低，低于同期社會投資的平均收益，這才合理。

那如果連在大城市買房出租的收益率，都高于同期其他行業收益率的平均值了，也就說明經濟出了大問題，不賺錢的行業多，投資的風險過大。這種情況是不正常的，是各國都必須盡量避免和扭轉的。

甚至說如果連借錢買房的租金收益都賺錢了，也就是超過房貸利率了，那這市場的風險就大到必須崩盤了。

5、總之我也不知道我說明白了沒有，簡單說就是現在北京剛需房的租金回報率，高于存款利息是不正常的，而只有長期低于同期存款利率才是正常的。

買房人也最好別追求租金收益能比存款利息高，更別幻想長期比房貸利息高。如果出現那種情況且能延續，那就跟日本似的了，經濟失去30年+房價崩盤30年，連東京都20年才回暖。所以您的想法不太對，最好別追求這個。

僅供參考。

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