新聞前情提示：中指研究院報告顯示，1-6月，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，降幅較1-5月擴大1個百分點；6月單月，TOP100房企銷售額同比下降18.5%，較5月單月降幅擴大1.2個百分點。房地產(chǎn)市場仍處于波動調(diào)整過程中，預計下半年城市分化行情仍將延續(xù)。

據(jù)中物聯(lián)，6月份鋼鐵行業(yè)PMI為45.9%，環(huán)比下降0.5個百分點，連續(xù)2個月環(huán)比下降。預計7月份，受高溫多雨天氣影響，需求端進一步承壓運行，鋼材價格繼續(xù)低位震蕩，供給端也難有上升動力。

市場的冰火兩重天，估計還會繼續(xù)：一方面是地方政府需要土地財政償還負債，國家需要房地產(chǎn)利好數(shù)據(jù)托住預期，居民因為資產(chǎn)保值需要房價堅挺；另一方面，是房地產(chǎn)企業(yè)巨大的負債敞口和斷崖式的融資能力，以及與鋼鐵、剝離、家具等行業(yè)的聯(lián)動性衰退！

而造成這種現(xiàn)象的重要原因是區(qū)域發(fā)展不平衡、人口收入結(jié)構(gòu)呈K型分化、企業(yè)規(guī)模化集中等因素，疊加國家宏觀調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的流動性分配導向問題，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了這種特點！

高盛預警

2025 年 1-6 月，上海、杭州、成都等一線城市及強二線城市核心地塊土拍溢價率顯著回升，部分地塊溢價率平均超過 15%，最高溢價超60%。這一現(xiàn)象源于頭部房企對核心城市長期價值的認可（日本模式）：人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)集聚效應及基礎設施完善性，使得核心地塊成為昂貴的“富人區(qū)避險資產(chǎn)”，并拉高了平均數(shù)據(jù)，目前上海、杭州、廣州都呈現(xiàn)出了這個特點！

另一方面，TOP100 房企 1-6 月銷售額同比下降 11.8%，6 月單月降幅擴大至 18.5%。二三線城市成為下跌主力，部分城市庫存去化周期超過 24 個月。中部省會城市鄭州新房庫存達 12 萬套，去化周期較 2024 年延長 6 個月，價格同比下跌 8%。這種分化源于人口外流、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱及投資性需求退潮，導致市場供需失衡。

而且，盡管央行降準釋放 1 萬億元流動性、5 年期 LPR 降至 3.5%，但政策紅利主要流向核心城市。以深圳為例，上半年新房成交同比增長 38.3%，這表明當前政策對需求的刺激作用受制于城市能級差異，難以形成全國性回暖。而且，1萬億對于房地產(chǎn)行業(yè)杯水車薪，截至2024年底，全國新房庫存金額高達93萬億元，相當于GDP總量的70%，房地產(chǎn)行業(yè)負債總額攀升至59萬億元！

而2024年雖然人口出生率出現(xiàn)50萬的小幅回升，但全年總?cè)丝谌詼p少超百萬，疊加結(jié)婚登記量同比下降20.5%。剛性需求持續(xù)收縮，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，首次購房者平均年齡從2018年的29歲推遲至2024年的34歲。

LPR利率

在這種背景下，頭部房企采取 “收縮戰(zhàn)線、聚焦高能級城市” 策略！2025 年 1-6 月，TOP10 房企在一線城市拿地金額占比達 62%，較 2024 年提升 15 個百分點。這種策略既出于對核心城市抗周期能力的判斷，也源于對三四線城市項目爛尾風險的規(guī)避。

而土地出讓收入仍是地方財政重要來源，2025 年 1-5 月全國土地出讓金同比下降 12%，但核心城市通過優(yōu)質(zhì)地塊供應維持土地市場熱度。例如，北京市上半年推出 12 宗核心區(qū)地塊，全部以溢價成交，土地出讓金同比增長 5%。這種 “以價補量” 策略在緩解地方財政壓力的同時，也推高了核心城市土地成本。

同時，由于擔心全球經(jīng)濟增速放緩背景下，居民購房決策更趨謹慎。2025 年上半年，全國住房貸款審批通過率同比下降 8 個百分點，首套房首付比例降至 15% 的城市中，實際首付比例普遍高于政策下限。與此同時，改善型需求向核心城市集中，以上海為例，內(nèi)環(huán)內(nèi)高端項目去化率達 70%，而外環(huán)外剛需盤去化率不足 40%。

因此，國際投行高盛年初最新報告稱：預測到2025年底前，中國房價可能從2024年均價水平再跌20%-25%，相當于回到2015-2016年的價格水平！

高盛預測對比

房地產(chǎn)的萎靡也影響了其他行業(yè)，以鋼鐵為例：

房地產(chǎn)占鋼鐵下游需求的 40% 以上，1-6 月房地產(chǎn)投資同比下降 10.7%，直接導致鋼鐵行業(yè) PMI 連續(xù)兩個月低于榮枯線，6 月 PMI 降至 45.9%。鋼鐵價格低位震蕩，螺紋鋼價格較 2024 年高點下跌 18%，鋼廠庫存同比增加 25%。這種供需失衡進一步擠壓鋼鐵企業(yè)利潤！

而地產(chǎn)的銷售回款放緩疊加融資渠道收窄，導致了房企流動性壓力加劇，也影響了向供應商付款節(jié)奏。2025 年上半年，港龍中國、雅居樂等房企先后曝出債務違約，民營房企發(fā)債規(guī)模同比下降 58%，央國企發(fā)債占比升至 92%。部分房企被迫以 “以價換量” 回籠資金，物業(yè)等業(yè)主維權(quán)事件屢見不鮮！

對此，政府雖然已經(jīng)建立了地產(chǎn)再融資措施，比如 “地產(chǎn)白名單” 政策為 1247 個項目提供 1554 億元貸款，但政策落地效果有限，且比例極少，金額也很小，這種資金封閉監(jiān)管導致項目回款難以反哺集團流動性，依然無法解決違約問題。與此同時，個人住房貸款不良率升至 0.85%，較 2024 年上升 0.1 個百分點，部分中小銀行房地產(chǎn)相關不良率超過 2%，開始向國際警戒線逼近。

從未來看，我國核心城市與非核心城市的 “馬太效應” 將進一步凸顯。預計 2025 年下半年，一線城市房價將企穩(wěn)回升，而三四線城市價格調(diào)整幅度可能擴大至 10%-15%。人口凈流入城市（如杭州、成都）的優(yōu)質(zhì)地塊仍將保持溢價，而人口流出城市土地流拍率可能超過 30%。

同時房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升（全國所有行業(yè)都是這個特征），TOP10 房企市場份額預計從 2024 年的 45% 升至 2025 年的 52%。中小房企生存空間進一步壓縮，部分企業(yè)將轉(zhuǎn)向代建、城市更新等輕資產(chǎn)模式，相應的物業(yè)行業(yè)也將迎來重大改變，預計現(xiàn)有的包干制，將逐步轉(zhuǎn)為：酬金制和信托制！