意大利房地產市場正面臨人口減少帶來的沖擊，部分城市因人口外流導致房價下跌。同時，核心城市卻因住房供應不足陷入危機：這一矛盾現象與意大利持續七年的人口負增長及國內遷移潮密切相關。

意大利人口危機，導致部分城市房價大跌

根據意大利國家統計局數據，該國自2017年起人口持續萎縮，預計到2070年將降至4800萬。理論上住房需求減少應導致房價下跌，但報告指出國內遷移潮改變了這一預期——大量居民正從經濟低迷的南部省份遷往大城市，導致這些地區住房供需嚴重失衡。

2024年6月20日，意大利國家統計局（ISTAT）發布的最新數據，2023-2024年期間，意大利公民移居海外的人數較2022-2023激增39.3%，達到歷史峰值。與此同時，外國移民入境數量亦大幅增長31.1%。

但移居海外的人口不集中在米蘭、博洛尼亞、羅馬、佛羅倫薩等地，而涌入的人口一般主要定居到這些城市。

這導致南部工業城市塔蘭托因鋼鐵業衰落面臨嚴重人口外流，房價急劇下跌：過去5年房價累計下跌28%，尤其是原Ilva鋼鐵廠周邊區域，部分房產貶值超40%。2024年塔蘭托單年成交量同比萎縮35%。

南部的那不勒斯，10年累計下跌7.1%。

北部城市熱那亞則因港口經濟衰退遭遇同樣困境，盡管市政當局推出振興計劃，仍未扭轉年輕人外流趨勢。近3年來，熱那亞的住宅均價下跌19%，港口區老舊公寓價格較2019年峰值下跌33%，商業地產空置率達創紀錄的27%。

核心城市房價逆勢上漲

米蘭作為經濟中心過去十年房價上漲了 24.5%，博洛尼亞憑借高校優勢維持人口增長，10年累計漲幅21.3%；佛羅倫薩10年累計漲幅14.6%；都靈上漲8.2%；羅馬則上漲6.9%。

報告特別指出三個中小城市成功案例：

博爾扎諾和特雷維索以宜居環境吸引移民 ，均實現房價穩健上漲，10年累計漲幅分別是18.2%和16.8%；另外 ，摩德納作為法拉利的故鄉，房價 10年累計漲幅19.7% ： 該市所在的"汽車谷"（Motor Valley）聚集了瑪莎拉蒂、帕加尼等超跑品牌，汽車制造業貢獻了摩德納GDP的38%（2023年數據），形成產學研一體的高端制造集群。

分析師指出，當前市場結構性矛盾在于：傳統大家庭住宅過剩，而適合1-2人新家庭的小戶型及符合現代工作方式的住房嚴重短缺。這種供需錯配正在重塑意大利城市發展格局。

來源：意歐視點 等