近年來(lái)，全國(guó)各地掀起古城古鎮(zhèn)建設(shè)熱潮，投資規(guī)模動(dòng)輒數(shù)十億元。這些"人造古城"項(xiàng)目在初期規(guī)劃時(shí)往往雄心勃勃，承諾打造文化旅游新標(biāo)桿，預(yù)期年?duì)I收數(shù)億元。然而現(xiàn)實(shí)卻與理想相去甚遠(yuǎn)，大量項(xiàng)目陷入持續(xù)虧損的困境。以張家界大庸古城為例，這一投資24.43億元的仿古建筑群自2021年試營(yíng)業(yè)以來(lái)，四年累計(jì)虧損超過(guò)10億元，目前已瀕臨破產(chǎn)邊緣。

盲目跟風(fēng)導(dǎo)致決策失誤

2016年前后，全國(guó)古城古鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼，各地政府紛紛啟動(dòng)類似項(xiàng)目。大庸古城正是在這一背景下倉(cāng)促上馬，從立項(xiàng)到開工僅用三個(gè)月時(shí)間。項(xiàng)目決策者承認(rèn)存在跟風(fēng)心理，看到其他地方古城古鎮(zhèn)發(fā)展良好，便認(rèn)為自己也能復(fù)制成功模式。這種主觀判斷忽略了市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，錯(cuò)過(guò)了最佳發(fā)展窗口期。

前期論證不足成為項(xiàng)目失敗的重要原因。由于缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研和可行性分析，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中頻繁調(diào)整設(shè)計(jì)方案和施工方案。原本計(jì)劃550天的建設(shè)工期實(shí)際用了近五年，投資成本不斷攀升。項(xiàng)目?jī)?nèi)容邊建邊改，甚至出現(xiàn)"施工等設(shè)計(jì)"的情況，導(dǎo)致工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后。建成后的項(xiàng)目與前期規(guī)劃存在較大差異，許多承諾的業(yè)態(tài)內(nèi)容縮水或未能落地。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)缺乏特色

大庸古城建成后業(yè)態(tài)單一，除兩個(gè)沉浸式文化體驗(yàn)項(xiàng)目外，主要是商業(yè)街區(qū)和客棧酒店。核心項(xiàng)目《遇見大庸》演出承載量?jī)H349人，與其他地方同類產(chǎn)品高度雷同，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中毫無(wú)優(yōu)勢(shì)。張家界當(dāng)?shù)匾延卸鄠€(gè)類似演藝項(xiàng)目，有些單場(chǎng)可承載觀眾兩三千人，大庸古城的小規(guī)模演出難以形成競(jìng)爭(zhēng)力。

古城設(shè)計(jì)之初規(guī)劃198間商鋪，目前絕大部分處于關(guān)閉狀態(tài)，僅有四五家商戶入駐營(yíng)業(yè)。即便是營(yíng)業(yè)的商家也未繳納租金，整個(gè)商業(yè)區(qū)域呈現(xiàn)空置狀態(tài)。2024年上半年，大庸古城的飛行影院和游船項(xiàng)目?jī)H有2300人購(gòu)票，平均每天不足15人。唯一實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目竟然是停車場(chǎng)，這一現(xiàn)象充分說(shuō)明了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的困難程度。

在張家界當(dāng)?shù)兀笥构懦峭猓€有"大庸府城""土司城""古庸城"等多個(gè)仿古建筑群。這些項(xiàng)目在立項(xiàng)時(shí)間、建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)布局方面高度相似，形成了惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。同質(zhì)化嚴(yán)重的產(chǎn)品無(wú)法滿足游客對(duì)獨(dú)特體驗(yàn)的需求，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。

本文源自：金融界

作者：觀察君