2025年上半年，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和蘇錫通園區(qū)，下同）新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)小幅回落、成交有所回升、庫(kù)存依舊高企、板塊分化加劇的復(fù)雜態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)在修復(fù)性行情中前行。

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據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年1-6月，南通市區(qū)核發(fā)住宅銷售許可證39張，新增入市房源3253套，較去年同期供應(yīng)量下降約9%，供應(yīng)節(jié)奏稍有放緩。

就細(xì)分板塊而言，任港灣五龍匯為供應(yīng)主力，上半年新增房源1180套，占比超三成；新東區(qū)次之，新增房源726套；蘇錫通、開(kāi)發(fā)區(qū)、原港閘供應(yīng)量稀少，分別新增0套、12套和68套，反映出這些板塊當(dāng)前推盤意愿較低或存量項(xiàng)目接近尾聲。

具體各項(xiàng)目來(lái)看，上半年供應(yīng)量最大的是老城區(qū)中海臻如府，4次取證新推559套；其次是新東區(qū)中海盛和觀山樾，3次取證新推352套；同為新東區(qū)的綠城桂語(yǔ)朝陽(yáng)，雖取證次數(shù)最多（6次），但單次推量控制，累計(jì)供應(yīng)286套位位列第三。

純新盤方面，僅有中創(chuàng)區(qū)和園（3次取證新推143套）與五龍匯運(yùn)河院子（2次領(lǐng)證新推84套）入市，市場(chǎng)新增供應(yīng)點(diǎn)有限。

02

在供應(yīng)小幅收縮背景下，上半年南通市區(qū)（統(tǒng)計(jì)口徑：主力在售約54個(gè)項(xiàng)目，未售小于10套項(xiàng)目不計(jì)）共實(shí)現(xiàn)新房成交備案約2632套，同比增長(zhǎng)約21%，顯現(xiàn)出一定的市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能。

就細(xì)分板塊而言，中創(chuàng)區(qū)12個(gè)項(xiàng)目備案596套拔得頭籌，區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度較高；任港灣五龍匯11個(gè)項(xiàng)目備案518套位居第二，供應(yīng)與成交形成呼應(yīng)；開(kāi)發(fā)區(qū)成交相對(duì)低迷，4個(gè)項(xiàng)目?jī)H備案133套。

年中銷冠花落中海臻如府，1-6月合計(jì)備案190套，月均備案約32套。該項(xiàng)目去年4月一期入市，今年3月二期入市，目前所有樓棟均已推出，共計(jì)1247套房源，截至6月底已備案588套，整盤去化率約47%。

崇州云璽、大華鉑璟灣分列二、三位，上半年分別備案了139套和136套。崇州云璽清盤在即，整盤去化率已達(dá)95%；大華鉑璟總規(guī)劃1034套，已推770套，截至6月底整盤去化率約54%。

中創(chuàng)區(qū)純墅盤和園，上半年表現(xiàn)最為搶眼沒(méi)有之一。3月底入市后分三次推出143套別墅，截至6月底已備案127套，整盤去化率已超85%。其6月24日加推的24套疊墅，一周時(shí)間備案14套，熱度之高無(wú)需多言。

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截至6月末，南通市區(qū)新房狹義庫(kù)存約1.07萬(wàn)套，如果按照今年上半年月均備案約439套估算，去化周期約24個(gè)月；如果按照近一年月均流速（約507套）估算，去化周期則約21個(gè)月。

所謂“狹義庫(kù)存”，是指已獲銷許但尚未售出的房源套數(shù)，不包含未獲銷許的潛在庫(kù)存量。粗略統(tǒng)計(jì)，截至6月末，在售項(xiàng)目未獲銷許潛在庫(kù)存約1.11萬(wàn)套，已獲銷許未備案＋未獲銷許合計(jì)高達(dá)約2.18萬(wàn)套，基于近一年月均流速估算，消化“廣義庫(kù)存”還需要約43個(gè)月。

各板塊中，目前去化壓力最大的是原港閘區(qū)，狹義庫(kù)存去化周期約34個(gè)月，廣義庫(kù)存去化周期約60個(gè)月；去化壓力較小的是老城區(qū)，目前僅有兩個(gè)項(xiàng)目在售，庫(kù)存合計(jì)僅773套，去化周期僅約16個(gè)月。

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筆者還根據(jù)各項(xiàng)目容積率進(jìn)行了分類統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前在售項(xiàng)目仍以容積率1.5-2.0區(qū)間的小高層、高層為主流。

截至6月底，容積率1.5-2.0區(qū)間項(xiàng)目廣義庫(kù)存近1.2萬(wàn)套，基于近一年月均去化約313套測(cè)算，其去化周期高達(dá)約38個(gè)月。

容積率2.0以上的高密度項(xiàng)目，目前廣義庫(kù)存約9013套，受限于近一年月均僅約163套的去化流速，其去化周期被拉長(zhǎng)至約55個(gè)月，去化壓力最為嚴(yán)峻。

容積率低于1.5的純低密項(xiàng)目，目前廣義庫(kù)存僅約851套，理論上稀缺性突出。然而，受燕東浦江華墅、澐璽祿、澐河天璽這三個(gè)雖然低密但卻滯銷的項(xiàng)目拖累，實(shí)際去化周期被動(dòng)延長(zhǎng)至約28個(gè)月。

下半年，隨著如盛和觀濠別院、星湖玥等核心地段低密項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)格局面臨重塑，低密市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，高層產(chǎn)品也將被迫進(jìn)行深一輪的價(jià)格調(diào)整。

05

綜合來(lái)看，2025年上半年南通市區(qū)新房市場(chǎng)在成交量上實(shí)現(xiàn)了同比回升，釋放出一定的積極信號(hào)。但市場(chǎng)修復(fù)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，其可持續(xù)性有待觀察，尤其部分板塊的庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，不同板塊、不同項(xiàng)目之間的差距也十分明顯。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年有17個(gè)項(xiàng)目備案量不足10套，甚至還有多個(gè)項(xiàng)目半年內(nèi)一套沒(méi)賣，究竟哪些樓盤超級(jí)難賣？難賣的原因又是什么？下一篇我們繼續(xù)分析。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年7月1日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」