文｜鄧浩志

近日，濟(jì)南誕生了全新的住宅“地王”項(xiàng)目，樓面價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)元/平米。該地塊經(jīng)過(guò)110輪競(jìng)價(jià)，最終被中海地產(chǎn)以32億元拿下。除了濟(jì)南外，今年全國(guó)多地，包括北京、杭州、成都等地也陸續(xù)出現(xiàn)了新的“地王”。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

這幾年樓市低迷，土地市場(chǎng)同樣不景氣，地方賣地收入大幅下降。一方面，土地市場(chǎng)不景氣，郊區(qū)土地?zé)o人問(wèn)津；另一方面，低迷的市場(chǎng)也需要好消息來(lái)刺激。于是，各地紛紛推出核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊通常以高單價(jià)（高樓面價(jià)）成交，成為地方的主動(dòng)選擇。

尤其是一些長(zhǎng)期缺乏土地供應(yīng)的核心老城和建成的CBD等區(qū)域，一旦推出地塊，往往都是“小而貴”的地塊。這些地塊憑借其優(yōu)越的位置、稀缺的供應(yīng)以及相對(duì)較低的總價(jià)等因素，最終成為刷新城市地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄的主力。既不用擔(dān)心流拍，又能穩(wěn)定土地出讓收入，還能刷新“地王”紀(jì)錄，刺激市場(chǎng)和輿論。于是，全國(guó)各地在這兩年紛紛開(kāi)展了轟轟烈烈的造“地王”運(yùn)動(dòng)。

目前，多數(shù)城市以及各行政區(qū)都刷新了本區(qū)域的“地王”紀(jì)錄。然而，“地王”的出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響卻非常有限。除了“地王”誕生頭兩天吸引了媒體的關(guān)注外，之后其實(shí)并沒(méi)有掀起多大的波瀾。

樓市和地市仍然受供求關(guān)系的影響，不會(huì)因?yàn)椤暗赝酢倍淖冓厔?shì)。

在房?jī)r(jià)暴漲的那幾年，部分管理者和消費(fèi)者把責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商和中介，指責(zé)他們謀求利益不擇手段。而在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的這幾年，也有不少聲音認(rèn)為責(zé)任依然在開(kāi)發(fā)商和中介身上。比如，有人指責(zé)某開(kāi)發(fā)商不斷降價(jià)銷售，已成為“價(jià)格殺手”，或者指責(zé)某中介不斷向業(yè)主壓價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格越來(lái)越低……

其實(shí)這些觀點(diǎn)都是錯(cuò)誤的，或者說(shuō)只是看到了問(wèn)題的表象。本質(zhì)上，中介和開(kāi)發(fā)商都只是隨行就市。市場(chǎng)好的時(shí)候，房源已經(jīng)供不應(yīng)求，怎么可能降價(jià)賣？市場(chǎng)滯銷的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商如果還不降價(jià)回籠資金，難道要自己硬扛嗎？土地市場(chǎng)也是如此，市場(chǎng)價(jià)格承受能力強(qiáng)弱是房企拿地的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，即使出現(xiàn)了“地王”，對(duì)市場(chǎng)也只激起了一點(diǎn)漣漪，影響非常小。

“地王”的結(jié)局仍然相似，無(wú)論牛市還是熊市，虧損的依然是主流。

2021年前的“地王”幾乎都以虧損告終，而由于房?jī)r(jià)的持續(xù)下行，這兩年的新“地王”也在經(jīng)歷浮虧。以廣州為例，這兩年各區(qū)的新“地王”基本處于虧損銷售或遲遲不敢入市的窘境。無(wú)論是牛市還是熊市，“地王”的結(jié)局都不太好，根本原因是其成本過(guò)高，回旋空間有限。在產(chǎn)品定位上，幾乎清一色是高端豪宅，這種局限性堵死了其他創(chuàng)新的可能性。在市場(chǎng)上，“地王”價(jià)格已經(jīng)處于階段性高位，除非再創(chuàng)歷史新高，否則很難有太大的想象空間。在成本方面，由于板塊和區(qū)域的地價(jià)已處于巔峰，測(cè)算時(shí)利潤(rùn)必然會(huì)打折。