文/十一弟
幾天前，香港鄭裕彤家族旗下的地產商——新世界發展，債務問題岌岌可危，幾乎站到了違約邊緣。
今年六月份，它原本需要支付名下4筆永續債的7700萬美元利息，卻選擇了延期。
這4筆永續債的最初發行規模34億美元，按年支付兩次利息。
到去年，新世界發展身上背負了1465億港元有息債務，還有354港元永續債。
結果，它連6億港元的利息都付不出來，可見其自身現金流是多么脆弱了。
根據協議條款，延期支付利息，不會構成永續債違約，但會遞延到本金里面，重復計算利息，相當于利滾利。
新世界發展遞延支付利息，讓投資者感到震驚。
這導致其在二級市場上股債雙殺，不少投資者選擇了跑路，用腳投票。
現在，它的市值只剩下143億港元，相比歷史最高時的千億市值，已經跌落谷底。
新世界發展當前面臨的最大危機，是身上背負的龐大債務，以及手里捉襟見肘的現金流。
最近，它從幾十家銀行拿到了一大筆救命錢——
新世界發展完成了882億港元的再融資，得到一絲喘息。
到去年，連同永續債，它名下的有息債務規模超過了1819億港元。
高達882億港元的再融資，相當于覆蓋了它名下幾乎一半的債務。
新世界發展的再融資，是從銀行獲得新貸款的同時，還與原有貸款行協商，對之前的貸款進行展期。
這次從銀行拿到的882億港元救命錢，新世界發展把最早的貸款到期日，推遲到了三年后。
也就是說，這882億港元再融資里面，最早一筆貸款到期償付，也要等到2028年。
這是打算用時間換空間，它需要花費更長的周期來解決債務問題。
新世界發展在上個月正式啟動再融資、與銀行展開談判時，市場上就已經傳出了風聲——
向其提供再融資的銀行數量，超過50家，有中資銀行，有香港本地行，還有國際大行。
這次再融資由中銀、星展、匯豐擔任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恒生、法國工商信貸等銀行，也都參與其中。
據說，起初有些小銀行反對，希望降低商業房地產貸款風險。
由于新世界發展的再融資計劃，需要取得所有銀行的一致同意和批準。
這意味著，這些小銀行其實有權利推翻交易。
不過，新世界發展似乎得到了監管層的支持——
一些中資銀行收到指示，除非出現重大問題，否則將繼續貸款；
另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易進展及顧慮的最新資料。
而這被看作是監管部門促成新世界發展完成再融資的非正式壓力。
協調逾50家銀行達成一致、簽字同意，這是香港豪門家族擁有的巨大能量。
若是沒能順利完成這次再融資計劃，新世界發展將會陷入的困境，可想而知。
十一弟查了下，連同354億港元永續債在內，新世界發展的有息債務規模超過了1819億港元。
它在一年內到期的短期債務，超過了322億港元。
而它手上的現金資源，只有218億港元，根本覆蓋不了短期債務。
上個月，市場上最早傳出它將進行875億港元再融資，其中635億港元用于償還今明兩年到期的有息債務。
剩下240億港元，則覆蓋了2027年到期的有息債務，為其爭取喘息空間。
據說，新世界發展還為882億港元再融資增加了信貸增強措施，以及提供了額外抵押資產。
它現在所面臨的困境，完全出于它的激進風格，以及對房地產市場的錯判。
作為香港四大豪門家族之一旗下的老牌地產商，新世界發展的風格，其實更像內地房企。
跟其他三家老牌地產商相比，新世界發展的杠桿水平，遙遙領先。
到去年，郭得勝家族的新鴻基地產，凈負債率不到18%；李兆基家族的恒基地產，凈負債率大約21%；李嘉誠家族的長實集團，凈負債率更是維持在4%左右。
而新世界發展的凈負債率，將近58%。
若把354億港元的永續債，從權益科目調回負債科目下，它的真實負債率水平，實際在88%以上。
當年敢出手把恒大從深坑里拉起來、還把許家印喊上牌桌的鄭裕彤家族，其激進大膽程度，無人能及。
三年前，鄭裕彤家族的第三代接班人、太子爺鄭志剛，還在意氣風發地掌舵新世界發展。
2022年，國內樓市掉頭向下，一大批風格激進的民營房企，已經癱倒一片。
在那年的業績會上，鄭志剛無所顧忌，一臉自信地放出大話——
“整個大灣區的內地開發商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發商，是比較靠得住的。”
“所以有100個項目找我們談收購，最后選了三四個?！?br/>當時，鄭志剛還提出了一個所謂“Quick Win”的快贏戰略——
“過去一年，內地落實三條紅線政策，要求高負債房企去杠桿，我們反而沒有這個問題?！?br/>“許多內地開發商正面臨巨大的財務壓力，他們的處境非常艱難，但這場危機正在變成一個機會。”
“因為我們的杠桿沒有受到三條紅線影響，是新世界的一個契機，在危機中收購了很多便宜和高毛利的土地，我們稱之為Quick Win?！?br/>為了匹配所謂的快贏戰略，鄭志剛讓新世界發展留出了200億港元的資金用于收購，看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。
當時，鄭志剛對內地樓市的判斷，非常樂觀——
“中國房地產市場現在已經觸底了，將慢慢復蘇。未來一兩年內，將會復蘇得非常非常好?！?br/>“這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。”
當時，新世界發展圍繞在太子爺身邊的一幫管理層，也感受到了歡快的氣氛。
公司從上到下，都很樂觀，它的首席財務官也跟著放言——
“我們的凈負債率已經見頂了?！?br/>“2023年將會下降到稍微高于40%，2024年將進一步下降到40%以下。”
鄭志剛及其身邊的管理層放完大話后不久，回旋鏢來得太快，他們根本接不住——
去年，新世界發展的凈負債率不降反升，飆升到了58%，實際凈負債率88%以上。
它不受三道紅線管控，耗費了大把現金流，逆市收購。
結果，樓市低迷、銷售停滯，流動性壓力陡升，站到了懸崖邊上。
新世界發展已經陷入連續虧損，僅在2024年，凈虧損逾171億港元。
去年，鄭裕彤家族已經把太子爺鄭志剛，從新世界發展總裁的位置上，換了下來。
他不僅丟掉了掌控新世界發展的權杖，就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了陰影。
接替鄭志剛的職業經理人——馬紹祥，只在一把手的位置上坐了兩個月，就悻悻辭職了。
新世界發展的現任總裁，是另一位女性職業經理人——黃少媚，此前她主要負責新世界發展在中國內地的開發業務。
解鈴還須系鈴人，從哪里跌倒，就要從哪里爬起來。
接下來，全靠內地的開發業務，逆風翻盤了。
這次完成882億港元再融資，新世界發展還同步了一份人事變動——
鄭志剛從董事會辭職，卸下了非執行董事職務，徹底從上市公司淡出。
果然，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。
崽賣爺田心不疼，豪門家族實力再雄厚，也填不了后輩用野心挖下的坑。